01 2022年11月 —— 二手住宅成交量停止下探，成交均价小幅上涨 成交量价 11月，上海二手住宅成交量停止下探，维持在1.6万套；成交均价环比上涨4.7%，但仍在4万元/平方米以下。 近期中央层面陆续输出利好房地产市场的相关政策与 措施，促进行业信心恢复。但上海二手住宅整体行情依然不高，11月成交量仅与10月持平。一方面上海新房短期供应充足，与二手房形成直接竞争，另一方面，二手住宅挂牌量充足但需求释放 02 有限，仅中高端改善客群较为活跃。 2022年即将结束，短期内住宅供大于求的情况并不会缓解，买卖双方预期也仍需调整，四季度上海二手住宅市场或将继续保持平稳之势。 区域成交 11月，全市各区表现出现分化，大部分中心城区成交量环比上涨。奉贤、嘉定等行政区已经连续4个月成交量下滑，外围区域下半年整体表现不佳。 03 11月，成交量环比涨幅榜单中有四个来自外环线以外，大部分上榜板块成交量高于去年同期。 嘉定北部板块在嘉定区内价格最低，虽然板块面积较大，但住宅体量少且仅有基本生活 热门板块 配套设施，日常通勤依靠公交车或自驾。本月虽然板块成交量环比增加，但是在刚性需求较为匮乏的情况下，该板块的低价优势并未起到较大的作用，成交量不及去年同期。浦东金桥板块作为传统宜居区域，对各类改善需求都有一定的吸引力，疫情缓解后区域市场恢复较快，近半年月成交量维持在板块前十。 据RVMS系统统计，2022年11月小区基价均值为66,056元/平方米，环比下跌0.6%，同比上涨3%;基价中位值为65,363元/平方米，环比下跌0.69%，同比上涨2.61%。 RVMS基价 04 分区域来看，11月全市大部分行政区基价均值环比下跌。奉贤区价格水平不高，但近期核心区域交易活跃，在成交量的支撑下区域均价暂时维稳。崇明和金山两区供需矛盾持续突出，均价跌幅进一步扩大，均超过1%。 板块方面，全市121个板块中环比下跌的数量超过九成。下跌幅度较大的主要来自于远郊价格水平较低的区域，以金山区为主。宝山区近期市场行情遇冷较为明显，区内大部分板块连续多月成交下滑，价格难有支撑。均价依然维稳的多为改善需求较为旺盛、优 质房源充足的板块。奉贤区的金汇、海湾板块比较特殊，虽然配套、区位没有优势，但受别墅产品价格带动，板块整体均价下行速度趋缓。 05 总价段方面，300万元以上物业成交份额明显提升；面积段方面，90-150平方米户型占比略有增加。综合来看，当前二手住宅市场以改善需求为主，整体成交结构出现一定程度的上移。 成交结构变动 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用