2022年1-3月房地产数据深度点评：融资情况冰消雪融，销售投资翘首盼春

融资情况冰消雪融，销售投资翘首盼春 [Table_Industry] 2022年1-3月房地产数据深度点评 [Table_ReportTime] 2022年4月18日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业深度报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业分析师 执业编号：S1500519100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 融资情况冰消雪融，销售投资翘首盼春 [Table_ReportDate] 2022年4月18日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 投资：新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98亿平方米，下降17.5%，降幅较1-2月扩大5.3pct。结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面积3月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎；另一方面在于2022年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下，表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修复仍有赖于房地产市场预期的改善。 土地：3月市场略有回升，整体热度仍处于低位：1-3月份，房地产开发企业土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%，较1-2月提升0.5pct，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%，较1-2月提升9.8pct。即使在首轮集中供地中优质地块供应加大，溢价率降低释放盈利空间的情况下，民企整体拿地意愿依然不强。主要原因在于当前市场热度依然较低，部分企业仍受制于疫情的反复，去化情况不理想及企业流动性吃紧等问题，在土地投资上态度较为谨慎，预计随着上半年偿债高峰的度过，企业流动性问题得到缓解后土地市场热度将逐渐恢复。 销售：数据持续低迷，居民信心尚需时间修复：1-3月份，商品房销售面积3.1亿平方米，同比下降13.8%，降幅较1-2月扩大4.2pct，销售金额2.97万亿元，同比下降22.7%，较1-2月降幅扩大3.4pct。整体来看21年8月以来销售面积、金额同比增幅分别在-15%，-20%左右宽幅震荡，未出现明显改善信号。3月单月商品房销售均价9252.41元/平方米，较上月环比下降6.02%，购房者对未来降价仍有预期，观望情绪浓厚。对于部分城市出台的宽松政策，由于政策生效具有一定迟滞性，我们认为效果将在2季度展现。 融资：到位资金降幅扩大，按揭贷款政策宽松：1-3月份，开发到位资金3.8万亿元，同比下降19.6%，较1-2月降幅扩大1.9pct。企业国内贷款降幅相较1-2月有所扩大，但波动不大，自筹资金降幅缩窄，自筹资金与国内贷款变动程度背向，开发企业自筹资金比重逐渐加大。按揭贷款方面政策逐渐宽松，21年10月以来，按揭贷款放款周期天数逐渐下降，3月按揭贷款放款周期约31天，已至历史低位，首套房贷款利率已连续6个月下行，目前已低至5.34%。房贷利率决定了居民购房实际成本，是影响居民需求的敏感变量，有望带来居民购房意愿的改善。 百强房企：部分房企环比回暖明显，出险房企成交持续恶化：1-3月百强房企累计销售额16279亿元，同比下降47.1%，较上月跌幅扩大2.7pct，单月环比来看3月销售有回暖迹象，主要由于2月春节周返乡置业潮低迷，叠加年后宽松政策加码，城市能级布局相对较好的房企能优先受益于市场回暖。出险房企排名下降幅度较大，购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3月单月销售几乎没有回暖迹象，成交端持续恶化。 债券融资：境内外债券融资回暖：2022年3月房企境内外融资944亿元，同比下降7.7%，降幅较2月大幅收窄6.6pct，环比上升98%。 行业经营环境好转，政策宽松仍在继续： 3月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看：1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。 风险因素：政策放松进度不及预期，地产行业销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1.投资：新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差 ........................................................ 5 2.土地：3月市场略有回升，整体热度仍处于低位 ................................................................. 7 3.销售：数据持续低迷，居民信心尚需时间修复 .................................................................... 9 4.资金：到位资金降幅扩大，按揭贷款政策宽松 .................................................................. 10 5.百强房企：部分房企环比回暖明显，出险房企成交持续恶化 .......................................... 11 6.房企融资：境内外债券融资回暖 .......................................................................................... 14 行业经营环境好转，政策宽松仍在继续 ................................................................................. 18 图 表 目 录 图表 1：2020-2022年房地产单月新开工面积及同比 ................................................................................ 5 图表 2：2020-2022年住宅单月新开工面积及同比 ..................................................................................... 5 图表 3：2020-2022年房地产单月开发投资额及同比增速 ....................................................................... 6 图表 4：2020-2022年分地区房地产开发投资额同比增速 ....................................................................... 6 图表 5：2021-2022Q1土拍溢价率..................................................................................................................... 7 图表 6：2019-2022Q1成交楼面均价 ................................................................................................................ 7 图表 7：2020-2022Q1单月土地购置面积及同比 ........................................................................................ 7 图表 8：2020-2022Q1单月土地成交金额及同比 ........................................................................................ 7 图表 9：2021H2-2022Q1供应规划建面及同比 ............................................................................................ 8 图表 10：2021H2-2022Q1成交楼面均价及溢价率 ..................................................................................... 8 图表 11：商品房单月销售金额及同比增速 ..................................................................................................... 9 图表 12：商品房单月销售面积及同比增速 ..................................................................................................... 9 图表 13：30大中城市商品房成交套数及同比 ............................................................................................... 9 图表 14：30大中城市商品房成交面积及同比 ............................................................................................... 9 图表 15：开发到位资金累计值及同比增速 .................................................................................................. 10 图表 16：按来源划分开发到位资金单月同比增速（%） ........................................................................ 10 图表 17：按揭放款周期 ............................................................................................................