申万宏源房地产中国海外宏洋0081HK深度报告分析

发布时间：2026-08-21 一、AI总结内容 一、核心要点 1. 中国海外宏洋集团（0081.HK）是中海地产体系下沉市场布局的核心企业，专注弱二线、强三线及核心城市卫星城，定位刚需偏改型住宅开发 2. 公司2025年营收约368.7亿元，同比下滑，受2022-2024年拿地强度低、结算周期滞后影响；2025年毛利率回升至9%，较2024年提升1个百分点 3. 2026年上半年公司在合肥夺销售冠军，当地市占率从2025年的8%提升至超10%，兰州、银川为当地地产龙头，兰州200-500万住宅成交占比41%、500万以上占比58% 4. 截止2026年一季度末，公司在手土储1200万平方米、货值1100亿元，其中21年及之前老货货值约300亿元，2026年上半年已去化50亿元，目标2026年完成100亿元、十五五结束前清完老货 5. 2025年公司拿地强度回升至36%，新增货值335亿元，土储权益比约86%-87%，2022年以来减值逐步收窄，2025年减值约4亿元，累计减值55亿元，利润释放空间逐步显现 二、投资评级 1. 申万宏源房地产给予中国海外宏洋集团“买入”评级，核心逻辑为差异化竞争优势显著、下沉市场市占率提升、拿地重启助力业绩筑底回升三、风险与关注 1. 营收受前期拿地节奏影响仍将在2026-2027年延续下滑压力；下沉市场销售情况、土储去化进度不及预期可能影响业绩释放 二、音频原文（转写） 大家好，欢迎参加申万宏源房地产中国海外弘扬深度下沉市场品质标杆差异竞争优势显著，目前所有参会者均处于静音状态下面开始播报声明。请参会人员务必注意本次电话会议交流内容，仅限参会人员内部参考任何机构或个人不得以任何形式对电话会议任何内容进行泄露或外发。请勿以任何方式索要泄露散布转发电话会议纪要任何泄露电话会议纪要等。信息的行为均为侵权行为申万红源研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 大家好各位投资者朋友们下午好嗯，我是申万宏源房地产分析师顾真今天给大家介绍的这个企业的话是中国海外弘扬集团0081点h.K，他主要专注于这个下沉市场。的住宅，以及商业相关的一个开发。就公司这个前身的话，它是由温佑家族创立的，这个显壳电气工业集团主营的话就是电器产品。这个的话是从这个1955年上世纪50年代开始，到2009年，至今都是差不多，主营是这个电器相关的业务，然后05年的话，他收购了这个中国。 光大地产70%的股权开始正式的进军中国房地产市场，然后后面呢就是10年中国海外发展就是入股这个公司然后将其改名为中国海外弘扬正式纳入到这个中海地产的这个品牌当中，成为中海地产系的一员，所以中海外发展是这个公司的控股股东，然后公司是他的子公司，然后公司的话就是和这个中国海外发展的话共用。中海地产的这个品牌，但是两者的侧重点不太一样，就中海外发展的话是聚焦内地核心一线城市以及比较强的二线城市打造的是高端改善类型的这个住宅豪宅，然后呢，弘扬的话则是区分开来，它一般在这种比较下沉的市 场就是弱二线强。 长三线市场，比如合肥兰州银川南通这样的城市，然后开发的话也是中高端类型的住宅，就刚需偏改这样的一个情况，就是主要的话，这些城市的话还是基本上呃围绕着核心城市周边的这些卫星城市。开始同时的话就是也是和中海外发展，这个积极协同就共同这个开发，但是他们遵守的原则就是这个城市中国海外发展在当中去开发了那么弘扬就不会在这个。城市当中继续去开发就一个城市，只有一个公司在当中去去做项目。 就公司的这个主营业务的话就是主要是房地产开发业务，这个整体收入的话，占到总收入比重的98.7%啊。然后2025年的话，这个营收差不多是36呃360。8.7亿元同比的话较往年有所下滑，这个下滑的话主要是受到它22年到24年拿地强度逐步降低。这个结算滞后于拿地差不多两到3年左右周期的这个影响。 然后就是，但是它整体的这个毛利率的话，实现了一个筑底的回升，就25年的这个毛利率是9%，然后24年的话是8%，然后有一个就是一个百分点的一个提升。这个公司的这个整体股权结构的话，其实比较清晰的就是呃，上面是最上面是中国建筑，然后中国建筑控股中国海外，然后中海外的话是这个控股了中国海外发展差不多56.1%的这样的一个股份，然后中国海外发展作为中海弘扬的。控股股东持有公司39.63%就将近40%这样的一个股份，然后公司的话就是和中海外发展的定位其实是非常明显的区隔开来了，就中海外发展的话就核心一二线城市的高端改善盘，比如上北京上海深圳南京这样的城市，弘扬的话就是弱二线强三线及核心城市周边的这些卫星城市，然后主要是定位刚需刚需偏改。 啊，公司的这个董事及高级管理人员的话结构完善，他其实在行业和这个成本管控方面的经验是非常丰富的，就是他的这个公司的主席。庄勇先生的话是高级工程师出身就具有建筑和土木工程硕士的背景，以及24年以上这个地产开发及企业管理经验，所以是在行业。当中是经验丰富，同时又这个非常的这个这个专业，然后呢，就周汉成先生的话是兼任副总裁，然后首席合规官以及这个法律顾问，就同时他也是a c c a资深会员及香港会计师工会的会员，就对于这个行业其实也是非常了解。 同时就是这在这个审计成本，把控方面的话也有非常这个资深的经验，所以公司的话整体上就是就是高级管理人员，在行业的经验丰富，同时对于这个公司的成本，把控的话也是非常的严谨以及精准。就公司的布局方向的话，其实呃刚才也提到了，就是公司的布局就是主要还是以这个绝大部分的业务收入，主要是由这个传统地产开发就是住宅的开发为主，就占比的话是就是98.7%，其实也将近100%了。 然后整体的这个就25年的这个营收的话，差不多是363点。呃8亿元这个整体的开发的这个营收，然后同比的话是有个下滑，其实也是受益呃，其实也是受到就是22年到24年这个拿地强度降低的这个影响，但是毛利率看我们看右边，这张图其实是呈现了一个筑底回升的一个态势。然后公司的话就是整体的销售其实保持稳定的，就我们这边的这个数的话，差不多是更新到2026年的第一季度，就整体的话就是公司在这个就是嗯布局的这个核心城市当中的话，呃公司目前布局差不多30个城市，然后其中的话有21个城市，整体销售是排到了前三。 然后其中的话，这个合肥在今年的上半年，也就是2026年的上半年，其实是就是公司拿到了合肥的这个销售冠军。然后整体的这个市场份额由25年的这个8%提升到了超过10%，然后在这个兰州以及银川等地的话，公司基本上都是当地的这个地产开发。龙头就是公司的话，基本上就是主要还是坚定于这个在下沉市场的 这样的一个开发，然后同时的话，这个整体的销售的表现的话，也是就是逐步的提升这个背景的话也是基于目前这个地产市场。 逐步下行的这样的一个背景之下，公司的这样的一个排名的名次的话逐步提升，其实也体现出了这个一是中海地产的这样的一个强大的产品力以及公司比较。比较有所保障的这样的一个。很高质量的这样的一个产品力品牌力。然后公司在这个布局的城市当中的话，它主要是以这个弱二线强三线城市为主，比如合肥南通兰州这样的城市。 这样的一个这个城市的话，它主要是这个。土地和房价比比较低，所谓土地和房价比比较低的话，就这个就意味着公司在这个区域内拿地可以获得比较高的这个利润。就我们看这张图当中南通常州合肥扬州这些其实都是属于土地房价比比较低的城市公司在这公司在这样的城市开发的话。啊，利润空间会比较显著一些啊，然后这个是呃横向对比的一些就公司，比如说在合肥在南通在兰州在盐城这些城市就是对比当地的一些比较大的房地产开发企业在去化率，然后新开盘去化周期，这方面的话公司都是由比较好的表现。 然后同时的话就是呃在主要的开发项目的地方，比如说合肥南通兰州等下沉市场的话，整体的这个25年的这样的一个市占率的话，都是位居当地市场的这样的一个前列。兰州的话就是就是公司是当之无愧的一个属于帝王级别的这样的一个企业就这两张图就兰州这个2025年总价200万到500万这个住宅成交情情况，其中的话就是有41%都是由公司来贡献的。然后500万以上的部分的话，公司的这个成交情况占比的话其实更加显著了，这个的话达到了58%。 然后呃再讲一下就是大家比较关心的一个就是公司在手土地储备的一个情况，就截止到这个26年一季度末的话，公司整体在手的这个土储面积的话是差不多1200万这个平方米，它对应的这个货值的话差不多是1100亿元左右。然后这个的话，我们剔除掉2025年对应的拿了就是呃拿地的一个情况的话，那么差不多，剩下来大概有600到700亿。货值左右的这样的一个土地，然后在这个土地当中，我们去对于呃我们去进行拆分，这其中的话21年及之前的这个老货的占比的话，其实也就只有300万左右，然后剩余的部分大概三到400万，这个货值的土地的话，其实是存量的这个文旅用地。 就那拿地的时间也比较久，同时拿地的成本非常非常低，这部分的土地简直已经减的非常非常干净了。那其实我们主要就是值得关注的，其实也就是这300亿的就是21年这个及以前拿的这个老货的这个部分。然后呃截止到2026年的上半年为止的话，这部分老货的这个去化情况的话，是已经去化了50个亿左右，然后公司整体目标的话是在今年完成老货差不多100亿这个去化的一个规模，然后这300亿的。 老货的话，总体的去化目标是在十五五结束之前，公司希望能够将这个老货部分就是完全的。给去化掉然后就是过往的这个呃拿地方面的话就是公司在22年到24年的话，这个整体的拿地强度是逐步降低的，然后一主要是因为它将重心转移到这个存量，突储就是老后部分的一个去化，所以它对应的这个销售额的话其实也是就是逐步的，这样的一个下降就到2025年的话。话整体的一个销售额差不多，降到了322亿元左右。 这个的话反映在公司的营收层面上的话，就是公司最近的营收其实也在逐步的下降。但是2025年的话，公司开始再次开始积极拿地，然后拿地强度的话提升到了，就是回升到了百分之。36，然后也新增了这个对应的货值，差不多335亿元，然后超过当年的销售额，其实回到了一个重新扩张的这样的一个这个方向当中，这其实也是有助于公司在后续的这个销售和业绩能够实现一个助理回升，然后同时就是左边的话，就是拿地的 金额和这个销售金额的比值的话。 25年其实较前面的过往减的话也是逆势回升。同时公司的这个土地权益比的话也是在22年或者是23年这样的一个低点的话，也是逐步回升到25年的话，公司土地权益比差不多是百86%到87%这样的一个呃这样的一个区间。然后减值这部分的话就是呃，这个公司从22年以来整体的这个减值就差22年减的比较多，差不多是27亿元左右，然后之后的话就逐步降低，这个的话其实也是公司在逐步去化掉。 这个21年及之前的老货就是随着老货的逐步，呃就是老货的逐步去化，那老货的这个量在逐步减少，那么它可减值的这样的1个空间的话其实也在逐步降低，那我们可以看到就是2025年的话，它其实减值也就减了，差不多4亿元左右，然后累计。这个减值的话差不多是减了55亿元左右，我们觉得这个减值的话空间其实在逐步的这个收窄，那么呃就是预计后来呃这个未来减值。这部分这个对于业绩的影响的话其实是在逐步的降低的。 就呃，整体的话，就我们认为减值的话也是趋向于充分，那么未来的这个公司利润方面的空间的话会逐步显著出来。这个就公司在商业这一块的话，整体的这个营收的话，其实因为它整体占比比较小，可能也就1.3%左右，然后营收的话5亿元同比过往的话，这个有所增加。它这个整体的业态的话涵盖了就是传统的写字楼酒店以及商业街区等等。就整体这个营收和利润端的话就是2025年就公司整体的这个营收差不多是368.7亿元就同比的话有所下下滑，这个其实也是受到过往2022年。 到2024年，这个拿地强度降低，这个结算滞后于拿地差不多两到3年这个固定周期。拖累带来的这个影响，所以25年的话就是就还是会有一定的压力吧，但是公司在毛利率这一块的话，其实是实现了一个这个反弹就24年的话，毛利率是8%，然后25年的话，这公司的毛利率是9%，就有一个这个不降反升。这样的一个事态其实也