保利发展2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售

保利发展（600048.SH）2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 公司发布2024年及2025Q1业绩：公司2024年实现营业总收入3116.7亿元，同比下滑10.2%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%.2025Q1营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下滑12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来2年营收仍面临 一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自2022年以来持续下降， 2024年销售金额为3230亿元，同比下滑23.5%。我们根据销售规模拟合竣工规模，测算2025年地产销售收入约下滑8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28个核心城市2024年销售 2025年5月12日 公司报告 保利发展 推荐/维持 交易数据 52周股价区间（元）11.65-7.45 总市值（亿元）1,010.31 流通市值（亿元）1,010.31总股本/流通A股（万股）1,197,044/1,197,044流通B股/H股（万股）-/- 52周日均换手率1.96 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 52周股价走势图 占比达到90%，同比提升2个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新 增土储计容建面均价从2021年的0.73万/平大幅度提升至2024年的1.69万/ 平，销售均价亦从2021年的1.6万/平提升至2024年的1.8万/平。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，2024年，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成。2025Q1，公司实现销售金额630亿元，同比增长0.07%，销售均价进一步提升至2.05万/平。高均价的增量项目有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。 37.8% 25.3% 12.7% 0.1% -12.5% -25.1% 保利发展 沪深300 5/98/811/72/65/8 公司融资成本不断下降，85亿可转债获批，持续保持融资优势。2024年，公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。公司市场首单纯现金融资的定向可转 换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元，进一步拓宽创新融资渠道，融资能力保持领先。 公司盈利预测及投资评级：公司加力聚焦核心城市，持续改善土储质量，销售规模领先，融资优势明显，但短期公司存量土储可能面临一定的去化和减值压力。我们预计2025-2027年公司每股收益分别为0.39/0.38/0.51元。根据可 比公司法，可比公司2025年PB均值为0.67x，给予10%的估值折溢价，对应0.60~0.73倍PB，2025年公司目标价9.75~11.92元，维持“推荐”评级。 风险提示：销售表现不及预期；结算规模不及预期；资产减值规模超预期。 财务指标预测 指标 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元) 346,828.1 311,666.3 285,992.5 267,673.0 271,784.7 增长率(YoY) 23.42% -10.14% -8.24% -6.41% 1.54% 归母净利润(百万元) 12,067.2 5,001.2 4,593.1 4,502.5 6,108.0 增长率(YoY) -34.23% -58.56% -8.16% -1.97% 35.66% 净资产收益率(ROE) 6.11% 2.52% 2.32% 2.26% 3.05% 每股收益(元) 1.01 0.42 0.39 0.38 0.51 PE 8.2 19.6 21.4 21.8 16.1 PB 0.51 0.51 0.51 0.51 0.50 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券公司报告 保利发展（600048.SH）：2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 附表：公司盈利预测表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2024A 2025E 2026E 2027E 2024A 2025E 2026E 2027E 流动资产合计 1,167,068 1,102,909 1,029,245 941,271 营业收入 311,666 285,992 267,673 271,785 货币资金 134,167 134,505 136,287 139,914 营业成本 268,260 245,024 234,800 238,045 应收票据及应收账 4,954 4,546 4,255 4,320 税金及附加 5,904 5,417 4,818 4,892 预付款项 24,094 22,003 21,085 21,376 销售费用 8,893 7,722 6,826 6,795 存货 798,559 737,149 671,392 582,815 管理费用 5,081 4,576 4,149 4,185 其他流动资产 205,293 204,706 196,226 192,845 研发费用 56 43 27 27 非流动资产合计 168,040 170,330 172,774 175,512 财务费用 4,643 8,891 7,731 6,787 长期股权投资 101,288 102,470 103,700 104,945 资产减值损失 5,056 4,150 1,476 1,469 投资性房地产 35,651 38,418 41,009 43,638 信用减值损失 667 522 160 157 固定资产 5,586 4,552 3,709 3,022 公允价值变动收益 76 - - - 使用权资产 3,897 3,348 2,877 2,472 投资收益 1,790 1,755 1,802 1,817 无形资产 346 301 263 229 资产处置收益 82 - - - 长期待摊费用 237 205 183 172 其他收益 86 - - - 其他非流动资产 21,034 21,034 21,034 21,034 营业外收入 583 578 580 579 资产总计 1,335,108 1,273,239 1,202,019 1,116,782 营业外支出 143 204 174 189 流动负债合计 722,599 675,521 631,302 572,590 利润总额 15,581 11,777 9,896 11,634 短期有息负债 84,611 79,783 79,783 79,783 所得税费用 5,843 4,122 2,969 2,909 应付票据及应付账 145,838 130,991 110,780 81,594 净利润 9,738 7,655 6,927 8,726 预收款项及合同负 335,385 320,036 326,066 329,327 归属母公司净利润 5,001 4,593 4,502 6,108 其他流动负债 156,765 144,710 114,674 81,886 少数股东损益 4,737 3,062 2,424 2,618 非流动负债合计 269,980 251,207 220,881 190,517 主要财务比率 长期借款及应付债 264,205 246,217 216,431 186,451 2024A 2025E 2026E 2027E 租赁负债 3,987 3,348 2,877 2,472 成长能力 其他非流动负债 1,787 1,642 1,573 1,595 营业收入增长率 -10.1% -8.2% -6.4% 1.5% 负债合计 992,578 926,728 852,184 763,108 EBIT增长率 -24.6% -1.1% -26.5% 4.6% 少数股东权益 144,933 147,995 150,420 153,038 归母净利润增长率 -58.6% -8.2% -2.0% 35.7% 归属母公司所有者 197,596 198,515 199,416 200,637获利能力 负债和所有者权益 1,335,108 1,273,239 1,202,019 1,116,782 毛利率 13.9% 14.3% 12.3% 12.4% 现金流量表 单位:百万元 EBITMargin 7.5% 8.1% 6.4% 6.6% 2024A 2025E 2026E 2027E 归母净利率 1.6% 1.6% 1.7% 2.2% 经营活动现金流 6,257 42,926 46,691 49,053 ROE 2.5% 2.3% 2.3% 3.1% 净利润 9,738 7,655 6,927 8,726 偿债能力 折旧摊销 2,297 1,737 1,447 1,210 资产负债率 74.3% 72.8% 70.9% 68.3% 财务费用 4,643 8,891 7,731 6,787 流动比率 161.5% 163.3% 163.0% 164.4% 营运流动资金 -14,242 22,246 31,228 32,890 速动比率 47.7% 50.9% 53.3% 58.9% 其他 3,822 2,397 -641 -559 营运能力 投资活动现金流 -1,331 -6,569 -3,319 -3,366 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 长期股权投资 4,227 - - - 应收款项周转率 71.0 60.2 60.8 63.4 投资性房地产 -3,016 -2,767 -2,590 -2,630 应付款项周转率 1.7 1.8 1.9 2.5 固定资产 1,228 - - - 每股指标 使用权资产 -420 - - - 每股收益(元/股) 0.42 0.39 0.38 0.51 其他 -3,349 -3,802 -728 -737 每股净资产(元/股) 16.2 16.2 16.3 16.4 筹资活动现金流-18,990 -36,020 -41,590 -42,059估值比率 短期有息负债 10,871 -4,827 - - P/E 19.6 21.4 21.8 16.1 长期借款及应付债 -16,311 -17,988 -29,786 -29,981 P/B 0.51 0.51 0.51 0.50 其他 -13,549 -13,204 -11,804 -12,079 现金净增加额 -14,063 337 1,782 3,628 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 P3 东兴证券公司报告 保利发展（600048.SH）：2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 相关报告汇总 报告类型标题日期 公司深度报告保利发展（600048.SH）：行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略2024-11-11 资料来源：东兴证券研究所 P4东兴证券公司报告 保利发展（600048.SH）：2024年报及2025Q1业绩点评：强化城市深耕战略，加快增量项目销售 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究