2019年上半年武汉房地产市场回顾与展望

2019Wuhan上半年新增供应减少 传统金融租赁热度不减2019年上半年，武汉优质写字楼物业市场新增供应累计达14.4万平方米。需求方面，TMT，传统金融及房地产建筑是上半年表现活跃的三大行业，其中TMT行业新设立与传统金融行业升级搬迁的需求占比将近六成。截至2019年上半年，光谷片区表现持续稳健，以建设大道板块为代表的核心区在二季度租赁需求强劲。至季末，全市平均空置率水平同比上升0.1个百分点报4.3%。全市购物中心首层租金同比增长0.8%，报307元每月每平方米。截至2019年上半年，全市优质写字楼账面租金同样本同比下降2.6%, 录得95.3元每月每平方米。空置率方面，吸纳量同比减弱，全市平均空置率水平同比上升3.1个百分点。录得37%。在光谷板块，TMT行业中互联网教育行业在武汉发展日新月异，以英语流利说及猿辅导为代表的全国领先互联网教育平台纷纷落户武汉。其次，人工智能、新媒体以及电子商务也有强劲升级搬迁的需求。而传统金融的租赁需求主要体现在建设大道和汉口沿江商务区板块，内资保险行业的升级扩租需求尤为突出。优质写字楼市场优质零售物业市场CBRE世邦魏理仕华中区顾问及交易服务|办公楼部主管骆娅表示：“未来六个月，包括光明中心及武汉环贸中心A座在内的多个写字楼项目有望交付，CBRE预计至年末市场将会迎来累计逾40万平方米的新增供应，新项目入市势必会使空置率及租金承压；需求方面，以保险业为代表的传统金融行业将会是市场需求的主要动力。此 外 ，以WeWork为代表的知名灵活办公品牌有望在下半年继续扩张。”仓储物流市场CBRE世邦魏理仕武汉顾问及交易服务|产业地产部董事张雨风表示：“武汉仓储物流需求主要受中部区域消费驱动，受中美贸易冲突影响相对有限，同时建议投资者密切关注中国经济增长趋势对武汉物流市场的远期影响。工业方面，由于武汉深处内陆，中美贸易争端对制造业影响亦相对较弱；一些消费类电子产品、汽车及快速消费品制造商仍看中武汉交通便利的区位条件，持续在武汉投资。另外，受益于城市产业布局的前瞻性和产业及人才政策的强力扶持，武汉在光纤、半导体、电子信息以及人工智能等工业制造领域将会迎来更多机遇和发展。”CBRE世邦魏理仕武汉分公司总经理王祎表示：“2019年下半年武汉全市优质零售市场有望迎来绿地缤纷城开业。由于工程进度的问题，全市部分优质购物中心开业时间将推迟至2020年。需求方面，家具类、儿童及教育类业态将继续活跃拓展。随着核心区的配套型购物中心的集中开业，配套型商业的业态结构会呈现更精细化和品质化的趋势。”餐饮百货服务商超零售上半年武汉房地产市场回顾14.495.337.011.2上半年写字楼供新增供应与净吸纳量表现上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）传统金融房地产建筑专业服务TMT12%25%26%12%新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）025.213.0-0.3上半年优质仓储物流市场供新增供应与净吸纳量表现（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）核心区配套型商业陆续开业 服务类业态星罗棋布2019年上半年，武汉优质零售物业市场迎来位于中南商圈的帝斯曼购物中心及位于永清商圈的壹方购物中心北馆开业，使得全市总存量增加到627万平方米。上半年，零售与餐饮业态为主要需求来源。意大利纯手工首饰品牌BOC-CADAMO的中国首店以及英国设计师品牌Bora Aksu和意大利轻奢女装品牌Besionia的武汉首店均在武汉国际广场开出。以喜茶为代表的网红茶饮品牌纷纷继续在核心区域拓店。此外，生活家庭类及儿童类业态的升级及细分特征在本季尤为明显。G-Super精品超市、全棉时代高端品牌津梁生活及MeLand Club儿童成长中心均于本季在壹方购物中心北馆开出华中首店。电商自建库陆续交付使用 整体吸纳量放缓2019年上半年，武汉市优质物流高标仓市场未录得新增供应，季末全市存量维持在237万平米。市场需求方面，以第三方物流快运快递及批发零售业为上半年主要需求来源，主要分布于东西湖板块。上半年的高标仓净吸纳量放缓主要是由于主流电商租户迁往自建库以及物流仓库租户面临了更严格的税收门槛。总体而言，核心区市场保持活跃，但由于汉南及江夏部分电商和第三方物流的退租，使得全市空置率水平同比上涨4.1个百分点报13%。租金方面，由于新兴区域空置率持续在高位徘徊，全市高标仓平均租金同样本环比下降0.3%，录得每月每平方米25.2元。CBRE预计，未来六个月全市优质物流市场核心区会迎来多个优质高标仓的交付使用，年末全市存量将突破280万平方米。但从长远来看，持续增长的国内消费驱动以及新兴电商种类的多元化需求将会是未来空置率回落的主导因素。24.0307.04.320.9上半年市场租赁需求强度分析（万平方米）（%）（万平方米）02040608020142015201620172018H1 201905-5101520253035404520142015201620172018H1 2019（人民币/月/平方米）全市购物中心首层