保利发展2023年半年报点评：加快结算，积极换仓

业绩符合预期，维持增持评级。2023年上半年公司实现营业收入1370亿元，同比增长23.7%；实现归母净利润122亿元，同比增长12.7%； 维持2023~2025年EPS分别为1.69/1.87/1.86元，鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级，。 维持目标价20.66元，对应2023年PE为12.2X 利润率依然处在下行通道，但受结算权益比提升实现业绩2位数增长。 上半年由于 公司毛利率继续下降4.3个百分点至21.3%，再加上联合营企业的投资收益下降58.5%，因此虽然营收增速达到23.7%，但净利润仅同比增长0.8%。但是受结算权益比提升的影响，上半年公司少数股东损益占比同比下降8.5pct至18.9%，造成公司归母净利润率仅下降0.9pct至8.9%，归母净利润同比增长12.7%至122亿元。 当前央企国企在土拍和销售市场是主力军，公司在核心城市的换仓将带来较好的销售增速。上半年公司维持30%的土地投资强度，拿地金额同比增长17%，在38个核心城市拓展总地价和拓展面积占比分别为99%和95%，较去年同期提升9个百分点和21个百分点，且上半年重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%，同比提升8个百分点； 以销定产，加快竣工结算进度。上半年实现新开工626万方，同比下降44%，完成新开工计划31%；实现竣工1586万方，同比增长22%，完成竣工计划36%。 风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。