2019年上半年重庆房地产市场回顾与展望

2019Chongqing2019年上半年，经济不明确性增加令重庆优质写字楼市场一、二季度差异化表现，租户结构及稳定性愈发受到市场重视；零售物业市场调整积极，并见证新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度提升；非核心园区主导仓储物流市场去化，传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给市场带来更多不明确性。需求增长放缓，租户结构及稳定性愈发受到市场重视上半年，重庆优质写字楼市场未录得新增供应。一、二季度市场差异化表现，其中第一季度市场活跃度受升级需求拉动，净吸纳量同比上升34.1%；而第二季度市场活跃度则随经济不明确性增加而显著降温，净吸纳量环比下降12.2%，同比下降74.9%。因此，上半年净吸纳量仅录得12.5万平方米，同比下降55.8%。甲级写字楼继续主导去化，贡献率达70.8%。相应地，重庆优质写字楼市场整体空置率较去年底仅下降2.7个百分点至31.5%；甲级写字楼空置率较去年底下降3.4个百分点至34.5%。着眼需求端，金融业为市场需求主导，净吸纳量贡献率达25.3%，其中传统金融贡献率为10.6%、非传统金融贡献率为14.7%。TMT和房地产建筑以20.8%、19.2%的净吸纳量贡献率分列第二、三位。分区域看，江北嘴、大化杨和照母山主导全市去化。其中，江北嘴以金融CBD的形象持续集聚证券、保险、银行和投资担保等为代表的传统及新兴金融业企业进驻，去化占比全市近六成；大化杨因录得某TMT头部企业的大面积进驻和域内部分二房东推以特价房所带动的有效去化，净吸纳量贡献率达26.1%，位居第二；而照母山则是受内资开发商的升级需求和企业自买自用的需求所带动。然而，市场整体供过于求矛盾犹存，租金持续承压，全市优质写字楼平均租金较去年底下跌0.7%至79.6元每平方米每月，但租金跌幅同比有所收窄。值得关注的是，租户结构及稳定性愈发受到市场重视。一方面，上半年市场录得多宗第三方办公运营商的大面积退租、缩租案例，给予业主诸多启示；另一方面，尽管短期内市场供过于求的矛盾未解，但随着如江北嘴等部分区域甲级写字楼的新增供应在未来三年开始逐步进入尾期，业主开始重视租户品质以实现未来资产价值的提升。展望未来，2019年重庆优质写字楼市场还将迎约34万平方米的新增供应，其中包括备受瞩目重庆来福士广场等。然而，鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓，预计市场将继续承压，租金回调面临挑战。市场调整积极，新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度提升上半年，重庆零售物业市场录得三个购物中心开业，其中中迪广场•欧洲城时尚中心系重庆杨家坪商圈时隔三年首次迎来的新增项目。然而，百盛百货南坪店却闭店退市。至此，重庆零售物业市场总存量为664万平方米。零售项目积极调整、填补空位，继而推高需求活跃度。因此，尽管个别新增项目开业率不及预期，市场整体空置率较去年底仍然下降0.4个百分点至9.9%，近五年新低。租金方面，区域市场呈差异化表现，其中受域内运营成熟的项目带动观音桥、大石化等区域录得租金上涨；而解放碑、南坪、渝北等区域持续录得租金下跌，原因在于域内运营商给予租金折扣以实现项目调整。因此，全市购物中心首层平均租金较去年底微跌0.2%至383.9元每平方米每月。着眼需求端，零售业态占比新增租赁面积的43.1%。潮流品牌持续扩张，中国李宁、Champion等品牌新设多家店铺；美妆品牌需求强劲，并成为部分购物中心调整的主方向。餐饮业态需求活跃，占比新增租赁面积的33.9%。其中，外来餐饮品牌的活跃度显著提升，市场录得海底捞、Pizza Marzano首进重庆。体验业态方面，儿童教育类品牌扩张积极并更注重科技运用及低龄儿童启蒙培训，编程、机器人等相关品牌新设多家店铺。同期，市场亦见证包括汽车、医美等新兴品类的扩张。自去年起市场掀起的“网红经济”热度持续。上半年，新开业的中迪广场•欧洲城时尚中心以网红书店钟书阁和新零售超市盒马鲜生作为主力店，旨在以网红打卡地和网红品牌的高曝光率来提高消费者号召力。就既有项目而言，运营商亦持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店等。然而，商业归于运营本质，网红品牌的实际职能及不稳定性有待市场重新审视。展望未来，2019年重庆零售物业市场还将迎来约47万平方米的新增供应，其中包括备受瞩目的重庆来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压，既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。值得注意的是，参见于前期调改突出的案例，运营商的调整思路愈发清晰。大体量项目或将通过分区域调改来推动细分定位和品牌组合的联动性；而投运较早的项目则将通过填补如潮流服饰、美妆、亲子等热门品类的空缺来重拾竞争力。优质写字楼市场优质零售物业市场CBRE世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“上半年尽管重庆优质写字楼市场无新增项目交付，但需求增长放缓使空置率并未得到有效改善。展望未来，金融业的需求或将持续回暖、TMT行业亦有望继续扩张，然下半年约34万平方米的新增供应将使重庆优质写字楼市场继续承压，短期内供需矛盾难解。”仓储物流市场CBRE华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“在大面积新增供应持续的背景之下，重庆标准仓储项目投资者及运营商应重视招商策略的可行性及灵活性，适度调整以契合市场变化。着眼需求端，本土的零售及第三方物流企业的仓储升级需求备受关注。预期市场租金继续走跌，而对潜在租户来讲却是绝佳的换仓时机。”CBRE华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“重庆零售物业市场迈入新一轮的调整周期，尤其是核心商圈。以解放碑为例，除旧改升级、首店经济等利好政策外，域内零售项目的调整方向也愈发清晰，加之重庆来福士广场的即将开业，未来大解放碑片区将迎来质变。而此轮调整后，重庆零售物业市场的多核发展格局将进一步细化。”儿童教育正餐电子产品茶饮服饰上半年重庆房地产市场回顾079.631.512.5上半年写字楼新增供应与净吸纳量表现上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）科技新媒体房地产专业服务金融业14%21%25%19%020406080100万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）20152016201720182019 H1非核心园区主导去化，传统汽车制造业调整升级给市场带来更多不明确性上半年，重庆仓储物流市场录得三个新项目交付，分别是红星美凯龙智慧物流园一期、嘉民两江新区二期及丰树空港，合计新增供应约16万平方米。仓储需求增长放缓，净吸纳量同比下降46.3%录得13万平方米。由此，重庆仓储物流市场整体空置率较去年底仅下降0.7个百分点至23.9%。需求端方面，制造业和第三方物流主导去化，净吸纳量贡献率分别为46.7%、36.5%。其中就制造业而言，主要是来自于电器及汽车制造业企业的去化。分区域看，上半年非核心园区主导去化，贡献率超七成，在有新增供应的背景下空置率较去年底仍下降4.8个百分点至31.6%。租金方面，市场供过于求压力犹存，核心园区和非核心园区平均租金较去年底分别下跌0.8%、1.3%，至27.4、20.4元每平方米每月。重庆传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给仓储物流市场带来更多不确定性。上半年市场录得汽车制造业相关租赁成交的同时，也见证诸多汽车制造商、零部件企业的退租或需求降级案例，并主要集中在机场路沿线区域。展望未来，2019年重庆仓储物流市场还将迎来近59万平方米的新增供应。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力，故租金走势或继续下探。15.824.523.913.3上半年仓储物流新增供应与净吸纳量表现上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）第三方物流制造业批发与零售业37%47%13%万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）30.5383.99.927.4上半年市场租赁需求强度分析（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）平均账面租金平均有效租金0 10 20 30 40 50 60 201420152016201720182019 H1