房地产行业11 月房企销售点评：市场销售走弱，龙头相对较好，一二线房企更优

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 11月房企销售点评 推荐（维持） 市场销售走弱，龙头相对较好，一二线房企更优  事项 11月30日，克尔瑞发布18年11月房地产公司销售排行，万科单月销售年内首次排名第一，实现销售金额566亿元，碧桂园、融创分别实现单月销售额530亿元、450亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期489亿降至450亿。11月单月销售过百亿房企达25家，较去年同期多增7家。  点评  11月主流房企销售额同比+21%、销售增速继续放缓，弱市龙头表现较好 总体来看，11月主流50家房企单月销售金额6,905亿元，环比+4%，同比+21%、较前值下降10pct；1-11月累计销售金额69,527亿元，同比+36%，较前值下降2pct。11月主流50房企销售面积为5,209万方，环比+2%，同比+13%，较前值下降10pct，但仍好于同期46城同比+9%的表现；1-11月累计销售面积为51,612万方，同比+33%，较前值下降2pct。11月市场成交继续走弱，但主流房企销售环比回升，同比涨幅继续收窄，主要源于：1）目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略；2）去年年末市场成交逐渐升温，基数走高导致销售同比有所下行。此外，集中度提升趋势不改，Top10房企1-10月销售额集中度从去年同期24.2%跳增至28.6%，+4.5pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。  单月销售万科第一，恒大、融创列位二三；一二线房企走好、三四线趋弱 从单月销售来看，万科单月销售年内首次排名第一，碧桂园、融创分别位列二三。其中，万科566亿元（YOY+63%，网签口径）、碧桂园530亿元（YOY+7%）、融创450亿元（YOY-9%）、恒大380亿元（YOY-21%）、绿地345亿元（YOY+42%）、保利341亿元（YOY-6%）、富力274亿元（YOY+269%）、新城172亿元（YOY+7%）、招蛇153亿元（YOY+10%）、金地135亿元（YOY+43%，网签口径）、旭辉130亿元（YOY+42%）、阳光城127亿元（YOY+26%）、中南115亿元（YOY+46%）、蓝光103亿元（YOY+1%）、金茂81亿元（YOY-3%）、金科69亿元（YOY-40%）等。11月三四线城市成交继续走弱，对应三四线布局龙头房企销售趋弱，而一二线布局房企万科、金地、招蛇、旭辉、龙光等销售同比表现仍相对较好。  累计销售碧桂园继续蝉联第一，万科再回第二，销售破千亿房企达24家 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园6,646亿元（YOY+24%）、万科5,422亿元（YOY+16%，网签口径）、恒大5,391亿元（YOY+15%）、融创4,163亿元（YOY+40%）、保利3,688亿元（YOY+34%）、绿地3,245亿元（YOY+32%）、新城1,986亿元（YOY+89%）、招蛇1,482亿元（YOY+44%）、阳光城1,329亿元（YOY+73%）、金地1,328亿元（YOY+10%，网签口径）、旭辉1,309亿元（YOY+49%）、中南1,256亿元（YOY+61%）、富力1,230亿元（YOY+67%）、金茂1,108亿元（YOY+121%）、金科1,075亿元（YOY+83%）、蓝光892亿元（YOY+47%）等。1-11月龙头和蓝筹房企销售继续高增，破千亿房企达24家，同比多增10家，其中万科重回行业第二，新城、金茂、金科等继续保持高增势态。  投资建议：市场销售走弱、龙头相对较好、一二线房企更优，维持推荐评级 近期房地产行业的住宅量价和投资增速均呈现下行趋势，我们认为目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键，并且从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境或将逐步改善。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业推荐评级以及看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.65 总市值(亿元) 19,812.91 3.9 流通市值(亿元) 16,239.29 4.47 % 1M 6M 12M 绝对表现 6.23 -8.95 -21.0 相对表现 4.22 5.84 0.73 《房地产行业周报：推盘放量、成交稳定，房贷利率有所松动》 2018-11-18 《房地产行业2019年度投资策略：寒夜将尽，曙光在前》 2018-11-22 《房地产行业周报：推盘放量、网签加速、房贷松动、成交稳定》 2018-11-25 -37%-19%-1%17%17/1218/0218/0418/0618/0818/102017-12-01～2018-11-30 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年12月1日 11月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2018年11月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ..........................................................3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ...........................................................................................................4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表5、46城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ............................................................................................4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比...............................................................................................5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比...............................................................................................5 图表8、2011-10M2018龙头房企年度销售金额集中度 ............................................................................................5 图表9、2011-10M2018龙头房企年度销售面积集中度 ............................................................................................5 图表10、2011-10M2018龙头房企月度销售金额集中度 ..........................................................................................6 图表11、2011-10M2018龙头房企月度销售面积集中度...........................................................................................6 图表12、2016-2018万科月度销售金额 ..................................................................................................................7 图表13、2016-2018保利地产月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表14、2016-2018招商蛇口月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表15、2016-2018金地集团月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表16、2016-2018新城控股月度销售金额 ...........................................................................................................8 11月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2018年11月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。 公司17年1-11月销售金额17年11月单月销售金额18年1-11月销售金额18年11月单月销售金额1-11月累计销售金额同比11月单月销售金额同比17年1-11月销售面积17年11月单月销售面积18年1-11月销售面积18年11月单月销售面积1-11月累计销售面积同比11月单月销售面积同比碧桂园5,3434956,6465302475,8445327,071564216万科地产4,6763485,42256616633,1422303,6223781565恒大地产4,7044815,39138015(21)4,7324855,1233618(26)融创中国2,9794944,16345040(9)1,7643292,74632156(2)保利地产2,7433