保利发展2023年1季报点评：加快结算，聚焦高能级

公司经营概览

• 业绩表现：2023年第一季度，公司实现营业收入400亿元，同比增长19.2%；归母净利润27亿元，同比增长7.5%。
• 盈利预测：预计2023年至2025年的每股收益（EPS）分别为1.69元、1.87元、1.86元。
• 评级与目标价：基于当前的土拍市场和融资环境对央国企房企的利好，以及公司聚焦核心城市的策略，维持对公司“增持”评级，目标价设定为21.35元，对应2023年市盈率（PE）为12.6倍。

财务分析

• 利润率与成本控制：尽管公司毛利率在2023年第一季度出现了同比下降6个百分点至21.9%，但通过财务费用的减少（从8.2亿降至5.5亿，降幅达34%）和少数股东损益占比的降低（从34.5%降至31.4%），归母净利率仅下滑0.7个百分点至6.8%。
• 土地投资策略：公司土地投资聚焦于高能级城市，权益占比持续提升，旨在优化资源储备结构。一季度拓展金额的98%集中于38个核心城市，同时，拿地均价显著提升至20204元/平方米，较去年末上涨约4000元/平方米。拿地权益比的提升有助于保障未来的利润率。

项目进度与战略

• 竣工与开工情况：公司2023年竣工规模有所加快，一季度实现竣工516万平方米，占全年计划的12%，而新开工面积为198万平方米，仅占全年计划的10%，相比2022年同期均有所放缓。
• 战略调整：公司正积极进行资源结构的优化调整，聚焦核心城市发展，以应对市场变化。

风险提示

• 去化风险：面临潜在的销售压力，需关注去化情况。
• 存货风险：存货价值变动可能影响公司的财务状况，需警惕存货跌价损失的增加。

综上所述，公司在面对市场挑战时展现了稳健的财务管理和策略调整能力，特别是在成本控制和资源布局方面取得了积极进展。然而，市场不确定性仍存，特别是去化和存货风险需密切关注。