业绩承压下行，销售拿地行业领先

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招商蛇口发布2022年业绩快报，预计实现归母净利润38亿元-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；扣非归母净利润29亿元-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。公司2022年全年实现签约销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），居行业第6位（2021年第7位）；12月单月销售426亿元，同比-3%，呈逐步复苏态势。保持合理拿地强度，公司2022年全年获取土地56宗，总拿地金额1283亿元，权益拿地金额766亿元，居行业第5位；投资区域聚焦、城市深耕，主要于上海、深圳、杭州等“强心30城”拿地；优选合作方，2022年权益比例60%（2021年权益比例为48%），同比提升12pct。我们下调公司盈利预测，将2022-24年的归母净利润从93.0亿元、121.4 亿元、157.7亿元调整为42.1亿元、55.5亿元和95.9亿元，调整后同比分别为-59.5%、+32.1%、+73.7%。当前股价对应2022-24年PE分别为24.9x、18.8x和10.9x，维持“买入”评级。