证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 9月房企销售点评 推荐（维持） 市场成交走弱、龙头依旧靓丽、集中度再提升  事项 9月30日，克尔瑞发布18年9月房地产公司销售排行，恒大今年首次单月销售跃居第一，实现销售金额600亿元，绿地、融创分别实现单月销售额552亿元、530亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期430亿提升至600亿。9月单月销售过百亿房企达21家，较去年同期多增6家。  点评  9月主流房企销售额同比+35%、较上月略降，弱市下龙头销售依旧靓丽 从总体来看，9月主流50家房企单月销售金额6,942亿元，环比+15%，同比+35%、较前值下降8pct；1-9月累计销售金额56,114亿元，同比+40%，较前值下降1pct。9月主流50房企销售面积为5,760万方，环比+33%，同比+41%，较前值上升11pct，继续远好于同期49城同比-5%的表现；1-9月累计销售面积为42,079万方，同比+38%，较前值上升1pct。楼市金九成色不足，但主流房企销售依旧靓丽，主要源于：1）目前主流房企多为高周转策略，弱市下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略；2）去年同期基于打压政策密集推出，9-10月仍属成交低基数月，预计10月销售同比压力仍不大。此外，集中度提升趋势不改，Top10房企1-8月销售额集中度从去年同期24.2%跳增至29.0%，提升4.8pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升的逻辑。  单月销售恒大首次第一，绿地、融创列位二、三，一二线布局房企表现仍强 从单月销售来看，恒大今年单月销售首次跃居第一，绿地、融创分别位列二三。其中，恒大600亿元（YOY+35%）、绿地552亿元（YOY+52%）、融创530亿元（YOY+23%）、碧桂园470亿元（YOY-1%）、万科442亿元（YOY-5%，网签口径）、保利360亿元（YOY+64%）、新城239亿元（YOY+117%）、富力187亿元（YOY+153%）、金地185亿元（YOY+50%，网签口径）、阳光城167亿元（YOY+68%）、旭辉162亿元（YOY+102%）、金科128亿元（YOY+100%）、招蛇127亿元（YOY+35%）、中南120亿元（YOY+127%）、金茂116亿元（YOY+173%）、蓝光73亿元（YOY-17%）等。9月在三四线城市成交继续走弱背景下，一二线布局房企融创、保利、旭辉、金茂、龙光等销售同比表现较为亮眼，而三四线布局龙头房企销售增速继续处于放缓势态。  累计销售碧桂园破5,500亿，新城继续稳居第八，销售破千亿房企达13家 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园5,521亿元（YOY+29%）、万科4,323亿元（YOY+9%，网签口径）、恒大4,451亿元（YOY+22%）、融创3,187亿元（YOY+56%）、保利3,028亿元（YOY+45%）、绿地2,735亿元（YOY+36%）、新城1,612亿元（YOY+115%）、招蛇1,161亿元（YOY+49%）、阳光城1,085亿元（YOY+82%）、金地1,066亿元（YOY+4%，网签口径）、旭辉1,079亿元（YOY+57%）、中南1,031亿元（YOY+65%）、金茂979亿元（YOY+168%）、富力954亿元（YOY+61%）、金科920亿元（YOY+109%）、蓝光687亿元（YOY+54%）等。1-9月龙头和蓝筹房企销售继续高增，其中融创排名短暂回落后再次进入前四，新城继续稳居第八，其余保利、招蛇、金茂、等表现继续亮眼，破千亿房企达13家。  投资建议：市场成交走弱、龙头依旧靓丽、集中度再提升，维持“推荐”评级 9月楼市金九成色略显不足，但50家主流房企同期销售额同比+35%，弱市下龙头销售表现仍旧靓丽，推动行业集中度进一步上行；同时，8月以来土地市场加速降温，预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；短期来看，近期成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率将进一步恶化，预计地方政府的财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也将逐步开始走弱，目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块“推荐”评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.66 总市值(亿元) 20,048.67 3.68 流通市值(亿元) 16,224.75 4.15 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.38 -22.2 -18.48 相对表现 0.76 -10.41 -8.11 《房地产8月月报：投资高位略降、销售区域分化、资金继续改善》 2018-09-16 《房地产行业周报：推盘大放量、去化率下降，传言取消预售制度短期难成行》 2018-09-24 《住建部征询预售制度点评：预售制度取消短期不可行、长期也并无必要，更需要的是建立控风险机制》 2018-09-24 -27%-12%3%18%17/1017/1218/0218/0418/0618/082017-10-09～2018-09-28 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年10月7日 房地产9月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2018年9月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序）............................................................3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ...........................................................................................................4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表5、49城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ............................................................................................4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比...............................................................................................5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比...............................................................................................5 图表8、2011-8M2018龙头房企年度销售金额集中度 ..............................................................................................5 图表9、2011-8M2018龙头房企年度销售面积集中度 ..............................................................................................5 图表10、2011-8M2018龙头房企月度销售金额集中度 ............................................................................................6 图表11、2011-8M2018龙头房企月度销售面积集中度 ............................................................................................6 图表12、2016-2018万科月度销售金额 ..................................................................................................................7 图表13、2016-2018保利地产月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表14、2016-2018招商蛇口月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表15、2016-2018金地集团月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表16、2016-2018新城控股月度销售金额 ...........................................................................................................8 房地产9月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2018年9月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。 公司17年1-9月销售金额17年9月单月销售金额18年1-9月销售金额18年9月单月销售金额1-9月累计销售金额同比9月单月销售金额同比17年1-9月销售面积17年9月单月销售面积18年1-9月销售面积18年9月单月销售面积1-9月累计销售面积同比9月单月销售面积同比碧桂园4,2824755,52147029(1)4,7155035,87450025(1)恒大地产3,6604444,45160022353,6874404,23957