12月房企销售点评：年末销售靓丽收官，行业集中度快速提升

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 12月房企销售点评 推荐（维持） 年末销售靓丽收官，行业集中度快速提升  事项 12月31日，克尔瑞发布18年12月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售再次排名第一，实现销售金额641亿元，万科、绿地分别实现单月销售额630亿元、567亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期553亿升至567亿。12月单月销售过百亿房企达35家，较去年同期多增9家。  点评  12月主流房企销售额同比+32%、单月销售额创历史新高，集中度快速提升 总体来看，12月主流50家房企单月销售金额9,859亿元，创历史新高，环比+43%，同比+32%、较前值上升11pct；1-12月累计销售金额79,121亿元，同比+35%，较前值下降1pct。12月主流50房企销售面积为7,383万方，环比+42%，同比+38%，较前值上升25pct，远好于同期46城同比+8%的表现；1-12月累计销售面积为58,685万方，同比+33%，较前值持平。12月市场成交有所企稳，主流房企销售表现亮眼，环比、同比均低位快速回升，主要源于：1）12月属于传统销售旺季，并且一二线市场强于三四线，主流房企受益于其强一二线布局以及集中度提升趋势，销售表现更为突出；2）目前主流房企多为高周转策略，市场走弱背景下均多采取重去化轻利润率的以价换量策略；此外，集中度提升趋势不改，Top10房企1-11月销售额集中度从去年同期24.2%跳增至28.4%，+4.3pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。  12月销售碧桂园再回第一，万科、绿地列位二三，一二线布局蓝筹表现亮眼 从单月销售来看，碧桂园单月销售再次排名第一，万科、绿地分别位列二三。其中，碧桂园641亿元（YOY+288%）、万科630亿元（YOY+1%，网签口径）、绿地567亿元（YOY-2%）、融创438亿元（YOY-32%）、保利367亿元（YOY+5%）、旭辉317亿元（YOY+98%）、阳光城300亿元（YOY+105%）、金地287亿元（YOY+46%，网签口径）、富力277亿元（YOY+232%）、中南265亿元（YOY+44%）、新城219亿元（YOY+3%）、招蛇217亿元（YOY+113%）、金科216亿元（YOY+127%）、金茂172亿元（YOY+117%）、恒大159亿元（YOY-48%）、蓝光149亿元（YOY+86%）等。12月蓝筹房企销售普遍强劲，尤其一二线布局蓝筹如金茂、旭辉、招蛇、龙光等尤其亮眼。  18年销售碧桂园蝉联第一，万科、恒大分列二三，销售破千亿房企达28家 从累计销售来看，2018年碧桂园蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园7,287亿元（YOY+32%）、万科6,096亿元（YOY+15%，网签口径）、恒大5,511亿元（YOY+10%）、融创4,600亿元（YOY+27%）、保利4,050亿元（YOY+31%）、绿地3,812亿元（YOY+25%）、新城2,204亿元（YOY+74%）、招蛇1,705亿元（YOY+51%）、阳光城1,628亿元（YOY+78%）、旭辉1,625亿元（YOY+56%）、金地1,624亿元（YOY+15%，网签口径）、中南1,521亿元（YOY+58%）、富力1,415亿元（YOY+73%）、金科1,291亿元（YOY+90%）、金茂1,280亿元（YOY+121%）、蓝光1,042亿元（YOY+51%）等。2018年全年龙头和蓝筹房企销售持续高增，破千亿房企达28家，同比多增11家，其中万科重回行业第二，新城闯入前八，金茂、金科、阳光城等继续保持高增。  投资建议：年末销售靓丽收官，行业集中度快速提升，维持“推荐”评级 从近期中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘，我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，考虑到18M9销量和GDP信号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现，预计19Q1为板块股价底，并预计19Q2前或有中央层面行业政策缓和。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，目前主流房企NAV折价40-70%，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（受益资金端放松）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 57 2.69 总市值(亿元) 8,763.25 5.24 流通市值(亿元) 6,813.09 5.69 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.84 -9.16 -24.14 相对表现 -0.79 5.09 1.17 《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，支撑需求中枢约12亿平》 2018-12-24 《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》 2018-12-24 《住建部会议点评：强调三稳目标、支持自住需求，深化租房购房金融支持力度》 2018-12-25 -36%-18%0%18%18/0118/0318/0518/0718/0918/112018-01-02～2018-12-28 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年01月01日 12月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2018年12月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ..........................................................3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ...........................................................................................................4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表5、46城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ............................................................................................4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比...............................................................................................5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比...............................................................................................5 图表8、2011-11M2018龙头房企年度销售金额集中度 ............................................................................................5 图表9、2011-11M2018龙头房企年度销售面积集中度 ............................................................................................5 图表10、2011-11M2018龙头房企月度销售金额集中度...........................................................................................6 图表11、2011-11M2018龙头房企月度销售面积集中度...........................................................................................6 图表12、2016-2018万科月度销售金额 ..................................................................................................................7 图表13、2016-2018保利地产月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表14、2016-2018招商蛇口月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表15、2016-2018金地集团月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表16、2016-2018新城控股月度销售金额 ...........................................................................................................8 12月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2018年12月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。 公司17年1-12月销售金额17年12月单月销售金额18年1-12月销售金额18年12月单月销售金额1-12月累计销售金额同比12月单月销售金额同比17年1-12月销售面积17年12月单月销售面积18年1-12月销售面积18年12月单月销售面积1-12月累计销售面积同比12月单月销售面积同比碧桂园5,5081657,287641322886,0662227,73166027197万科地产5,2996226,0696301513,5954534,01641712(8)恒大地产5