保利发展2024年报及2025Q1业绩点评：营收业绩短期承压，行业龙头地位保持稳固

事件概述

保利发展发布2024年年报和2025年一季报，2024年公司实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%，归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。2025Q1公司实现营业收入542.72亿元，同比增长9.09%，归母净利润19.51亿元，同比下降12.27%。

要点分析

1. 营收业绩短期承压：2024年营收和净利润均出现下降，主要原因是项目结转规模下降、结转毛利率下降、计提减值准备以及投资收益下降。2025Q1业绩降幅较2024年全年收窄。
2. 销售金额稳居行业第一：2024年公司实现销售额3230.29亿元，连续两年稳居行业第一，销售面积1796.61万平方米，同比下降24.7%。公司加大存量去化力度，核心城市市占率提升至90%，38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年提升0.3个百分点。
3. 投资聚焦核心城市：2024年公司新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市核心区域。新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，居行业第一。截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城。
4. 债务结构优化：截至2024年末，公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，连续四年下降。直接融资占比提升，年末直接融资余额699亿元，占有息负债比重20.03%，较上年提升3.72个百分点。公司“三道红线”保持绿档，融资成本持续下降，2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，创历史新低。

投资建议

公司龙头地位保持稳固，销售规模居行业第一，拿地聚焦核心城市，土储结构持续优化。预计公司2025/2026/2027年归母净利润为52.06/54.04/60.68亿元，对应25/26/27年PE分别为19.25X/18.54X/16.51X，持续给予“买入”评级。

风险提示

房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧。