贝壳研究院2022年老年人住房需求洞察报告中国人民大学劳动人事学院白晨副教授团队与贝壳研究院联合课题组 目录一、研究背景。二、理解中国老年人住房需求与改善动因个新的解释框架三、老年群体住房交易需求分析，（一）群体特征（二）购房偏好.5(三）小结.10四、交易动因，不可忽视的“代际支持”力量，11（一）方便子女就近照看，代际支持是老人购房的重要考虑因素11（二）希望周边配套更成熟，老人向市中心和主城区聚集.11（三）为子女买房添砖加瓦，代际支持是老年人的售房主因12（四）居家适老化且与子女就近住，高龄老人居住更需改善。（五）小结13五、老年群体住房交易行为分析.14（一）贷款意愿低，老年群体购房更倾向全款支付，14（二）自有资金换房，购房首付资金来源个人储蓄或房本金14（三）关注子女意见，三成老年群体购房决策受子女影响，15(四）小结15六、总结与展望16 2022年老年人住房需求洞票报告一、研究背景关注老年群体在当前国家社会经济体系中的重要地位与积极作用，不仅是国家积极应对人口老龄化战略的应有之义，更是迈向人口超大规模的中国式现代化的必由之路。大观模老年人口的出现同样育着新的机会与可能，老年人不只是“弱势群体”、“被照护者”、“医药高额消费者”，同样也是“经验丰富的劳周期角度去理解老年群体的住房消费行为是不够的，其背后可能有更多驱动老年人参与住房交易的因，需要我们进一步挖掘。中国人民大学劳动人事学院白晨副教投团队与贝充研究院形成联合课题组，研究一直被研究者忽视的当前我国老年群体住房交易的现状及其行为特征，以此揭示老年人在我国住房资源配置与居住需求释放中所扮演的重要角色及其发挥出的关键作用，为从积极层面理解老龄化与中国房地产及至社会经济转型提供有益的观察视角，为探索建立“老年友好型”的住房交易与保障体系提供有价值的发展建议。我们选取上海、北京、南京、武汉、合肥等14个城市"开展了间卷调研，总共回收有效老年问间卷5928份，中青年问卷3539份。本次调研老年人群以本地城镇老人、70岁以下低龄老人为主，且多为空巢或独居老人，与子女或孙子女多代同住的相对较少。从家庭收入来看，购房及售房老家庭收入总体呈正态分布，月收入在3000-5000元比例最高，接近四分之一。图1-1调研购房及售房老年人群画像56.5%用.%，52.3%售5老人为空走人24.2185.25.5%售5老人办独品老人53.4所序、47.8%售序表人62.6%网.序、89.25售5表人60-69岁OO在欣启机构或全事业单位工作24.4h购%，24.45售房表人家房月收入在3000-5000元人为本总校偿户口东源：中国人民大学劳动人事学院与具壳研究院联合讯题组考虑到障多问题和老年群体特张性，此次调研面向近一年内完成过老年人住房交易的经纪人，通过经纪人填等同，收集电年、中青年群体二手房交易您息，14个满研城市为上海、北京、离京，合肥、大造、天津、广州、成都。杭州、武汉、苏州、西安、重庆、青晶，1 二、理解中国老年人住房需求与改善动因一一个新的解释框架成为存量时代推动住房消费的“新刚需”。特别对老年人而言，“适老化”居住需求成为巍动其“二次”住房消费的重要杠杆之一。一方面，城镇老人对改善居住或周边条件，提升老年生活品质的需求，无疑将成为推动老年住房消费的重要力量。由于历史原因，我国城镇老年群体居住的房屋大多位于城市甲心或主城区，由于建设年代教早，楼龄长，小区多为老旧小区，适老化配套设施及服务明显不足，如楼内无电梯、住房潮湿、光照不足、小区内活动空间有限等；同时那些居住在城郊或城乡结合部的老人，同样有着换房以改善周边，特别是就医条件的需求。另一方面，在居住属性外，住房对老年群体同时也具有财产属性，是老年人女乃至孙子女提供代际支持或者从子女那里获得代际支持的重要保障。这种代际支持需求可能有多种表现形式，有为同子女就近居住以便获得更多的子女照料慰籍或方便协助照料孙辈的：有为支持子女购房（婚房等)或其他事由提供资金的，所有这些代际支持需求都可能转化为老年人参与住房交易（换购住房或售房变现的）的动因。不论是适老化居住改善需求，还是代际支持署求，都为我们在“个体生命周期”视角之外，提供了理解老年人住房消费需求与动因的更加丰富的视角。基于此，我们尝试提出一个理解中国老年群体住房消费行为的新框架一一老年住房交易“双驱动”模型（见下图）。 2022年老年人住房雷求润察报告图2-1“双驱动”模型示衰图居住改善代际支持居住适老化改善型换购S就近子女变现支持子女(购房、财产）购买住房出售住房先源：中国人民大学势助人事季院与具壳研究院职合逐距据所谓“双驱动”指的是影响老年人参与住房交易的两个基本动因，一个是“居住改善”，即因居住条件“适老化”水平不高所产生的住房改善意愿。该因素从本质上讲属于“养老驱动型”，根本目的是为了改善老年人自身居住条件（既包括居内条件，也包括周边环境及配套），提高养老品质，为此老年人会选择购买适老化条件更好的住房，或者通过出售旧房，换购适合自已居住的新房。另一个是“代际支持”，即传统家本位文化影响下老年人以住房为纽带的代际支持意愿。该因素属于“代际驱动型”，在这里老年的住房成为维系其与子女（及孙子女）代际联系的纽带与保障，受此驱动，一方面，老年人购房或换购住房往往是出于能够与子女就近居住以便得到子女更好的照料或者帮助子女照料孙辈；另一方面，房产作为多数老人最值钱的资产，售房变现成为老人支持子女购房（成家购房、换购住房、为孩子上学购房等）或者给子女提供现金支持的主要手段。 三、老年群体住房交易需求分析基于以上研究框案和调研间卷数据，针对老年人群体的住房交易需求，我们对老年人购房群体特征和购房偏好有一些发现。（一）群体特征60-65岁年龄段是主力人群。不同于中青年群体，老年群体住房交易参与度随年龄增长而下降，大城市老年二手房交易群体主力年龄段为60-65岁，售房和购房的占比均在5成左右。图3-1售房及购房老人与中青年群体年龄分布比较（%) 60%531.4 50%40%30%20%10%7.3224岁8,下25-29岁30-36岁35-39岁40-4560-64365-69370-74375-79岁o岁及以中青年老年售房购房来源：中国人民大学势动人事学院与具壳研究院职课题理调码以“体制内”退休的本地化老人为主。不论从养老保障还是退休前工作经历来看，大多具有较高的社会经济地位，在同中青年群体比较中进一步发现，老年二手房交易群体在户籍地本地化，以及工作单位“体制内”化的特征更为突出。虽然售房群体中，中青年同老年组职业分布接近，不过购房群体中，老年群体在政府机关或事业单位工作的比例相对较高，较中青年群体高出9.2个百分点。 2022年老年人住房需求测累报告图3-2售房及购房老人与中青年群体户籍来源地分布比较（%）80%82.95%81.87%8.09972.44%24.37%27.56%8.89%6.54%9.37%R.76本地按填户口本地衣村产口外户且本地填户口本地衣村户口本地户口外地户口售房购房老年中青年来源：中国人民大举势动人事学院与具壳研究院联合课题报调备图3-3售房（左）及购房（右）老年与中青年职业比较（%）ss8s 295nμ35.12.540来源；中国人民大学势动人事季院与具壳研究院联合课题据调评（二）购房偏好老年群体大多偏好面积70-90平米的两居室。区位上，不论是购房还是售房换购，老年人为了获得更好、交通医疗服务及周边配套，仍然同中青年群体一样偏好在市中心及主城区购房，同时老年住房资源呈现向中青年群体流动的趋势。2.1“留一个房间给家人”，两居室户型占比最高老年群体选择购买和销售两居室的比例均在5成左右，其次为三居室：而中青年群体购买和销售两居室的比重明显低于老年群，所售三居室的比例较老年群体高出8.3个百分点。 图3-4购房（左）与售房（右）老人与中青年人户型偏好比较（%）60%50%40%50%35.66919.6540).49%30%30X23.61M31.92■老年个停年■老年中青年豪源：中国人民大学势动人事学院与具壳研究院联合误题组调标2.2“面积紧凌实用”，购房偏好小面积户型整体来看老年群体所购买或销售住房的面积总体小于中青年群体，老年群体购房在住房面积上选择70-90平米居多，二者对70-90平米住房的偏好比较接近，但老年群体选择购买50-70平米或50平米以下的比例明显高于中青年群体，较后者分别高出8.1、2.1个百分点。老年人售房50-70平米、70-90平米的占比相差较小，青年人出售90平米以上户型占比较老年群体高出9.3个百分点。图3-5购房老人与中青年人住房面积偏好比较（%)31%3%21%4.564320-138116-190142-20来源：中国人民大学势动人事学院与具壳研究院联合保题组调督 2022年老年人住房需求测累报告图3-6老人及中青年所售住房面积比较（%）35%31.49930%27.45928.23925%23.44820%17.47%38.291N13.08%10.2%10.93%7.455L.09% 4.24%soi下0C-0570-902年中青年90-12D120-140140-2002001.:来源：中国人民大学劳动人事学院与具壳研究院联合设组调研2.3“希望地段繁华热闹”，更偏好市中心或主城区多数老年人所购住房仍然在市中心或主城区，其中选择在市中心购房的比例略低于中青年群体，选择在非市中心但仍在主城区购房的比例甚至高出中青年群体7.1个百分点。老年人在城郊区购房的偏好较低，较中青年群体反而低4.5个百分点。此外，独居老人造择在市中心购房的比例明显更高，较同老伴或子女一起居住的老人分别高出12.1、10.7个百分点。图3-7购房老人与中青年人住房区位偏好比较（%)50%45%43.60%46.23%42.52%4%35%35.38%30%25%20%18.39%15%13.88%10%M区■名年中青年来票：中国人民大举势劝人事学院与具壳研究院联合课题报调备 图3-8不同居住安排老年购房群体购房区位偏好比较（%）60%52.55%50%46.57%41.91%54.87%45.22%40%35.13%3%2%12.26014.5(0%12.87%12%主姚U区来源：中国人民大举势动人事学院与具充研究院联合课题报调备从所售住房区位来看，老年人售房标的以市中心或非市中心主城区住房为主，占比均超过4成，其中出售市中心住房占比高出中青年群体近10个百分点。中青年售房群体所售住房在非市中心主城区居多，占比近5成。图3-9老人和中青年人所售住房区位比较（%)5%45.59%47.16%45%42.05%42%36.5235K25%21%15%16.32%12.26K中心主城区■2年一中青年来源：中国人民大举势动人事季院与具老研究院联合课题理调备2.4交通和医疗成老年人购房最关注因素老年人看重小区的交通便利和就医条件。就小区周边而言，老年群体与中青年群体均看重“交通及日常生活便利度”，不同的是，老年群体更看重小区周边就医条件、是否能同子女或亲友就近居住，选择“有大医院，就医近”、“与子女或亲友离得近的老年群体比例较中青年群体分别高出29.4.10.6个百分点。 2022年老年人住房需求测累报告图3-10老人与中青年群体对所购住房周边偏好比较（%）3.1032.553有大阳限，韩距32.26%61.60%10%20%30%40%50%60%70%80%来源：中国人民大举势劝人事学院与具充研究院联合课题报调备2.5老旧小区房价相对更低，住房从老人过滤至中青年群体老年同中青年群体一样，售房标的均以商品房为主，不过老年群体交易公房（房改房）的比例高于中青年群体，较中青年群体高出9.8个百分点。老年人所持有住房更多流向中青年群体，其中30岁及以下青年群体占比达到29.7%，30岁以上至45岁中年人群占比最高，达52.1%。图3-11购买老年人市中心或主城区房产群体的年龄分布（%)60%52.05%50%40%30%26.47%20%