【德邦商社|美护】鲁商发展：剥离地产业务，聚焦大健康产业事件：公司发布公告，拟剥离地产业务。公司11月15日发布公告拟剥离地产业务，12月30日进一步明确剥离事项：（1）出售标的：上市公司及其全资子公司鲁健产业、鲁商健康所持有的股权，剥离地产业务；（2）交易对方：商业集团下属全资产业山东城发集团，鲁商发展系其关联方；（3）交易方式：通过现金方式支付全部对价，非公开形式完成，资产评估价值为59.07亿。房地产：业务收缩，整体承压。出售资产2020/2021/22M1-M10营收分别为116.35亿/94.84亿/77.99亿，净利润为4.27亿/1.63亿/-4.29亿，核心为地产业务销售。交易前后：1）21年：收入123.63亿→31.26亿，归母净利润3.62亿→1.90亿，归母净利率由2.9%提升至6.1%；2）22年M1-M10：收入104.15亿→27.46亿，归母净利润-0.90亿→2.01亿，归母净利率由-0.9%提升至7.5%。化妆品：两大品牌双十一表现亮眼，推进“4+N”品牌矩阵。（1）瑷尔博士：截至双十一收官，全渠道销售额同比去年增长76.68%，其中抖音/快手分别同增125.27%/136.21%，Q4延续高增长态势，双十一期间益生菌面膜获得多个榜单第一名，褐藻专利全线同比增长100%，未来储备多个爆品及系列新品，聚焦高壁垒的涂抹精华品类，积极布局线下、皮肤护理院等渠道。（2）颐莲：双十一全网累计成交突破1亿元，京东冲榜美妆竞速排行榜TOP2、抖音渠道同增135%，爆款喷雾全网累计销售4000万+瓶，分舱式面膜实现天猫3w+月销、打造公司第二大产品，“玻尿酸+富勒烯”模式打造元气精华并实现天猫1w+月销，产品矩阵逐渐完善。（3）子品牌：诠润品牌天猫+抖音高增；善颜为顾客提供高端量肤定制服务；伊帕尔汗加速品牌建设，同步支持化妆品业务发展。原料：玻尿酸竞争持续，布局多重新原料。公司未来将布局医药级玻尿酸及胶原蛋白原料，原料布局更为丰富，对外合作布局重组胶原蛋白原料，后续量产后将贡献业绩增量，公司同步储备注射产品。投资建议：公司转型大健康领域，瑷尔博士及颐莲两大品牌推进渠道的多元布局，多款新品推出或可逐步验证推新能力，提升品牌未来空间确定性，建议重点关注！风险提示：景气度下降、化妆品竞争加剧风险、新产品推广不及预期。