保利发展2022年半年报点评：加快结算，保利润平稳

业绩符合预期 ，维持增持评级 。2022年半年报公司实现营业收入1108亿元，同比增长23.1%；归母净利润108亿元，同比增长5.1%；当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，维持2022~2024年EPS分别为2.23/2.49/2.73元，维持目标价21.35元，对应2022年PE为9.6X。 利润率依然处在下行通道 ，增收不增利 。2022年上半年，公司毛利率同比下滑6.95个百分点至25.6%，归母净利润率同比下滑1.67个百分点至9.8%，而且是自2017年以来首次中期归母净利润率下滑至个位数。依据2021年结算均价提升8%，营业收入了提升17%，而2022年结算均价参考半年度结算均价将至少提升8%以上，对应结算也会加快，于此同时央企2020年从规模考核变为利润考核后，也会加快竣工结算。 当前央企国企引领土拍和销售市场，公司在核心城市的强投资力度预期带来较好的销售增速 。当前无论土拍还是销售市场，都利好央企和国资背景房企，截止上半年公司销售金额虽然同比下滑26%，但都好于统计局上半年的-29%和TOP50房企的-38%；公司一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点，平均楼面价大幅上升至14925元/平，2021年底还为6821元/平。 公司需进一步优化资产结构 ，并加快在手项目去化。公司ROE下降0.17个pct，一方面是因为净利率下滑2.85个pct，另一方面是因为公司周转率的低效运行，截止2022年上半年还有6827万方的待开发面积。 风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。