2019年上半年杭州房地产市场回顾与展望

2019CBRE世邦魏理仕上半年杭州房地产市场回顾优质写字楼市场32.23.9净吸纳暴23.2127.4*平均租金报价租户需求稳定释放，写字楼租金报价走势平稳二季度，钱江新城的世包国际中心，武林商务区的延中大楼，未来科技城的欧美金融城T6以及滨江板块的星澜里入市，为写字楼市场带来18.2万平方米的优质供应。上半年累计共有6个新增项目，总计32.2万优质供应入市。TMT(33.0%)、传统金融（15.9%)和房地产(14.6%)行业为上半年前三大需求来源。在经历了P2P租户撤出与金融租户管制之后，来自传统金融行业的需求出现回暖，支撑核心商务区的供应去化；本季度受到地铁5号线首通段运营的影响，包括未来科技城及蒋村在内的城西区域租赁表现活跃；城北与滨江等非核心商务区需求保持稳健，而黄龙与庆春凤起区域依旧存在租户流失的情况。受到整体经济增速放慢影响，租户对于租赁成本的控制加强，市场去化速度相应减缓；大量优质供应的入市同样推高空置率，全市空置率同比上升7.3个百分点至23.2%；上半年累计录得净吸纳量3.9万平方米。全市平均租金报价每月每平方米127.4元，同比轻微上升0.1%。未来半年内预计将有包括黄龙万科商务中心三期、大悦城一期、正元智慧大厦、天目里在内共45.4万平方米优质供应入市。整体市场空置率预计保持高位运行，租金走势或将出现小幅波动。上半年写字楼供新增供应与净吸纳量表现2019 1H2017■新增供给净吸纳量2015 上半年市场租赁需求来源分析(按租赁面积)14.6%7.8%TMT传统金融房地产第三方办公服务运营本季度因样本调整，加入滨江板块项目，全市平均租金绝对值有所下降；但是去除调整项目的影响后，环比仅有小幅变化。优质零售物业市场20.019.6新增供席净吸纳暴1.723.5空置率平均租金报价(人食市购奖/平剪乐线上线下结合零售持续布局，茶饮品牌百花齐放本季度位于下沙的金沙印象城开业，连同一季度入市的西溪印象城二期，共为市场增添20万平方米的优质供应。金沙印象城引入包括Muji,Adidas SWC，凑凑火锅在内的多个区域内品牌首店，在持续满足周边客群消费需求同时，也为下沙商圈注入活力。线上线下结合“新零售”业态本季度热度显著，杭州首家唯品会线下实体店在运河上街开业；盒马鲜生首次入驻下城区，落户新天地G193淘宝心选与网易严选持续在杭布点。自一季度乐乐茶入杭以来，各大茶饮品牌争相前来。喜茶热麦店与茶米茶分别在国大城市广场与滨江龙湖天街开设杭州首店;星巴克臻选在大悦城布置首个360度环岛吧台。新晋餐饮品牌持续入杭，鳗享屋落户龙湖滨江天街，司乎日式吐司入驻西溪银泰城；传统餐饮品牌力求突破同质化，麦当劳在杭州大厦501城市广场设立华东首家未来旗舰店，私房餐馆叶马首进购物中心，于嘉里中心开业。上半年全市空置率1.7%，同比下降0.4个百分点，购物中心首层平均租金报每天每平方米23.5元，同比上涨1.9%。未来半年预计将有包括龙湖西溪天街，高德置地广场与新天地活力park在内共55.7万新增供给入市。受到充沛新增供给影响，整体市场空置率预计将有所上升，而优质项目持续入市有望带动租金小幅走高。上半年市场租赁需求强度分析奢侈品快时尚餐饮线上线下结合零售生活方式集合店森活查慢印象城文创品牌佳品会茶饮品牌HEYTEA BAKERY喜茶热麦难员企下实体鲁茶鲨卖威市广场 土地市场575.32.1八城区成交总面积成交土地均价23.00.8平均溢价率成交楼面均价土地交易市场温和回暖，未来走势可期二季度杭州土地市场在一季度市场回暖基础上，稳定维持热度。全市成交土地均价环比上涨86%，成交楼面均价环比上涨71%。上半年八城区累计成交145幅地块，面积共575.3万平方米，成交均价为每平方米2.1万元，楼面均价每平方米0.8万元，平均溢价率为23.0%。二季度伊始，滨江集团就以52亿元总价拿下望江一宗宅地，折算自持比例后的实际楼面价高达每平方米52,000元，刷新杭州单价地王记录。嘉里建设则是在126轮竞价后，以68亿元摘得季度内最受瞩目的地块之一，位于文晖单元的"城市之星"23万方大型商住用地。继一季度融创拍得大江东"巨无霸"地块打造双子塔楼后，杭州或将再添地标项目嘉里城。季度内有包括美的置业、北京明天地产、西南新鸥鹏在内的多家房企首入杭城；同时，绿城、兴耀与德信等本土开发商同样积极布局。随着杭州土拍新规"限房价、竞地价"的逐步落实，2019年下半年杭州土地供应端势必将出现一定程度的缩减。从需求端看，开发商与投资者正在回归理性，建立起更精确的拿地逻辑。但是杭州土地市场的资本吸引力并未减弱，预计短期内土地市场将在上半年回暖的基础上保持平稳，不会出现大幅涨跌。2019年上半年杭州八城区土地交易市场表现用途成亮拌勇染价平均溢价率住宅用地249.940097.617793.225.9商办用地87.523085.36758.716.1工业用地237.11026.6433.60.00其他用地0.74074.68837.4524.3575.3总计21357.98629.323.0八城区包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区和余杭区CBRE华东区董事总经理莫非表示：“传统金融的需求回暖以及房地产需求的坚挺都为市场重筑信心。同时，地铁5号线的开通以及互联网产业的活跃需求，积极带动非核心商务区内的供应去化；然而，下半年体量可观的优质供应依旧可能对市场造成压力，空置率预计将保持高位运行，租金或出现小幅变化。零售物业市场表现依旧稳健，但是未来六个月内同样有大量新增供应入市，可能推高空置率水平并影响租金涨幅。上半年土地市场温和回暖，即使在全国范围内，杭州依然是最为火热的土拍市场之一。预计短期内土地市场表现将延续二季度的平稳；随着新政的落实，全年趋势还有待进一步考察。”