逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持

地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678631/7市场月报·逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持文/克而瑞研究中心1月恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热致房地产表现略显平淡。重点30城供求均同环比齐跌，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，营销折扣力度较小，因而整体成交略显不振，仅苏北、川渝个别三四线迎来一波返乡置业行情，核心一二线城市去化表现差强人意，北京“一枝独秀”，而前期热度较高城市上海、合肥、成都等需求也有转弱迹象。1、新增供应：同比降40%但较去年春节月增46%，多城无加推且营销平1月叠加春节因素，30个重点城市供应规模收窄，预计新增商品住宅供应720万平方米，环比下降59%、同比下降40%；但较2022年春节月（2月）同比上涨46%。分能级来看，一线城市1月迎来集中供应，新增房源129万平方米，较2022年春节月同比上涨93%。其中上海于较上年春节月上涨近一倍，新增供应仍主要以外环外刚需项目为主，占比超过八成；其中雅戈尔星海云境和建发熙和府项目均新增房源超过400套。二三线城市整体1月新增供应590万平方米，同、环比分别下降38%和57%。除海口、大连少数城市保持同环比正增长之外，多数城市保持回落态势。一类以杭州为典型代表，通过精准供货维稳市场，保持小规模供应维持城市一二圈层在售项目销售热度；另一类成交低迷型城市，房企供货医院不强，呈现蓄势待发，以武汉、济南、宁波代表，1月供应规模保持低位。事实上，春节假期期间，房企推盘积极性普遍不高，虽然疫情管控全面解绑，但受楼市低迷行情影响，广州、厦门、无锡、珠海、泉州等多城春节周无新盘加推，房企供货呈“半躺平”状态。结合春节前一周（2023年1月14日-1月20日）来看，皖赣部分城市迎来一轮供应高峰。尤其是六安、淮北、上饶等外出务工人员较多，房企还是“蓄势待发”，对疫情放开后的“返乡置业”保持着乐观的预期。表：2023年1月全国30个重点城市商品住宅新增供应面积（单位：万平方米）能级城市1月环比同比对比2022年2月(春节月)能级城市1月环比同比对比2022年2月(春节月)一线北京46-19%123%76%二三线郑州20-19%-55%26%上海43-80%-75%97%重庆18-62%-64%0%广州20-77%-57%16%济南17-39%-56%-29%深圳21-43%74%1014%常州14-55%-59%/合计129-67%-48%93%宁波12-63%-37%-33%二三线成都81-60%43%138%苏州12-82%-73%34%徐州6674%-40%185%福州12-6%-30%/合肥38-24%8%196%佛山9-81%-42%-61%西安37-61%-35%3%昆明7-80%-87%-29%青岛36-63%-45%30%南宁6-85%-57%1%海口3585%42%/无锡4-81%-83%-64% 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678632/7杭州34-82%-46%-12%长春3-78%-76%-44%武汉28-55%-45%9%厦门2-89%-76%-44%南京26-53%-2%39%东莞0.1-99%-99%-98%大连26876%213%/合计590-57%-38%38%天津26-43%37%-13%总计720-59%-40%46%长沙22-68%-44%-19%备注：上表中城市供应数据为新申请预售证面积，本月根据29日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、新房成交：较去年春节月跌7%，沪蓉继续降温而津渝等来访回升2023年1月，传统淡季叠加春节假期，成交略显平淡：据CRIC监测，1月30个监测城市成交面积为1071万平方米，同环比齐降，而春节周成交更是创2021年以来3年同期新低。分能级来看，一线高位回落，同环比均降3成以上，较去年春节2月基本持平。北京热度较高，环比降4成，但是剔除共有产权房之外，前20天的成交量已与12月持平。疫后利好政策密集出台叠加房企“小步快跑”加快推盘节奏，使得楼市活跃度明显提升。上海热度转降，认筹率和触发积分有明显下滑，集中备案影响成交仅微跌9%。深圳回升，但受限于供应，成交持跌。广州尚属筑底阶段，市场暂无明显起色。二三线城市总成交仅887万平方米，环比下降42%，同比降34%，较去年春节月降7%。前期热点城市成都、合肥、长沙等热度转降，均迎来同环比齐跌。杭州虽然环比回落，但成交同比持增，主要受限于供应不放量，成交难有亮眼表现。值得关注的是，部分弱二线城市诸如福州、重庆、天津等虽然成交数据暂未止跌，但是市场还是存在转好信号，以天津为例，年末客户信心明显好转，1月份案场转化率在8%左右，恢复常态。表：2023年1月全国30个重点城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）能级城市1月环比同比对比2022年2月(春节月)能级城市1月环比同比对比2022年2月(春节月)一线北京37-40%-32%25%二三线海口257%-32%26%上海92-9%-29%15%宁波23-24%-15%-26%广州35-53%-47%-37%昆明23-58%-57%-21%深圳19-43%-58%-7%苏州22-68%-61%-29%合计183-32%-38%-2%南宁21-58%-28%34%二三线成都128-3%-18%25%徐州20-64%-55%-66%杭州98-28%64%186%郑州20-11%-57%-16%武汉69-59%-25%31%长春18-49%-40%-8%西安6212%95%18%常州16-37%-42%-16%济南43-38%-33%15%东莞15-41%-24%51%天津42-59%4%-8%大连14-36%-3%-18%南京39-27%-57%-55%无锡12-55%-53%-36%青岛37-62%-55%-32%福州10-67%-63%-31%佛山32-62%-62%-28%厦门6-80%-68%-47%长沙32-41%-48%-14%合计887-42%-34%-7% 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678633/7合肥30-26%-46%-15%总计1071-41%-34%-6%重庆30-39%-51%-35%备注：上表中城市成交量为本月根据29日左右数据预估得到数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、项目去化：推盘少、营销弱、效果差，质优结构性拉升去化据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率高位持稳40%。1月恰逢传统春节假期，不过多数企业处于半“躺平”状态：一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱，以特价房、年货礼包为主，优惠少，效果差。仅苏北、川渝个别三四线“返乡置业”尚有成效。聚焦到单个城市，1月各城市环比涨跌参半，事实上涨幅超2成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据CRIC调研，市场热度有稳中下探趋势，合肥已连续6个月供大于求，仅少数处于供应稀缺板块改善盘尚能热销。与2022年均值对比涨跌参半，广州、郑州、青岛等暂未止跌，整体市场仍弱于2022年。深圳、天津等部分城市存回暖迹象，客户信心稳步修复。表：2023年1月全国重点城市项目开盘平均去化率变动情况城市2023年1月去化率2022年12月去化率环比2022平均去化率较2022年均值变动情况北京51%84%-33%62%-11pcts上海71%67%4%68%3pcts广州0%29%-29%26%-26pcts深圳39%19%20pcts32%7pcts苏州98%71%27pcts42%56pcts佛山81%18%63pcts14%67pcts漳州81%无开盘/34%47pcts杭州67%64%3pcts67%0pcts宁波54%25%29pcts27%27pcts合肥48%45%3pcts63%-15pcts福州46%20%26pcts44%2pcts东莞41%16%25pcts31%10pcts武汉31%12%19pcts19%12pcts西安29%57%-28pcts51%-22pcts济南29%20%9pcts29%0pcts天津28%14%14pcts25%3pcts长沙22%47%-25pcts59%-37pcts南京22%23%-1pcts20%2pcts青岛21%47%-27pcts39%-18pcts重庆20%21%-1pcts25%-5pcts常州19%10%9pcts14%5pcts嘉兴14%28%-14pcts27%-13pcts郑州9%14%-5pcts22%-13pcts数据来源：CRIC调研 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678634/74、库存：环比降2%，长春、青岛、福州等去化周期仍超2年1月整体30个重点城市因供小于求库存情况整体改善，供求比为0.67；1月末库存环比下降1.7%。具体而言，多数城市在“供少求多”下短期供求比小于0.6，仅北京、徐州、大连、福州、合肥等城市供应规模突出的城市本月末库存环比涨幅突出。从消化周期来看，郑州、大连、长春、青岛、重庆、福州、昆明等仍维持2年以上的高消化周期，楼市存量压力较大。而杭州、合肥则在房企“精准供应”的共识下维持低住房库存、高销售热度，库存消化周期低于12个月。总的来看，1月全国整体新房市场库存情况略有好转，从春节月的供求情况来看，各房企在多数城市仍然保持审慎态度，顺销加推下楼市消化压力较低。表：2023年1月30个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米，月）城市供求比上月供求比库存量消化周期库存环比同比消化周期环比同比北京1.20.613240%-2%25.739%31%上海0.51.35347%4%5.44%0%广州0.61.51469-1%7%29.415%136%深圳1.12.65781%26%21.433%124%青岛1.00.724440%-6%37.326%43%成都0.61.720371%11%16.6-23%31%武汉0.41.42003-8%-3%20.0-37%18%天津0.60.91428-4%-8%19.7-8%14%郑州1.03.314101%15%82.712%293%佛山0.31.31390-3%-14%24.712%44%长春0.10.31333-6%-13%42.256%36%大连1.80.611870%-2%59.84%20%昆明0.30.71022-16%-19%24.66%23%长沙0.72.31019-3%10%22.219%122%徐州3.20.79912%-6%24.112%52%西安0.61.69592%11%16.72%6%重庆0.61.4859-2%8%29.017%190%南京0.71.47870%4%16.2-8%82%苏州0.60.87820%-17%16.762%1%南宁0.30.6762-2%-6%22.83%20%杭州0.31.4721-2%10%6.2-4%-8%济南0.40.6599-4%-11%10.630%9%常州0.91.25691%9%27.111%37%东莞0.01.2561-4%-4%25.73%10%无锡0.30.8541-3%2%22.47%29%宁波0.51.5434-3%12%16.6-6%35%福州1.21.0431-2%-8%25.85%50%海口1.41.342926%27%18.413%109%厦门0.41.4358-3%0%22.0-12%26%合肥1.21.23186%11%8.129%64%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 地址：上海市静安区广中路788号秋实楼9楼电话：021-608678635/75、二手住房：较去年春节月成交涨29%，带看认购回升好于新房1月11个重点城市二手房成交体量预计为360万平方米，同、环比分别下降21%和23%，值得注