房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 招商蛇口（001979.SZ） 2022年12月12日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/12/12 当前股价(元) 14.62 一年最高最低(元) 17.70/11.49 总市值(亿元) 1,131.46 流通市值(亿元) 1,131.30 总股本(亿股) 77.39 流通股本(亿股) 77.38 近3个月换手率(%) 39.34 股价走势图 数据来源：聚源 《单月销售持续增长，投资拿地力度保持—公司信息更新报告》-2022.11.11 《投资积极销售企稳，融资渠道保持通畅—公 司 信 息 更 新 报 告 》-2022.10.31 《央企龙头逆周期扩张，管理工具助提质增效—公司首次覆盖报告》-2022.10.24 累计销售降幅收窄，重启股权融资并购 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  单月销售持续增长，投资拿地力度保持 招商蛇口发布2022年11月经营简报。公司11月销售金额与面积小幅下滑，累计销售降幅进一步缩窄，投资拿地保持稳健，一二线新增土储超过90%。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，重启股权融资并购有望提升公司核心优质土地储备，改善公司负债结构，在政策端持续放松的预期下销售市占率有望持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.4、7.3、6.4倍，维持“买入”评级。  单月销售同比微降，累计销售降幅收窄 11月公司实现签约销售面积122.32万方，实现签约销售金额234.52亿元，分别同比减少3.25%和7.27%，销售均价19173元/平米，低于1-9月平均价格。2022年1-11月公司实现签约面积958.49万方，实现签约金额2499.98亿元，分别同比下降22.87%和11.06%，累计销售降幅进一步缩窄，销售表现优于行业均值。  投资拿地保持节奏，单月新增2宗地块 11月公司维持稳健的投资策略，单月在厦门和三亚新增2宗地块，总计容建面18.5万平方米，对应土地总价18.1亿元。1-11月公司累计新增拿地计容建面681.0万方，对应土地总价1181.4亿元，拿地面积和金额权益比分别为63.4%和61.1%，拿地与销售金额比例为47.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比49.2%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。  重启股权融资并购，融资渠道畅通 在房企股权融资放开后，公司发布公告称拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买资产包括深圳市南油集团24%股权等资产，扩大前海区域优质资源控制权，充分盘活存量资产，改善负债结构。2022年1-11月公开市场发行债券284亿元，同时12月拟发行不超过36.4亿元公司债，11月以来获得工商银行、北京银行等多家银行意向性融资额度支持，融资渠道畅通。  风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 183,103 210,558 235,729 YOY(%) 32.7 23.9 14.0 15.0 12.0 归母净利润(百万元) 12,253 10,372 9,098 15,399 17,739 YOY(%) -23.6 -15.3 -12.3 69.3 15.2 毛利率(%) 28.7 25.5 20.5 24.6 25.7 净利率(%) 9.5 6.5 5.0 7.3 7.5 ROE(%) 6.7 5.5 4.4 7.0 7.6 EPS(摊薄/元) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 P/E(倍) 9.2 10.9 12.4 7.3 6.4 P/B(倍) 1.4 1.3 1.3 1.1 1.0 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%2021-122022-042022-08招商蛇口沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 575527 653058 691007 692141 714356 营业收入 129621 160643 183103 210558 235729 现金 89306 79533 40639 -35013 -89328 营业成本 92435 119723 145573 158814 175038 应收票据及应收账款 2790 3299 1619 5163 2514 营业税金及附加 9054 9681 11912 13193 15053 其他应收款 94201 119567 124517 141270 156546 营业费用 2986 3914 4339 5060 5626 预付账款 10289 11867 8548 9764 12363 管理费用 1979 2145 2620 2912 3317 存货 360793 417636 493469 547633 607770 研发费用 71 116 116 143 155 其他流动资产 18148 21156 22214 23325 24491 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 非流动资产 161631 203145 231830 262811 292463 资产减值损失 -2570 3391 -411 -1178 -387 长期投资 40124 61561 80533 101574 121580 其他收益 202 252 268 285 303 固定资产 4365 9234 9983 11266 12513 公允价值变动收益 8 157 54 83 76 无形资产 604 1430 1554 1711 1889 投资净收益 6107 3728 3133 3718 3886 其他非流动资产 116537 130921 139761 148261 156480 资产处置收益 -6 7 0 4 2 资产总计 737157 856203 922838 954952 1006818 营业利润 24080 22753 18629 31590 36396 流动负债 373787 428079 483310 505820 556577 营业外收入 149 204 225 247 272 短期借款 17717 3628 3991 4390 4829 营业外支出 119 115 126 139 153 应付票据及应付账款 46563 57909 70222 68959 84773 利润总额 24109 22843 18727 31698 36515 其他流动负债 309507 366541 409097 432471 466975 所得税 7196 7641 6264 10603 12214 非流动负债 110013 151370 154588 148644 130820 净利润 16913 15202 12463 21095 24301 长期借款 100356 133884 136230 129370 110585 少数股东损益 4660 4829 3365 5696 6561 其他非流动负债 9658 17485 18358 19273 20235 归属母公司净利润 12253 10372 9098 15399 17739 负债合计 483800 579448 637898 654463 687397 EBITDA 27417 27282 21744 36355 42820 少数股东权益 151987 168084 171449 177145 183706 EPS(元) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 股本 7923 7923 7923 7923 7923 资本公积 14068 14189 14189 14189 14189 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 62318 66071 73393 85787 100063 成长能力 归属母公司股东权益 101370 108671 113491 123344 135716 营业收入(%) 32.7 23.9 14.0 15.0 12.0 负债和股东权益 737157 856203 922838 954952 1006818 营业利润(%) -8.5 -5.5 -18.1 69.6 15.2 归属于母公司净利润(%) -23.6 -15.3 -12.3 69.3 15.2 获利能力 毛利率(%) 28.7 25.5 20.5 24.6 25.7 净利率(%) 9.5 6.5 5.0 7.3 7.5 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 6.7 5.5 4.4 7.0 7.6 经营活动现金流 27622 25977 -8796 -39255 -5521 ROIC(%) 7.2 6.1 4.5 7.3 8.6 净利润 16913 15202 12463 21095 24301 偿债能力 折旧摊销 227 240 1309 1550 1844 资产负债率(%) 65.6 67.7 69.1 68.5 68.3 财务费用 2224 2006 3781 4115 4799 净负债比率(%) 28.9 38.8 52.7 75.6 84.3 投资损失 -6107 -3728 -3133 -3718 -3886 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 营运资金变动 7167 7305 -22456 -61470 -31724 速动比率 0.5 0.5 0.3 0.2 0.1 其他经营现金流 7198 4952 -759 -827 -854 营运能力 投资活动现金流 -4818 -24277 -26024 -27905 -26670 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 4233 10007 3080 3091 2454 应收账款周转率 56.3 52.8 74.5 62.1 61.4 长期投资 -7027 -10223 -18973 -20523 -20007 应付账款周转率 2.3 2.3 2.3 2.3 2.3 其他投资现金流 -7612 -24492 -41917 -45338 -44222 每股指标（元） 筹资活动现金流 -7894 -11161 -4074 -8493 -22125 每股收益(最新摊薄) 1.58 1.34 1.18 1.99 2.29 短期借款 -4453 -14089 363 399 439 每股经营现金流(最新摊薄) 3.57 3.36 -1.14 -5.07 -0.71 长期借款 13245 33528 2346 -6860 -18786 每股净资产(最新摊薄) 10.45 10.93 11.55 12.82 14.42 普通股增加 7 0 0 0 0 估值比率