2022年杭州房地产市场回顾与2023年展望

2022年写字楼市场共录得6个新项目入市，总计33.0万平方米，同比减少22.9%，皆位于非核心商务区，近八成为优质甲级写字楼，其中第四季度新增体量13.6万平方米。受年内以TMT为主的行业整顿和举迁自用楼的情况，全年净吸纳量仅录得12.6万平方米，较去年历史峰值下调78%，第四季度市场仍未显现回暖态势，而滨江、西溪及蒋村新项目良好预租表现带动季内净吸纳量达2.4万平方米，环比下跌42%，需求以吸引周边租户升级和整合搬迁为主。此供需作用下，全市空置率环比、同比分别上调1.0、2.1个百分点，至19.8%。子市场分化表现，往年热点区域黄龙、未来科技城存量市场空置同比上行，而钱江新城、武林、滨江、钱江世纪城板块受优质新项目带动年内去化相较坚挺，整体出租情况维持稳定。行业需求方面，TMT尽管进入监管调整期，但仍作为写字楼首位需求年内结构逐渐演变，除个别互联网大厂在年底迎来大面积升级需求外，“互联网+服务”，如新细分赛道电商的生活服务及智能新技术、物联网为主企业服务比重紧随其后，为数字化转型细分领域带去新增长点。其次，证券、保险、资管类金融需求稳健，多点开花。专业服务在经济不确定和行业变化下带来的新诉求，以会计、律所类录有多宗成交。此外，后疫情时代灵活办公市场接纳度提升，不仅满足租户对成本的控制，而且租约灵活，因此以精装办公室为主的第三方办公服务运营需求扩张明显。而品牌商驱动3C电子产品亦位列主力需求行业。成交类型而言，市场新设需求较少，而新供应多以极具板块 竞争力的租金吸引现有租户更新办公空间意愿，搬迁扩租继续主导市场租赁活动，占比75%，内资中小面积段需求仍是市场主流，一千平米以下成交占比近七成。成交区域方面，核心商圈需求更具韧性，钱江新城引领表现，吸引来自板块内外金融和专业服务主力租户搬迁流动，也是外资杭州主要入驻区域。而武林随着年初3C电子产品和第三方办公服务运营大面积落成，位居其次。蒋村、未来科技城尽管经历退租潮，但灵活租金策略利好内部升级搬迁，其TMT新租活跃度仍居最前列。此外，滨江板块受新供应激活市场金融、TMT、零售贸易等多元行业需求，整体未出现明显行业波动，实现平稳发展。由此，全年租金重返下行通道，环比、同比分别下调1.0%、3.7%。下半年新项目及存量业主在租金定价和招商策略上更为激进，各细分市场普遍降租吸引租户，加快填补空置面积。 “展望2023年，杭州预计迎来写字楼市场又一供应高峰，约90万左右新增供应有望投放市场，近八成分布非核心区域实现商务版图扩维，而核心商圈三个板块亦将有新项目落成焕新市场。2022年末随着中国从动态清零政策走向重新开放，政策着力点转向稳增长，TMT行业调整或于年初逐步进入尾声，充沛优质供应和灵活租金策略助力，预计市场活跃度加快复苏，匹配亚运核心板块能级提升的办公需求，发挥城市创业创新基因进一步赋能互联网+产业融合发展。与此同时，企业对绿色办公环境和员工身心健康的诉求持续提升，未来写字楼对办公环境硬件打造和软性服务应更与实现ESG目标协同一致，构建可持续性运营模式。”2022年，杭州零售物业市场录得3个优质新项目入市，分别位于滨江、下沙以及未来科技城板块，商业总体量达28.6万平方米。各具特色的新项目不断完善相关板块的商业布局，为疫情低迷的线下消费市场注入新的活力。随着年末“新十条”的落地实施， 购物中心随即面临客流骤减和人力短缺等运营压力，多家购物中心宣布缩短营业时长，线下消费市场复苏短期内放缓。至此，新项目的高质量交付拉动全年净吸纳量录得23.9万平方米，全市空置率较去年年底上调0.7百分点至3.0%。全市购物中心首层租金由核心板块租金支撑，全年稳中微升0.1%，报每天每平方米20.9元。餐饮依旧是需求的主要驱动力，占比45%，以传统中餐和咖啡茶饮品类需求最为活跃。其中，松鹤楼面馆以及西塔老太太泥炉烤肉等品牌年内扩店积极。咖啡茶饮品类新意不断，除了MStand和瑞幸咖啡等咖啡品牌持续扩张外，国潮元素迎合本土消费者偏好，包括霸王茶姬和牧白手作在内的中式茶饮品牌需求亮眼；新式柠檬茶以及酸奶等特色品类表现突出，诸如茉酸奶、王柠以及五二兰柠檬茶等品牌多区位积极布局。值得一提的是，延续了中国传统茶文化，“围炉煮茶”概念于冬日持续升温，成为年轻一代消费客群所偏爱的休闲及社交活动，小慢居·茶空间新店入驻杭州大厦501城市广场。此外，瑞士手工巧克力品牌Laderach莱德拉浙江首店择址杭州大厦。时尚服饰类需求占比21%，潮流女装、户外运动以及设计师品牌需求亮眼。其中，潮流服饰品牌NOONEELSE积极布点，浙江首家Nikebeacon1200以及滑雪服饰装备品牌Nobaday杭州首店年内进驻湖滨银泰in77。娱乐健身类需求占比7%，射箭、舞蹈以及AR/VR等多类型娱乐活动丰富线下体验，室内体验式娱乐成为年轻一代消费客群所热捧的社交与运动属性兼备的新兴消费场景，杭州首家XBOX家庭运动中心亮相西溪印象城。HADOARENA华东首店落地杭州大悦城，科技融合运动打造全新体验型消费场景。此外，多家购物中心也在年末以承办潮流艺术展览的形式，迎合年轻一代消费者偏好，为疫情低迷的线下零售市场引流。例如，杭州来福士举办了DINOTAENG全国首展，展览以及限定周边产品吸引消费者前往打卡。湖滨银泰in77则是通过举办潮玩DORA“生人勿近”主题展、圣诞主题巡游以及圣诞巴士等节日特别活动提升线下商业热度。 “回顾2022年，杭州零售物业市场在疫情的不确定性中依旧迎来了杭州科技城宝龙广场、滨江银泰以及龙湖吾角天街三个高质量项目的交付，多样首店的引入为零售市场再注‘新’意，并激发杭城消费新活力。展望2023年，疫情影响消散，经济稳进提质发展，加上亚运将至，预期杭州文旅消费有望进一步升级，稳健的需求预期有望带来租金的稳步增长。”