申万宏源房地产中国海外发展深度：权益销售登顶投资加码一二线

发布时间：2026-08-07 一、核心要点 1. 中国海外发展（股票代码：0688.HK）为港股上市地产企业，背靠中国建筑集团，股权集中度高，管理层稳定，深耕一二线城市。2. 2024年起公司权益销售规模跃居行业第一，2025年权益销售持续登顶，2026年上半年销售同比增长13%，头部房企中表现最优。3. 2025年公司全口径销售约2500亿，同比降19%，但一线销售占比达57%，24个城市市占率居行业第一，34个城市销售规模进行业前三。 二、投资相关数据 1. 拿地方面：2021-2025年拿地强度均值43%，2025年回升至52%（含中海弘扬），2025年拿地金额超1200亿同比增47%，一线拿地占比73%，95%拿地在一二线核心城市。2. 土储方面：2025年末土储3700万方，其中一二线占比72%，权益土储占比近90%，货值与销售比合理，抗风险能力较强。3. 财务方面：2025年核心业绩130亿，融资成本降至2.8%，净负债率等指标处于低位，现金短债比2.1，分红占核心业绩比例稳定在30%-40%。 三、行业与公司判断 1. 房地产行业供给侧改革后，头部集中度提升空间大，当前TOP5房企市占率仅14%-15%，参考海外经验后续有望翻倍。2. 中国海外发展资产质量扎实，虽短期受行业下行影响业绩小幅下滑，土储中现房占比29%略高于行业均值，产品标准化程度高，去化表现优于同行。3. 估值方面：当前PB约0.34倍，隐含减值担忧预期，修正后PB或修复至0.5-0.6倍，处于历史极低水平，具备估值修复空间。 四、风险与关注 1. 新房市场仍处摸底阶段，2026年上半年受供地缩量影响拿地节奏偏缓，或影响后续储备。2. 2026年业绩存小幅下行压力，结算因素与减值风险或压制短期利润。 五、后续关注点 1. 2026年下半年拿地力度是否回升，能否延续核心城市布局。2. 行业供需关系改善节奏，对公司销售与业绩的拉动作用。