房地产行业研究：春节新房销售同比+8%，节后二手成交率先回暖

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.1-2.7）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.4%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-1.5%。 节前土地市场供给需求均下降，核心城市个别地块高溢价成交。本周（2.1-2.7）全国300城宅地成交建面135万㎡，单周环比-55%，单周同比-40%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面1510万㎡，累计同比-4%；年初至今，建发房产、中海地产、滨江集团、龙城旅游、江苏平陵的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比由于春节因素大幅下降。本周（2.1-2.7）47个城市商品房成交合计118万平米，周环比+14%，周同比-63%。其中：一线城市周环比+14%，周同比-76%；二线城市周环比-11%，周同比-78%；三四线城市周环比+30%，周同比-41%。 本周二手房成交环比上升，同比由于春节因素大幅下降。本周（2.1-2.7）22个城市二手房成交合计96万平米，周环比+185%，周同比-40%。其中：一线城市周环比+77%，周同比-57%；二线城市周环比+413%，周同比-6%；三四线城市周环比+34%，周同比-71%。 春节新房销售较去年有所上升，2月或实现同比正增。根据中指院，今年春节期间（1.28-2.4）28个代表城市的新房日均成交面积较去年春节期间（2.10-2.17）增长8%。分能级来看，一线城市广州新房网签量较去年春节+47%，北京较去年春节+5%；部分二线城市由于去年低基数，网签成交量较去年春节大幅增长，如成都、南京、南昌、武汉等。整体来看，尽管1-2月是传统淡季，但今年春节代表城市的新房成交备案有所改善，延续了去年四季度以来跌幅逐步收窄的趋势。展望后续，24年春节在2月导致基数较低，因此2月代表城市的新房销售或实现同比正增。 春节后二手房成交热度率先回升。春节后二手房成交逐步复苏，回暖速度快于新房。2025年2月7日年初十，春节后第三天（对比2024年2月19日），47城新房成交35.1万方，较24年同期+8.6%。其中一线城市成交4.0万方，较24年同期+44.0%；二线城市成交11.5万方，较24年同期-1.7%；三四线城市成交19.7万方，较24年同期+9.9%。 22城二手房成交52.3万方，较24年同期+132.4%。其中一线城市成交7.4万方，较24年同期+28.3%；二线城市成交39.6万方，较24年同期+249.0%（主因厦门集中备案）；三四线城市成交5.3万方，同比-1.7%。春节后头3天二手房成交率先回暖，成交面积处于近几年较高水平，随着金三银四渐进，料一二手房热度有望持续回升。 投资建议 从基本面看春节期间及年后的成交数据显示，市场仍延续止跌回稳趋势，部分城市成交表现较活跃。从政策面看预期逐步发酵，或有望带来新一轮博弈机遇，重点关注小阳春销售表现及城中村改造、收储等政策方向进一步加码。 持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 春节期间28城新房销售较去年有所上升 春节新房销售较去年有所上升，2月或实现同比正增。根据中指院，今年春节期间（1.28-2.4）28个代表城市的新房日均成交面积较去年春节期间（2.10-2.17）增长8%。分能级来看，一线城市广州新房网签量较去年春节+47%，北京较去年春节+5%；部分二线城市由于去年低基数，网签成交量较去年春节大幅增长，如成都、南京、南昌、武汉等。整体来看，尽管1-2月是传统淡季，但今年春节代表城市的新房成交备案有所改善，延续了去年四季度以来跌幅逐步收窄的趋势。展望后续，24年春节在2月导致基数较低，因此2月代表城市的新房销售或实现同比正增。 图表1：今年春节期间28城新房销售较去年春节增长8% 年后二手房成交逐步回暖 春节后二手房成交逐步复苏，回暖速度快于新房。2025年2月7日年初十，春节后第三天（对比2024年2月19日），47城新房成交35.1万方，较24年同期+8.6%。其中一线城市成交4.0万方，较24年同期+44.0%；二线城市成交11.5万方，较24年同期-1.7%；三四线城市成交19.7万方，较24年同期+9.9%。22城二手房成交52.3万方，较24年同期+132.4%。其中一线城市成交7.4万方，较24年同期+28.3%；二线城市成交39.6万方，较24年同期+249.0%（主因厦门集中备案）；三四线城市成交5.3万方，同比-1.7%。春节后头3天二手房成交率先回暖，成交面积处于近几年较高水平，随着金三银四渐进，料一二手房热度有望持续回升。 图表2：春节后二手房成交率先复苏 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.7%，在各板块中位列第14；恒生港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第7。本周地产涨跌幅前5名为华音国际控股、融信中国、远洋集团、中洲控股、卧龙地产，涨跌幅分别为+23.3%、+16.4%、+14.2%、+13.6%、+13%；末5名为退市卓朗、粤宏远A、天誉置业、时代中国控股、力高集团，涨跌幅分别为-75.8%、-18.7%、-16.7%、-9.5%、-9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.4%，沪深300指数涨跌幅为+2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5%和-1.5%。本周物业涨跌幅前5名为鲁商服务、宋都服务、烨星集团、中骏商管、特发服务，涨跌幅分别为+12.1%、+10.6%、+10.3%、+7.1%、+6.9%；末5名为德信服务集团、荣万家、中奥到家、众安智慧生活、建发物业，涨跌幅分别为-12.4%、-9.7%、-6.7%、-6.2%、-5.9%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第6周，全国300城宅地成交建面161万㎡，单周环比5%，单周同比-54%，平均溢价率9%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面4236万㎡，累计同比-8%；年初至今，建发房产、华润置地、滨江集团、中海地产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为90、84、83、82、62亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（2月1日-2月7日）47个城市商品房成交合计118万平米，周环比+14%，周同比-63%，月度累计同比-63%，年度累计同比-18%。其中： 一线城市：周环比+14%，周同比-76%，月度累计同比-76%，年度累计同比-19%； 二线城市：周环比-11%，周同比-78%，月度累计同比-78%，年度累计同比-31%； 三四线城市：周环比+30%，周同比-41%，月度累计同比-41%，年度累计同比-0.3%。 图表13：4 7城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（2月1日-2月7日）22个城市二手房成交合计96万平米，周环比+185%，周同比-40%，月度累计同比-40%，年度累计同比+2%。其中： 一线城市：周环比+77%，周同比-57%，月度累计同比-57%，年度累计同比+5%； 二线城市：周环比+413%，周同比-6%，月度累计同比-6%，年度累计同比+18%； 三四线城市：周环比+34%，周同比-71%，月度累计同比-71%，年度累计同比-26%。 图表17：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比-0.3%，同比-6.9%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为17.9月，较上周+1.1个月，较去年同比-3.7个月。 图表21：1 0城商品房的库存和去化周期 图表22：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 非开发公司动态 图表27：非开发公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。