2022年上半年，重庆优质写字楼市场无新增供应。着眼需求端，上半年净吸纳量录得负值，主要是因为以房地产建筑和TMT为代表的行业整合及调整持续，叠加传统春节后疫情零星反复给商务活动带来的一定阻碍；分季度看，由于上述原因所引发的大面积退租更集中在二季度，故一、二季度租赁活跃度呈降温趋势，净吸纳量也相应地随季度由正转负。因此，全市优质写字楼整体空置率较去年底上升0.1个百分点至25.9%；平均租金较去年底下跌0.6%，而甲级写字楼租金较去年底则下跌0.9%。分区域看，由于多重影响引发的退租集中在大化杨、江北嘴及解放碑，故前两个区域市场空置率较去年底分别上升3.6、0.6个百分点至25.5%、24.9%，而解放碑空置率因良好去化较去年底微幅下调，但截至二季度末空置率仍居全市最高水平的36.5%。新增需求方面，TMT、金融业及工业品制造业主导去化，分别占比为19.8%、14.0%、13.6%。首先，TMT继续居首位需求，但占比进一步收缩，活跃的细分领域主要是专业服务类及制造业相关的工业互联网企业；此外，成渝共建西部金融中心巩固两地的金融集聚力，上半年如保险、证券、融资、普惠金融等企业表现活跃，且超70%落于江北嘴和解放碑；最后，以工业品制造为主，兼有能源、物流、生物医药等细分领域的企业也积极扩张，聚焦照母山和江北嘴区域。另一方面，随着重庆区域枢纽建设的成效不断显现，上半年也吸引诸多头部内外资交运运输类企业进驻，推升需求占比至11.5%。值得注意的是，宏观环境不明确也促使更多租户青睐可拎包入驻、小面积的房源。因此，上半年部分业主积极改造个别楼层，推出小面积精装房源，旨在通过更为灵活的租赁产品及策略有效吸附关注成本及性价比的小微企业；同期，二房东亦开启新一轮的扩张。 展望2022年下半年，重庆优质写字楼市场将迎来约39万平方米的新增供应，故市场供需压力或将持续。宏观层面，五月印发的《重庆市促进工业经济平稳增长若干政策措施》在高度强调“工业立市”背景之下，出台涵盖财政税费、金融信贷、保供稳价、投资和外贸外资、用地及用能和环境等五方面的39条工业经济维稳纾困措施，系列政策也有望进一步刺激重庆制造业发展，进而带动如工业互联网、金融等相关领域的办公需求增长。“尽管重庆优质写字楼市场仍面临挑战，但城市产业结构的优化升级给办公需求带来新的动能。据官方发布，2022年度重庆市招商引资的总体目标为1.85万亿元人民币，并将聚焦智能新能源汽车、电子、软件、生物医药、消费品工业等领域。有鉴于此， 随着重庆在工业、物流等领域强者恒强，未来或将激活产业链上下游及相关服务配套的办公需求。”2022年上半年，重庆零售物业市场主城区范围内无新增供应。值得注意的是，汽博区域迎来社区商业项目龙湖爱加两江星悦荟的开业，其以低零售、重餐饮和体验的差异化定位推动重庆多元消费体验的发展。着眼需求端，宏观环境不明确令消费走低、疫情零星反复使跨城市旅游受阻，以及多个购物中心年内开启大规模的调整共同导致上半年吸纳量录得负值。因此，全市购物中心整体空置率较去年底上升1.0个百分点至10.8%；首层平均租金增长承压，较去年底下跌0.6%。按品牌新增店铺数量看，零售业态占比55.6%，其中奢侈品、美妆及基础款服饰尤为活跃，如BVLGARI、SaintLaurent、GUCCIFlora、CharlotteTilbury及优衣库等；餐饮业态占比27.8%，外来餐饮持续布局，咖啡餐饮积极扩张，如点都德、Wagas、茶颜悦色、MStand等；体验业态占比7.8%，主要是健康护理品牌的扩张，如锦艾等；而受电动新能源汽车的需求活跃度攀升，推动主力店占比升至8.9%，如SMART、凯迪拉克、零跑等。城市更新和建设国际消费中心城市的大背景之下，叠加消费端的进迁、更多外来运营商的进驻、新增供应的多点布局，老牌商圈的扩容升级和存量物业的迭代调整的进程不断提速。首先，上半年老牌核心商圈解放碑、观音桥持续扩容升级，其中解放碑进一步腾挪部分老旧小区置换更多核心地段土地资源，为后期整个商圈的改头换面提供基础；就观音桥而言，长安三工厂片区城市更新项目落定鲤鱼池区域，未来将打造成 具有山城特色的商业步行空间，并将观音桥、九街、鎏嘉码头、江北嘴等核心地标和商圈连成一线，扩容升级整个江北商业空间。另一方面，上半年存量物业也开启大规模迭代调整，部分项目甚至是自开业以来历史性的最大改造动作。瞩目案例包括，位于解放碑的大都会东方广场在开业25年之际开启史上最大规模的升级改造，包括项目建筑外立面、内部空间及动线、定位及业态等；悦荟购物中心计划启动百货区域调改，对数万方商业空间进行整体升级打造，这也将是项目开业以来最大一次的空间调改；重庆新光天地将负一楼进行大规模改造，调整原有业态、硬装、品牌等；龙湖时代天街则将A馆打造出一美式复古街区“壹洲ONESTATE”，引入众多新零售与体验性业态品牌等。展望2022年下半年，重庆零售物业市场主城区范围内的新增供应将回升，5个购物中心合计47.2万平方米的商业面积预计开业，其中包括备受瞩目的龙湖时代天街E馆、合景悠方等。作为全国率先培育建设的五大国际消费中心城市之一，重庆在政策利好的加持下，伴随着主城区城市更新和新商圈加快建设，以及更多外来运营商携新颖的开发、运营思路入渝，未来消费引领及带动作用有望随消费资源的加速聚集而显著提高。 “目前重庆零售物业市场正处于焕新突破期。其一，城市更新下，老牌核心商圈和存量物业积极探寻升级调整，期盼持续引领市场；其二，需求端多元发展，积极塑造旅游城市的名片；其三，本土文化及资源逐步被唤醒，为消费体验注入新动能。因此，此轮变革在推动市场质变的同时，也增强消费市场的包容性及灵活性。” 2022年上半年，由于个别项目延迟交付，重庆仓储物流市场仅迎来一个新增项目，推升高标库总存量至463万平方米。着眼需求端，上半年仓储净吸纳量录得约18万平方米，尽管居全国第五位，但同比下降41.2%。这主要是因为传统春节后部分临租租户到期引发的退租；如大型家电、社区团购等租户因业绩缩减带来的退租；以及宏观环境不明朗所导致的整体需求疲软。因此，全市高标库空置率较去年底仅下修3个百分点至21.1%；市场压力犹存，平均租金较去年底下跌0.5%。按新增需求看，三方物流、制造业及电商主导去化，分别占比54.3%、26.4%及14.9%，而三方物流中又有约42.3%的为制造业相关物流需求。值得注意的是，上半年汽车制造相关需求增长最为显著，占比制造业需求的74.1%，且合计需求绝对值已达2021全年汽车相关仓储需求的约七成。目前，在“工业立市”宏观大背景之下，重庆正积极推动新能源汽车产业向研发、制造、市场、运营等全产业链的提速，上半年吸引包括理想、长安、比亚迪等头部企业在重庆新建基地、研发电池等一系列的投资加码。统计层面，2022上半年重庆汽车产业增加值同比增长9.1%，对规上工业增长的贡献率为20.8%；新能源汽车零售额同比增长1.6倍，占全市限上汽车类商品的比重为14.3%。未来，在愈发成熟的“9+3+5+30”新能源汽车产业体系基础上，重庆将打造中国智能网联新能源汽车生态城，继而在中长期持续衍生相关仓储需求。展望2022年下半年，重庆仓储物流市场供应回升，将迎来4个新增项目合计约33万平方米的仓储面积，且约七成集中在空港园区。持续的供应或将令市场压力犹存，租金回调面临挑战。 “尽管重庆仓储物流市场的供需矛盾犹存，但仓储需求增长仍具活力。这是因为，一方面重庆作为‘消费+制造业’双驱动的市场，随着先进制造业提速发展，需求活跃度有望攀升；另一方面，重庆进出口企业的供应链、物流链稳定运行，加速形成极具国际竞争力的物流枢纽，继而衍生相关仓储需求。据统计数据，2022年上半年重庆市外贸总值在全国排名第9位，较去年同期增长12.5%，高于全国整体增幅3.1个百分点；其中重庆笔记本电脑出口量保持全国第一，手机、汽车、摩托车出口量均在全国前三。”