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保利发展发布2022年三季报，前三季度实现营业收入1564.4亿元，同比增长13.0%；实现归母净利润130.9亿元，同比减少3.6%。毛利率下滑是业绩负增长的主要原因，前三季度毛利率同比下滑5.3pct至24.5%低点，此外合联营公司投资收益下降、少数股东损益占净利润比例提升也一定程度影响业绩。净利率下滑幅度好于毛利率，主要源于公司管理效率提升，前三季度期间费用率较去年同期降低1.3pct至6.5%。考虑到此前高价地持续结转，及部分三四线城市土储或存在一定货值贬损压力，料公司毛利率短期仍承压。我们预计2022年公司归母净利润同比小幅下滑2.1%。销售稳步复苏，高举高打优化投资布局。根据克而瑞数据，前三季度百强房企累计销售额、销售面积分别同比下滑45.8%、49.3%。公司1-9月累计销售额3201亿元，销售面积1920.5万平，同比降幅分别收窄至22.0%、24.5%，明显优于同行。料新增土储在保障销售回款的同时，未来盈利空间将有所改善。融资优势明显，稳中有进适度扩表。公司1-9月累计发行公司债和中期票据合计198亿元，平均融资成本进一步降至3.04%，融资优势突出。考虑到Q4疫情或影响竣工，我们下调了公司营收增速，并根据三季报下调毛利率，调整公司22-24年EPS预测值为2.24/2.38/2.60元（原预测值为2.53/2.74/3.03元），可比公司2022年平均估值为9X，对应目标价20.16元，维持买入评级。
