房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/4 万科Ａ（000002.SZ） 2023年02月08日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/2/7 当前股价(元) 17.56 一年最高最低(元) 21.90/13.13 总市值(亿元) 2,042.35 流通市值(亿元) 1,706.37 总股本(亿股) 116.31 流通股本(亿股) 97.17 近3个月换手率(%) 63.75 股价走势图 数据来源：聚源 《投资拿地相对稳健，股债融资渠道畅通—公司信息更新报告》-2023.1.5 《单月销售依旧低迷，融资三支箭齐发力—公司信息更新报告》-2022.12.5 《单月销售保持低迷，投资力度有所回升—公司信息更新报告》-2022.11.6 销售降幅收窄，长租公寓迎来新发展 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  销售降幅收窄，长租公寓迎来新发展，维持“买入”评级 万科发布2023年1月经营简报。公司1月销售面积和金额降幅相比2022年全年数据有所收窄，投资保持谨慎，在现有宽松政策预期下，公司销售与拿地企稳可期，多元化业务也将对后续发展提供有力支撑。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年万科A归母净利润分别为244.4、269.0、297.5亿元，EPS分别为2.10、2.31、2.56元，当前股价对应PE估值分别为8.4、7.6、6.9倍，维持“买入”评级。  销售数据仍下滑，二季度企稳回升可期 万科1月实现合同销售面积167.3万平方米，合同销售金额286.3亿元，同比分别下滑20.6%和19.6%，销售数据环比12月有所下降。公司2022全年合同销售面积2630.0万平方米，合同销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%。受销售市场下行影响，需求端购房意愿持续低迷，1月销售仍同比下滑。我们认为在高能级城市限购打开和房贷利率下行的预期下，公司销售数据有望在二季度企稳回升。  投资保持谨慎，单月无新增拿地 在1月集中供地较少的情况下，万科保持谨慎的投资态度，1月无新增开发项目。公司2022全年共获取开发项目39个，拿地面积772.6万平方米，权益拿地面积478.3亿元，拿地建面权益比61.9%。我们认为公司2023年仍将维持稳健的投资策略，聚焦一二线城市优质地块。  参与投资建万住房租赁基金，开启长租公寓新模式 万科1月中旬发公告称，与中国建设银行旗下建信住房租赁基金共同投资设立了建万住房租赁基金，总规模达100亿元，其中万科子公司认缴出资额占比20%。我们认为本次合作让更多资金精准投向长租公寓领域，能够缓解万科在租赁住房业务端的资金压力，盘活存量资产，同时扩大管理规模，也为长租公寓REITs发行打下基础。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,112 452,798 481,550 507,169 518,327 YOY(%) 13.9 8.0 6.3 5.3 2.2 归母净利润(百万元) 41,516 22,524 24,441 26,897 29,745 YOY(%) 6.8 -45.7 8.5 10.1 10.6 毛利率(%) 29.2 21.8 21.3 21.9 23.0 净利率(%) 9.9 5.0 5.1 5.3 5.7 ROE(%) 16.9 9.7 9.3 9.7 9.9 EPS(摊薄/元) 3.57 1.94 2.10 2.31 2.56 P/E(倍) 4.9 9.1 8.4 7.6 6.9 P/B(倍) 0.9 0.9 0.8 0.8 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-30%-20%-10%0%10%2022-022022-062022-10万科A沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 1547387 1600268 1686468 1739355 1734008 营业收入 419112 452798 481550 507169 518327 现金 195231 149352 144465 152151 155498 营业成本 296541 353977 378937 395864 399343 应收票据及应收账款 3002 4771 3496 5211 3687 营业税金及附加 27237 21056 33562 34314 32245 其他应收款 249499 266061 282237 295231 294941 营业费用 10637 12809 12603 13240 13728 预付账款 62248 67230 70469 74556 73660 管理费用 10288 10242 11357 11717 12099 存货 1002063 1075617 1148565 1174970 1168986 研发费用 666 642 724 741 768 其他流动资产 35345 37236 37236 37236 37236 财务费用 5145 4384 1466 2221 2730 非流动资产 321790 338370 351189 364380 373144 资产减值损失 -1981 -3514 -4334 -3043 -2073 长期投资 141895 144449 151396 159663 166016 其他收益 0 0 0 0 0 固定资产 12577 12821 14358 15974 16911 公允价值变动收益 5 4 5 4 4 无形资产 6088 10445 11668 13114 14197 投资净收益 13512 6614 6192 7835 6155 其他非流动资产 161230 170654 173767 175629 176019 资产处置收益 48 19 0 0 0 资产总计 1869177 1938638 2037657 2103735 2107152 营业利润 79959 52531 53433 59956 65645 流动负债 1317493 1311446 1411917 1480884 1490855 营业外收入 999 1148 834 924 976 短期借款 25112 14413 59356 135172 124238 营业外支出 1282 1456 1010 1134 1221 应付票据及应付账款 296292 330537 340491 360511 346652 利润总额 79676 52223 53257 59745 65400 其他流动负债 996090 966497 1012071 985201 1019965 所得税 20378 14153 14327 16064 17407 非流动负债 201840 234419 205313 171188 129158 净利润 59298 38070 38930 43682 47993 长期借款 175613 207343 178237 144112 102082 少数股东损益 17783 15545 14489 16784 18248 其他非流动负债 26227 27076 27076 27076 27076 归属母公司净利润 41516 22524 24441 26897 29745 负债合计 1519333 1545865 1617231 1652072 1620013 EBITDA 85529 59817 59729 68175 74564 少数股东权益 125334 156820 171309 188093 206341 EPS(元) 3.57 1.94 2.10 2.31 2.56 股本 11618 11625 11625 11625 11625 资本公积 18554 20584 20584 20584 20584 主要财务比率 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 留存收益 195883 203885 228336 255441 284215 成长能力 归属母公司股东权益 224511 235953 249117 263570 280797 营业收入(%) 13.9 8.0 6.3 5.3 2.2 负债和股东权益 1869177 1938638 2037657 2103735 2107152 营业利润(%) 4.4 -34.3 1.7 12.2 9.5 归属于母公司净利润(%) 6.8 -45.7 8.5 10.1 10.6 获利能力 毛利率(%) 29.2 21.8 21.3 21.9 23.0 净利率(%) 9.9 5.0 5.1 5.3 5.7 现金流量表(百万元) 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 16.9 9.7 9.3 9.7 9.9 经营活动现金流 53188 4113 5059 -12973 77039 ROIC(%) 12.4 8.2 7.4 7.7 8.9 净利润 59298 38070 38930 43682 47993 偿债能力 折旧摊销 0 0 3047 3624 4161 资产负债率(%) 81.3 79.7 79.4 78.5 76.9 财务费用 5145 4384 1466 2221 2730 净负债比率(%) 26.2 37.1 38.8 44.2 29.7 投资损失 -13512 -6614 -6192 -7835 -6155 流动比率 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 营运资金变动 -2713 -37833 -32187 -54660 28314 速动比率 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 其他经营现金流 4969 6107 -5 -4 -4 营运能力 投资活动现金流 5797 -26281 -9669 -8975 -6766 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 7208 9578 5873 4925 2410 应收账款周转率 167.0 116.5 116.5 116.5 116.5 长期投资 -8300 -14394 -6947 -2554 -6354 应付账款周转率 1.1 1.1 1.1 1.1 1.1 其他投资现金流 4705 -31096 -10743 -6605 -10710 每股指标（元） 筹资活动现金流 -32504 -23104 -45220 -46182 -55992 每股收益(最新摊薄) 3.57 1.94 2.10 2.31 2.56 短期借款 9746 -10699 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 4.58 0.35 0.44 -1.12 6.63 长期借款 11648 31730 -29105 -34126 -42029 每股净资产(最新摊薄) 19.31 20.30 21.43 22.67 24.15 普通股增加 316 8 0 0 0 估值比率 资本公积增加 6170 2029 0 0 0 P/E 4.9 9.1 8.4 7.6 6.9 其他筹资现金流 -603