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本报告主要关注了2022年全国各省市的房地产销售和投资情况。研究发现,除上海外,其他省市的销售普遍下滑,但长三角区域的销售增速在下半年快速修复。报告还指出,长三角市场对市场变化更敏感,销售和投资韧性更强。预计2023年行业将从缩表转向结构性扩表,建议关注高能级城市复苏、国央企估值修复和护城河逐步形成的公司。风险提示包括微观传导机制失灵,仍无法有效终结房企缩表。