2022年上半年武汉房地产市场回顾与展望

2022年上半年，武汉优质写字楼市场共迎来56.6万平方米新增供应，其中80%在一季度交付。上半年新增供应总量创下近十年新高。受全国疫情影响，武汉上半年租赁需求较去年同期回落10.6%，净吸纳量共录得19.8万平方米。其中，甲、乙级写字楼净吸纳量同比分别下降7.1%和12.7%。面对市场不确定性，甲级楼宇租赁需求更具韧性。供应放量加上租赁需求回落，推动空置率同比上升1.5个百分点至41.1%。随着全国疫情趋于稳定、武汉疫情管控常态化，预计下半年有望迎来租赁市场小幅回暖。新增租赁行业占比前三位依次是传统金融、房地产建筑、TMT，贡献超过半数新租成交。传统金融尤其是保险公司在上半年表现亮眼。十四五期间，武汉将加快推进区域金融中心建设，以金融的高质量发展服务“国家中心城市”、“长江经济带核心城市” 的建设目标。同时，武汉将建设成为科技创新中心，也是国家继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后又一重大战略布局。随着金融与科技类政策落地，两大行业预计将在下半年稳定输出，释放租赁需求。受宏观经济环境影响，自2021年下半年起，内资企业租赁占比持续超过本土企业。2022年上半年，内资公司在新增租赁中的占比继续上升至53%，其中，二季度占比超过六成，成为新增租赁需求中的主力资本来源。供应高峰与市场不确定性双重压力下，全市租金仍处于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙级写字楼租金指数同比分别下跌1.4%和1.9%，甲级楼宇租金展现出更强韧性。 2022年上半年，武汉零售物业市场迎来武汉大悦城和武汉万象城开业，分别位于光谷中心城和建设大道商圈，均为所在区域近年来首个大型商业综合体项目，为市场带来共计33万平方米新增供应。需求方面，首店经济持续发力。武汉首家AppleStore落户武商MALL国广；美妆集合店HARMAY武汉首店在武汉天地开业，并带来旗下柠檬茶品牌introlemons。新开业项目带来大批零售及餐饮首店，OBT集团旗下MaisonMargiela、JILSANDER、MARNI在武汉万象城围挡；新中式茶饮品牌tea'stone也在武汉万象城开设深圳外首店，同时，该品牌还在武汉恒隆广场围挡。 冬奥会带来的运动风潮，以及疫情后消费者的社交体验需求反弹，使得户外运动元素蔚然成风。零售项目利用街区、天台及下沉广场等空间，打造露营、飞盘运动场景，满足消费者社交需求。户外运动元素与零售项目的结合，或将成为客流与销售额新的增长点。超市主力店调整频繁，上半年录得G-Super、中百生活剧场、七鲜超市、沃尔玛等退租案例。主力店退租叠加疫情后部分品牌战略调整，推升全市空置率至9.3%，环比上升0.3个百分点，同比上升0.1个百分点。消费力支撑购物中心首层平均租金平稳上涨，全市租金指数环比上涨0.4%，同比上涨1.0%。其中，核心商圈租金保持坚挺，同比上升1.7%，在所有区域市场中表现亮眼。 “武汉写字楼及零售市场年内均将迎来大量优质项目供应，其中写字楼市场全年新增供应预计将超过百万平方米，有望创下近十年来年度供应量新高。零售市场同样将迎来武商梦时代、龙湖武汉白沙天街、洪山万科广场等项目开业，新兴区域的商业氛围将得到提升。2022年6月至10月，武汉市政府将发放多轮消费券，涵盖商场、超市、餐饮等多种消费场景，预计将有效提振线下消费，激发零售市场活力。” 2022年上半年，武汉物流仓储市场共迎来四个项目交付，分别位于孝感、蔡甸和黄陂，新增供应22.5万平方米，与去年同期供应水平相当。在新冠疫情影响下，业主采取以价换量的租赁策略，推动需求端录得净吸纳量15.4万平方米，同比上升44.3%。上半年录得某电商平台在孝感扩租9万平方米，第三方物流在蔡甸新租2万平方米，直播电商在葛店新租2万平方米。尽管需求端提升，但在存量去化压力下，全市空置率仍处于28.5%的高位。截至第二季度末，全市平均租金同比下跌3.9%至每月每平方米24.3元。“预计未来六个月，武汉物流仓储市场将迎来38万高标仓交付使用，其中超过六成位于核心区域。武汉市政府近期发布了《武汉市现代物流业发展“十四五”规划》，努 力创建国家物流枢纽经济示范区，到2025年建设高标仓面积总量达到700万平方米、公共服务型冷库容量达到400万立方米，推动武汉现代物流业提质增效和跨越发展。”2022年上半年武汉大宗交易市场共录得5笔交易，交易总额达11.4亿元，同比上涨75.5%。得益于疫情防控常态化，武汉在此轮奥密克戎疫情中受影响较小，投资者信心增强。从上半年成交类型来看，写字楼和工业物业占据主流，60%为企业自用类型交易。从投资者类型来看，开发商与企业交易活跃，60%来自内资买家。从区域来看，新兴区域受到的关注度日益提升，上半年80%成交位于新兴商务区。 “预计2022年下半年，投资者投资意向与业主出售意向均将有所提升。优质写字楼物业仍将是投资者关注的重点，同时，随着新经济的腾飞以及公募REITs进一步成熟，产业园区、物流仓储等物业类型，在后房地产时代将进一步吸引投资者的关注和加码。”