2024年老年人住房及护理中心投资者调查及趋势展望报告-英文版

老年人住房和护理 投资者调查和趋势展望 Contents 01报告亮点 老年人住房和护理行业继续从COVID - 19低点复苏 随着入住率上升，建筑开工大幅放缓，市场基本面正在复苏 由于房地产与较高的利率环境作斗争，老年人住房和护理行业的交易量较近期的峰值水平大幅下降 租金增长虽然在2023年有所放缓，但远远超过了租赁多住房部门 对老年人住房投资的兴趣仍然强劲，因为投资者寻求从另类资产类别中获得更高的收益 由于贷款成本上升，资本化利率上升 根据收入增长情况，单位价格增长趋势继续分化 02资本市场 鉴于融资成本较高和市场不确定性，2023年交易量有所下降 与更广泛的商业房地产市场一致，老年人住房和护理领域的交易量显着下降，2023年前三个季度的活动比上年同期下降了33％。 property types, the share of portfolio transactionsdecreased among lower debt market liquidity fortransactions of scale, especially from money center banks.Portfolios acced for 35% of activity2023年第四季度。 滚动第四季度交易量 交易量(亿元)%投资组合交易量 从2023年10月底到2024年1月初，美国国债下降了约100个基点。预计这将导致投资者情绪逐步改善。 情绪普遍形成，商业地产市场接近底部，新的绿芽正在出现，10年 根据NICMAP的数据，2021年第二季度老年人住房的上限率平均为5.0%。此后，上限率扩大了约200个基点。 较高的债务成本导致了广泛的 全国平均多户住房上限率虽然仍低于老年人住房上限率，但从2021年第四季度的3.8%上升到2023年第四季度的5.8%。 对所有商业地产进行重新定价。 “有利于”的资产类型，如工业和多家庭普遍看到了最大的收益率扩张，考虑到在市场的高峰期的收益率溢价。 截至2023年第四季度的利差降至292个基点，更多的投资者不得不在短期内应对负杠杆。对于多户投资，利差在长期平均为282个基点，2023年第四季度降至194个基点。 自2008年以来，10年期美国财政部和老年人住房上限利率之间的利差平均为462个基点，证明了该行业拥有健康的收益率溢价投资。 根据收入增长情况，单位价格趋势继续分化 每单位的估值因老年人住房亚型而异，与多户家庭相比，绩效也有所差异。多户家庭部门在每单位估值中出现了显著的增长，部分原因是租金率与大流行前的水平。 在过去几年中，老年人住房和护理部门的价格升值幅度较小，部分反映了该部门劳动力成本的增加。 在整个2023年，价值继续承受压力，但随着人们对利率已经达到峰值的更多共识，我们预计将设置新的定价下限，并且价值将标志着一定程度的复苏，因为债券指数和/或未来的利率将更加稳定。 2023年由私人投资者主导的老年人住房买家池 机构投资者的购买份额从2019年的28%下降到2023年的5%。私人资本利用了不那么拥挤的买家格局，这一趋势也出现在其他房地产行业。 在核心和机构流动性较低的情况下，在过去18个月中，老年人住房资产的买家池由高于正常水平的私人买家组成。 替代行业继续在投资额中占据越来越大的份额 随着投资者寻求传统行业之外的增长，替代方案继续成为焦点。在过去的十年中，随着资本涌入具有引人注目的需求和增长主题的较小行业，替代方案在总投资量中的份额从8.4％上升到13.1％。 就三年投资额而言，老年人住房部门与学生住房和医疗办公室一起是三个最大的替代部门之一。投资者正在继续筹集资金以部署到这些较小的部门，在许多情况下，这些部门比主要资产类型提供了更大的增长前景。 03房地产市场 在库存增长放缓的帮助下，入住率复苏加剧 在COVID - 19大流行的冲击下，一级市场的入住率在2021年第一季度达到80.3%的低点。此后，入住率出现了显著的复苏，在2023年第四季度增长了6个百分点，达到86.3%。在二级市场，大流行深度反弹总计8个百分点，在2023年第四季度达到88.1%。 2023年第四季度标志着初选连续第11个季度 二级市场出现了积极的吸收 自2021年第二季度以来，当吸收转为正值时，一级市场的净吸收是大流行前两年平均季度金额的1.84倍。 过去一年的库存增长比疫情前一年低50%。需求主要是由婴儿潮一代推动的-Esri预测，未来五年75岁以上的人口将增长18%，到2045年将翻一番。 尽管入住率仍然落后于2014 / 2015年的峰值水平，但许多关键因素使其朝着正确的方向发展。高的和净的积极吸收与低于平均水平的库存增长并置促进了老年人住房的强劲入住率增长。 虽然今天所有主要市场的入住率都在上升，但不同市场的复苏水平仍然不同，圣安东尼奥、达拉斯、凤凰城和 加利福尼亚州的Riverside在全面复苏的地区中，而湾区市场，洛杉矶和芝加哥距离全面复苏还有更远的距离。 在COVID-19爆发之前，老年人住房租金一直以每年2％至3％的速度持续增长。在经历了八个季度的下降增长之后，租金增长速度加快并在2022年明显加快。2023年的增长速度有所放缓，但仍超过了增长速度 在整个过去的周期中看到的增长，也超过了最近的增长趋势 多住房租赁部门。一级和二级市场的平均月租金为4, 932美元，老年人住房租金比2020年初高出17%。 老年人住房租金增长 施工开始标志着相当大的放缓，与所看到的趋势一致跨其他部门 鉴于融资环境更加昂贵，建筑和劳动力成本上升，以及许多行业的需求增长速度放缓，所有商业房地产的开工都在显著放缓。 库存增长放缓将有助于现有房产的表现。看看老年人住房和护理行业，大流行爆发后，开工放缓，然后明显有些反弹。 主要市场位置的建设开始 一级市场的启动最近在2021年底和二级市场在2022年初达到峰值，第四季度分别比最近的峰值水平下降了55%和53%。 尽管未来几个月开始建设的财务状况仍然充满挑战，但人口结构显示出继续发展老年人住房的机会。 退休人员的浪潮推动了长期需求的顺风 未来10年，随着婴儿潮一代的年龄继续超过退休年龄，预计老年人口的增长速度将比美国任何其他年龄组都快。根据美国卫生与公共服务部的数据，每天有超过10, 000人年满65岁 具体来说，在未来十年中，美国80岁以上的人口预计将增长近50％，从1390万增长到2080万。这突显了对额外老年人住房和护理设施的巨大需求浪潮。相比之下，同期美国总人口预计将适度增长4.7％。 2032年人口增长 04投资者调查结果 JLL投资者调查侧重于专门从事老年人住房和护理空间的交易专业人员。本次调查的样本集超过100名受访者，包括一些 该行业最有影响力的市场参与者。这项调查的目的是从行业领导者那里获得对当前市场情绪的见解，并提供对未来一年的预期。 与估值和承销有关的问题摘要 按投资类别划分的资本化率 受访者被要求选择最合适的资本化率范围，适用于第一年稳定的净营业收入，包括市场层面的管理费和重置 核心或主要市场位置的储备，按资产类别划分。资本化率正在与2022年第四季度的数据进行比较。 按投资类别划分的上限利差 下图总结了核心和非核心之间以及按投资类别和位置类型划分的上限利率利差。 按投资类别划分的无杠杆内部收益率 根据调查，目前有69％的受访者在确定老年人住房资产的估值时使用贴现现金流分析和要求的收益率。这标志着上次调查中的56％有所增加。 Respondents were asked to indicate the typical spreadthey are underwriting between the direct capitalizationrate and the unlevered IRR assumed a 7 - year hold. Thisquestion generated a variety of responses, with the mostcommon spread amounts being beter262个基点。 下表总结了无杠杆内部收益率，假设将262个基点的平均利差添加到上表中列出的上限利率中。 表演vs.不良资产 调查受访者被要求量化他们申请的典型上限利率差异，以执行在就地NOI上估值的房产与在形式上进行估值的不良资产稳定了NOI。最常见的答案是200个基点的差异，占受访者的31％。 终端上限费率 此外，调查确定了投资者的进入上限利率与假设持有10年的终端上限利率之间的价差。在近一半的受访者中，最常见的答案选择是50个基点。 通货膨胀假设 受访者还被要求指出他们通常承保的通货膨胀率。不到三分之二的受访者表示为3％，而另外三分之一的受访者通常承保4％的通货膨胀。 租赁净资产的承销 The survey posed three questions related to absolute or NNNproperties, though the investment type is somether lessprevent, with less one - three of investment respondentsindicating that they work with this investment type. Thesurvey first ested the average spread b 绝对净租赁上限利率私人支付高级生活子行业（IL，AL，MC），假设市场覆盖。这个问题看到了相对平均分布的反应，与100个基点的传播是最常见的答案选择在29％的受访者。 此外，该调查探讨了持续经营上限利率和熟练护理假设市场覆盖率的绝对净租赁上限利率之间的典型利差。在这里，200到250个基点的利差代表了最常见的答案选择，略低于60%的受访者。 资本化率展望 受访者的构成 最大的调查受访者类别是债务提供者，占34％。投资销售专业人员占受访者的第二大份额，占23％，私募股权公司和机构投资者占第二大份额，均占13％。 调查受访者对上限利率的预期反映了围绕美联储未来路径的更多确定性，以及美联储已达到利率峰值的共识。 在一年前的调查中，68%的受访者预计上限利率会上升，而这一调查期间，预计上限利率会进一步上升的受访者比例大幅下降。 最近10年期美国国债的减少导致了一些绿芽，但在转化为压缩收益率之前，市场需要更多的稳定性和一致性。 投资机会 投资敞口 在我们2022年底的调查中，辅助生活超过了活跃的成年人，成为老年人住房空间中最受欢迎的投资子类型。在2023年第四季度的调查中，辅助生活保持了其作为最有针对性的投资机会的地位，活跃的成年人和独立生活占据了前三名的投资选择。 随着投资者对另类投资行业的全面关注，2023年第四季度调查的受访者表示，他们正在寻求在2024年增加对老年人行业的敞口。另有29%的受访者寻求维持目前的曝光水平，只有8%的受访者希望减少曝光。投资者有机会以低于重置成本的价格购买高质量的房地产，投资界将继续瞄准替代方案。 将受益于长期人口逆风的行业。 营销时间 负面影响 受访者被要求指出老年人住房资产的典型营销时间，定义为社区上市之日至收盘之日之间的月份数。鉴于整个2023年资本市场的持续波动，响应份额最高的响应类别转移到“9个月”，占47％。 市场参与者被要求确定他们对市场变化的最关注，这些变化可能会在2024年对老年人住房和护理市场产生负面影响。最高比例的受访者(44%)认为融资的可用性是他们最大的担忧，另有35%的受访者认为资本市场和利率相关的担忧。 下一个最高的响应类别是“六个月”，占响应的39％。这些响应表明，在利率升高的环境下，营销时间总体上一直在增加，并且运营费用，税收和保险的增加也延长了投资者的承保和尽职调