10月房企销售点评：楼市销量趋弱，龙头相对更优，区域结构分化

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 10月房企销售点评 推荐（维持） 楼市销量趋弱，龙头相对更优，区域结构分化  事项 10月31日，克尔瑞发布18年10月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售重回第一，实现销售金额595亿元，恒大、融创分别实现单月销售额530亿元、520亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期439亿提升至520亿。10月单月销售过百亿房企达24家，较去年同期多增10家。  点评  10月主流房企销售额同比+31%、涨幅连续3月收窄，弱市下龙头表现仍强 总体来看，10月主流50家房企单月销售金额6,640亿元，环比-4%，同比+31%、较前值下降4pct；1-10月累计销售金额62,568亿元，同比+38%，较前值下降2pct。10月主流50房企销售面积为5,131万方，环比-11%，同比+22%，较前值-18pct，但仍远好于同期46城同比-9%的表现；1-10月累计销售面积为46,590万方，同比+35%，较前值下降3pct。10月楼市成交继续走弱，但主流房企销售同比表现继续强势，主要源于1）目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略；2）去年同期打压政策密集推出，9-10月属成交低基数月，伴随年末基数走高，销售同比或将继续下行。此外，集中度提升趋势不改，Top10房企1-9月销售额集中度从去年同期24.2%跳增至28.5%，+4.4pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。  单月销售碧桂园重回第一，恒大、融创列位二三，三四线布局房企销售趋弱 从单月销售来看，碧桂园单月销售重回第一，恒大、融创分别位列二三。其中，碧桂园595亿元（YOY+5%）、恒大530亿元（YOY-6%）、融创520亿元（YOY+18%）、万科518亿元（YOY+41%，网签口径）、保利331亿元（YOY+11%）、新城221亿元（YOY+55%）、富力175亿元（YOY+161%）、绿地165亿元（YOY-22%）、招蛇159亿元（YOY+48%）、金地140亿元（YOY+54%，网签口径）、旭辉118亿元（YOY+19%）、阳光城117亿元（YOY+62%）、中南110亿元（YOY+49%）、蓝光102亿元（YOY+73%）、金科86亿元（YOY+183%）、金茂78亿元（YOY+50%）等。10月三四线城市成交继续走弱，三四线布局龙头房企销售趋弱，而一二线布局房企万科、招蛇、金地、金茂、龙光等销售同比表现仍较靓丽。  累计销售碧桂园破6,000亿蝉联第一，销售破千亿房企同比翻番达23家 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，恒大、万科位列二三。其中，碧桂园6,116亿元（YOY+26%）、恒大5,011亿元（YOY+19%）、万科4,834亿元（YOY+12%，网签口径）、融创3,711亿元（YOY+49%）、保利3,368亿元（YOY+42%）、绿地2,900亿元（YOY+31%）、新城1,817亿元（YOY+104%）、招蛇1,321亿元（YOY+49%）、阳光城1,202亿元（YOY+80%）、金地1,201亿元（YOY+8%，网签口径）、旭辉1,189亿元（YOY+51%）、中南1,141亿元（YOY+63%）、富力1,045亿元（YOY+58%）、金茂1,027亿元（YOY+146%）、金科1,006亿元（YOY+114%）、蓝光789亿元（YOY+56%）等。1-10月龙头和蓝筹房企销售继续高增，破千亿房企达23家，同比多增11家，其中新城、金茂、金科等均实现3位数增长。  投资建议：楼市销量趋弱，龙头相对更优，区域结构分化，维持推荐评级 近期房地产行业的住宅量价和投资增速均呈现下行趋势，我们认为目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键，预计后续房地产市场政策环境有所改善。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，望推动头部房企销售大增；短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期的降准以及个税减税政策等，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.66 总市值(亿元) 19,062.22 3.79 流通市值(亿元) 15,482.26 4.31 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.42 -19.36 -22.26 相对表现 4.87 -3.31 -0.91 《房地产9月月报：投资放缓、销售转负，调控无从紧必要、稳定或更为关键》 2018-10-21 《房地产行业重大事项点评：调控见成效、无再从紧必要，稳定更为关键，政策环境或有改善》 2018-10-22 《房地产行业周报：调控见成效下求稳经济，回购频出彰显价值认可》 2018-10-28 -36%-19%-1%17%17/1118/0118/0318/0518/0718/092017-11-01～2018-10-31 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年11月01日 房地产10月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2018年10月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ..........................................................3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ...........................................................................................................4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表5、46城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ............................................................................................4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比...............................................................................................5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比...............................................................................................5 图表8、2011-9M2018龙头房企年度销售金额集中度 ..............................................................................................5 图表9、2011-9M2018龙头房企年度销售面积集中度 ..............................................................................................5 图表10、2011-9M2018龙头房企月度销售金额集中度 ............................................................................................6 图表11、2011-9M2018龙头房企月度销售面积集中度 ............................................................................................6 图表12、2016-2018万科月度销售金额 ..................................................................................................................7 图表13、2016-2018保利地产月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表14、2016-2018招商蛇口月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表15、2016-2018金地集团月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表16、2016-2018新城控股月度销售金额 ...........................................................................................................8 房地产10月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2018年10月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。 公司17年1-10月销售金额17年10月单月销售金额18年1-10月销售金额18年10月单月销售金额1-10月累计销售金额同比10月单月销售金额同比17年1-10月销售面积17年10月单月销售面积18年1-10月销售面积18年10月单月销售面积1-10月累计销售面积同比10月单月销售面积同比碧桂园4,8485666,1165952655,3125976,507633226恒大地产4,2235635,01153019(6)4,2475604,76850412(10)万科地产