新力量New Force 第一上海研究部 research@firstshanghai.com 总第 4136 期 2022 年 9 月 28 日 星期三 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 注意系统性风险有滚雪球式放大可能 【公司研究】 中国海外发展（00688，买入）：精准经营，财务稳健，利润率保持行业领先 评级变化 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中 71 号永安集团大厦 19 楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com 网址：www.mystockhk.com 新 旧新旧变动新旧变动新旧变动中国海外发展688买入 买入 33.6033.002%4.2364.349-3%4.3324.582-5%2022年EPS(港元)2023年EPS(港元)公司代码评级目标价(港元） 第一上海 新力量 New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 注意系统性风险有滚雪球式放大可能 9 月 27 日，港股连跌四日后出现震动企稳，但是总体弹性依然未见增强，相信港股仍处于下探寻底的行情发展。恒指涨了不足 10 点，仍处于 18000 点下方来收盘。另外，大市成交量有接近 1000 亿元，但仍远低于年内的日均 1250 亿元，资金未见明显抄进回流。目前，环球金融市场的短期波动性风险仍高仍未过去，主要是受到美元持续创新高的过强走势所影响，而体现出来的包括近日英镑出现的崩跌、以及新兴市场如菲律宾和越南股市的加速下跌等等，要谨慎注意金融市场系统性风险有滚雪球式放大的可能。正如我们指出，在市场寻底尾声阶段时，也往往是短期波动性风险最大、最黑暗的时点，建议在已预留好现金之后，操作上要继续保持谨慎警惕性，密切等待捡便宜的最佳时点出现。 为了压低通胀，全球主要央行都在激进加息收紧货币，金融市场因而全面受压。而在股债双杀的情况下，环球资金目前都避到美元去了。因此，正如我们在 9 月份一直指出，美元 DXY 指数是现时最重要的观察指标之一，在美元 DXY 指数仍在继续创新高之下，可以反映环球资金的避险情绪依然高涨，这是影响港股表现的负面外部因素。至于内部因素方面，归纳下来主要就是要看港股的成交量，这个也是我们第二个最重要的观察指标。事实上，港股在第三季已累跌了有 4000 点或约 20％，估计市场在通过下跌后已逐步把潜在风险释放。然而，可能是因为受到气氛影响，资金趁低抄进的意愿一直不大以致港股的成交量持续低企。因此，如果港股进一步下打、并且大市成交量增加至 1250 亿元以上来配合，这个将有机会是阶段性见底的信号，是资金加快回流趁低抄进的迹象，可以多加密切注视。 恒指表现反复震动，在盘中曾一度下跌 207 点低见 17648 点，其后跟随 A 股出现反弹修正。指数股继续分化，其中，娱乐餐饮消费股有望受惠于十一国庆长假，餐饮股海底捞(06862)连涨第二日再涨了 6.43％，是涨幅最大的恒指成份股。另外，市场对欧美经济衰退的忧虑加剧，出口股创科实业(00669)下挫 4.88％跌近两年来的最低，是跌幅最大的恒指成份股。恒指收盘报 17860 点，上升 5 点或 0.02％。国指收盘报 6150点，上升 13 点或 0.2％。恒生科指收盘报 3667 点，上升 20 点或 0.54％。另外，港股主板成交量有 975 亿多元，而沽空金额有 195.5 亿元，沽空比例 20.05％继续超标。至于升跌股数比例是 813：754，日内涨幅超过 10％的股票有 41 只，而日内跌幅超过11％的股票有 40 只。而港股通恢复净流入，在周二录得有接近 8 亿元的净流入。 第一上海 新力量 New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 罗凡环 + 852-25321962 Simon.luo@firstshanghai.com.hk 行业 房地产 股价 21.45 港元 目标价 33.60 港元 (+56.5%) 市值 2347.7 亿港元 已发行股本 109.45 亿股 52 周高/低 26.19/14.94 港元 每股净资产 33.72 元 股价表现 中国海外发展（688，买入）：精准经营，财务稳健，利润率保持行业领先 1H2022销售金额1385亿元，排名上升至第四位 1H2022公司实现合同销售额约1385亿元，同比下降33.2%，排名上升至第四位。合同销售面积约626万平，同比下降40.4%。合同销售均价22110元/平方米，同比增长12%。公司依然聚焦重点城市布局，一线城市合约销售金额占比提升10.1个ppt至36.8%，29个城市市占率位居当地前三。整体销售回款率同比上升1.3个ppt至88%，而境内销售回款率同比上升8.8个ppt至95.1%，维持高位水平。公司宣派中期股息每股40港仙。 土储规模大、结构优，坚持主流城市、主流地段布局 2022年上半年公司把握公开市场机会，维持投资强度，新增购地金额531亿元，占2022年上半年合约销售金额38.3%，对应货值1082亿元，其中一线及强二线购地金额和货值占比均达94%，进一步聚焦高能级城市。新增土储约358万方，占1H2022年合同销售面积约57.2%。公司在广州、上海、成都收购了优质资产，投入超过100亿元。截至1H2022，公司总土储约7439万方（其中中海宏洋土储为2734万方）。公司（不含中海宏洋）在一线及强二线土储占比为63%。集团旗下系列公司已售未结转金额为1586亿元（不含中海宏洋为845亿元），下半年总货量将超过5500亿，为2022年及后续的业绩提供充足保障。公司的土地储备按现有销售规模算，可供公司稳健发展3-4年。 利润率保持行业领先，融资成本为行业最低区间 期内公司整体毛利率为23.5%，分销及行政费用同比下降0.1个ppt至3.2%，归 属股东的核心净利润率为16.7%（扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益），处于行业领先地位。公司资产负债率约54.58%，净负债率约38.96%，平均融资成本约3.44%，进一步下降并处于行业最低区间。公司在手现金约1253亿元，现金短债比约2.41倍，资本储备充足，使公司可以物色优质项目，把握市场收并购机遇。 投资物业收入逆市高质量增长 期内公司投资物业板块（包括写字楼、购物中心、长租公寓等）收入增长7.3%至24.4亿元，主要得益于公司通过资产管理提升资产价值、强化多元资产组合的韧性。其中写字楼收入增加0.7%至17.5亿，购物中心收入增加23.3%至6.4亿元。期内公司新增7个项目，下半年计划入市项目10个，目前公司具有丰富的自持商业物业，在营及储备面积约1105万方，将在未来有力支持商业板块持续稳定增长。 目标价33.6港元，买入评级 公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有精准的管理运营能力以及稳健的财务结构，有望在行业进入下半场的转换中获得更大市场份额。同时，在融资能力和融资成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利，获得长远发展。我们预计公司2022年、2023年及2024年的归母核心净利润分别347亿元、356亿元及395亿元，给予2022年9倍市盈率，目标价33.6港元，买入评级。 051015202530 第一上海 新力量 New Force - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 图表1: 盈利预测 资料来源：公司资料、第一上海预测 年结日：31/122020A 2021A 2022E 2023E2024E收入(百万元)185,790 242,241 260,169 268,930 292,221 变动(%)13.5%30.4%7.4%3.4%8.7%归母核心利润(百万元)38,030 36,380 34,691 35,61439,530变动(%)10.9%-4.3%-4.6%2.7%11.0%每股盈利(元)4.013.673.533.613.99市盈率@21.45港元5.45.86.15.95.4DPS(港元)1.21.01.01.01.1息率(%)5.5%4.6%4.4%4.6%5.1% 第一上海 新力量 New Force - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 公司估值与评级表 股票代码 现价 目标价评级21PE 22PE 23PE 21息率22息率20-22EPS每股净资产市值（港元） （港元）（倍） （倍） （倍） （%）（%）CAGR（%）（港元） （亿港元）零售消费李宁2331 63.25 94.8买入33.9 29.0 22.6 0.85 1.0164.69.601656安踏2020 89 121.45买入26.6 24.7 19.4 2.07 1.6226.913.752415特步1368 9.11 13.7买入21.5 17.8 14.9 2.79 2.8044.43.82240波司登3998 3.88 6.06买入17.5 14.5 12.3 3.87 4.6419.91.31422申洲国际2313 67.7 108.17买入25.9 19.9 15.2 2.41 2.42不适用24.491018海昌海洋公园2255 7.68 4.75买入不适用 不适用 不适用0.00 0.00不适用1.18307H&H国际控股1112 7.85 14.8买入8.55.04.2 8.02 11.29不适用11.1651蒙牛乳业2319 32.15 54买入21.7 17.8 14.7 1.38 1.6731.210.561271现代牧业1117 0.921.4买入5.65.33.9 0.00 0.0011.81.6573中国飞鹤6186 5.98.74买入6.38.46.3 2.77 5.14不适用3.05525旺旺151 4.986.3买入12.6 11.9 11.0 0.68 3.5111.41.29599日清食品1475 6.46.6买入22.3 19.5 17.5 2.66 2.508.13.7967达利食品3799 3.34.6买入10.5 10.1 9.1 4.59 4.950.01.72452统一220 6.71 8.16买入16.4 16.0 14.0 6.26 7.12不适用3.82290康师傅322 14.02 16.9买入17.2 24.0 17.2 9.31 8.15不适用4.50789农夫山泉6933 44.75 57.27买入60.0 54.8 45.7 1.30 1.3020.82.102253奈雪的茶2150 5.38 7.85买入不适用 不适用33.0 0.00 0.00不适用3.5692华润啤酒291 53.8 75.07买入32.7 35.5 28.5 1.24 1.1341.49.861745青岛啤酒168 72.45 95.8买入26.7 24.6 20.0