引领与突破长江中游城市群提质换挡发展 1CUSHMAN & WAKEFIELD“长江经济带发展是中国区域协调发展的重点国家级战略之一，依托长江天然黄金水道推动东中西部地区融合协同发展将有效打造中国经济新的支撑带。区域发展战略的推进需要通过城市和城市群的链接来实现，长江中游城市群作为长江经济带发展地缘上承东启西的天然“桥梁”，其高质量发展是推动长江经济带整体融合发展不可或缺的力量。武汉作为长江中游城市群的核心支点城市、国家中心城市、中部六省唯一的副省级城市，肩负着带动和引领武汉都市圈乃至长江中游城市群提质换挡发展、推进沿海与中西部相互支撑协同发展的重要任务。近年来，武汉市紧紧围绕国家中心城市、长江经济带核心城市和国际化大都市目标定位，大力推进招商引资和招才引智相关 政 策、多 举 措并 举积极优化营商 环境，以实现城市能级、创新动能的进一步增强和城市影响力的进一步提升。戴德梁行武汉公司于2005年落户武汉，并一举成为湖北市场的领头羊。在本土市场上，我们具有强大的品牌效应，拥有庞大且多样化的现存客户群体。同时，我们与当地 政 府之间 保 持 着稳固关系，为我 们 的客户提供产业及地产一站式服务，见证和助力武汉市乃至湖北省的高质量涅槃发展。”武汉公司总经理 董事 2CUSHMAN & WAKEFIELD目录CONTENTS最具增长性区域 : 长江中游城市群1.经济与地理上承东启西、承上启下的“桥梁”2.双循环换挡期，中部城市群战略地位提升3.最具增长性区域长江中游城市群核心引领城市 – 武汉1.产业：经济发展动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展2.人口：人口流入加快，未来仍有千万增量空间3.交通：九省通衢，是支撑区域经济要素流通的核心交通枢纽城市4.教育：中部教育资源高地，科技创新氛围浓厚5.武汉市城市发展的前景与目标产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放1.高速发展的高新技术企业聚集地：光谷2.正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区观点提要 3CUSHMAN & WAKEFIELD最具增长性区域长江中游城市群 4CUSHMAN & WAKEFIELD经济与地理上承东启西、承上启下的“桥梁”双循环换挡期，中部城市群战略地位提升2021年最新发布的国民经济十四五规划纲要将成渝城市群、长江中游城市群的发展定位，由十三五的“发展壮大”提升至“优化提升”范畴。随着中国经济进入以内需驱动为主的双循环换挡期，中西部的全方位补短板、缩小区域经济差异，将成为推动我国经济增长的重要动力之一。2018年，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》提出以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。从地缘上来看，长江中游城市群南北链接京津冀城市群和粤港澳大湾区、东西链接长三角城市群和成渝城市群，是推动我国各区板块融合发展的重要“桥梁”。此外，长江中游城市群也是长江经济带发展规划的重要支点城市群，长江经济带规划覆盖了我国第一梯队三大城市群：长三角、长江中游和成渝城市群，辐射我国长江流域东部中部及西南部共9个省份的广阔腹地，发展潜力巨大。 中国重点城市群分布情况来源：戴德梁行研究部来源：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远 景目标 纲 要 》，戴 德 梁 行 研究 部京津冀城市群长三角城市群长江中游城市群粤港澳城市群成渝城市群十四五规划相关城市群发展定位第一档优化提升京 津 冀 、长 三 角 、珠 三 角 、成 渝 、长 江 中 游山东半岛、中原、关中平原、粤闽浙、北部湾哈长、辽中南、滇中、天山北坡第二档发展壮大第三档培育发展 5CUSHMAN & WAKEFIELD最具增长性区域2020年长江中游城市群以整体GDP9.3万亿元在第一梯队5个主要城市群中排名第三位，也是我国第一梯队城市群中覆盖城市数量最多的城市群。2020年长江中游城市群人均G D P 7. 4万元，虽与京津冀、长三角、粤港澳三大世界级城市群仍存在差距，但2019年中国各省及直辖市GDP排名中，长江中游城市群范围内的湖南和湖北均位居前十，且增速高于其余城市群核心省市，是目前五大城市群内经济增长最快的区域，可以预见长江中游城市群将是接下来中国经济发展最具增长性的区域之一。中国主要城市群相关经济指标对比来源：各省市统计局2020年统计公报，戴德梁行研究部来源：各省市统计局2019年统计公报，戴德梁行研究部主要指标京津冀城市群粤港澳大湾区长三角城市群长江中游城市群成渝城市群重点城市数量1611263116辐射区域面积（万平方公里）215.6213218.5辐 射人口（亿人 ）1.10.81.61.21.0GDP（万亿元)8.911.520.59.36.3人均GDP（万元）7.713.312.47.46.2核心城市及其GDP占城市群比北京40%天津16% 香港20%澳门3%广州17%深圳23%上海19% 武汉17%长沙13%南昌6%成都27%重庆39%2019年中国经济增速排名前十位增速排名地区增速1贵州8.3%2西 藏、云南8.1%3江西8.0%4湖 南 、福 建7. 6%5湖 北 、四川、安 徽7. 5%6河南7.0%7浙 江、河北6.8%8宁夏6.5%9重 庆、青 海6.3%10甘肃、新疆、山西、广东6.2% 6CUSHMAN & WAKEFIELD武汉长江中游城市群引领城市 产业现状：动能换挡期，制造业升级、第三产业快速发展高新技术产业正成为推动武汉市经济发展的核心力量从武汉市过去20年三产业增速来看，2004至2014年武汉经济快速增长的推动力主要来自第二产业，其中高新技术产业增速在2004至2014年一度接近20%，在此期间武汉市基本完成了传统支柱制造业的升级改造和对战略新兴产业的培育，这也推动武汉市GDP在2014年突破万亿大关，2019年武汉市高新技术产业增加值41 67. 3亿元，占GDP比重达到25.7%。来源：武汉市统计局，戴德梁行研究部来源：武汉市统计局，戴德梁行研究部武汉市经济增速2000-2019武汉市工业增加值及高新技术产业增加值增速2004-20190%5%10%15%20%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201930.0%29.7%11.8%0%5%10%15%20%25%30%35%2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019长江中游城市群覆盖了31个主要城市，其中武汉市占据了长江中游城市群GDP总量的17%，是目前引领长江中游城市群协同发展的核心城市。从地缘上来看，武汉位于中国大陆的中央，是全国性的重要战略交通枢纽城市。武汉及武汉都市圈的高质量发展是推动整个长江中游城市群发展的重要力量。7CUSHMAN & WAKEFIELD 2015-2019 武汉市规上高新技术产业增加值及占GDP比重25.7%0%5%10%15%20%25%30%05001000150020002500300035004000450020152016201720182019第三产业快速发展德国经济学家克里斯泰勒早在中心地理论就提出，中心城市区域功能的发挥最终体现于服务业的发展，区域内部的经济分工和产业协调、资本的进入，都需要一个现代服务业聚集中心，以提供资金、人才、商品、技术、物流的全要素支撑。十三五期间（2016-2020），武汉市产业经济发展重点逐步聚焦战略新兴产业和现代服务业，从分产业增速 来看，2014年以后武汉进入经济发展换挡期，第三产业增速开始超越第二产业成为武汉经济增长的又一重要驱动力。大力发展第三产业、打造支柱型高附加值第三产业已成为接下来武汉市经济发展的必然。2019年武汉市第三产业增加值9855.3亿元，全国排名第十位，与主要一线城市相比仍有较大增长空间。2019年中国第三产业增加值城市排名前十来源：各城市统计局2019年统计公报，戴德梁行研究部05000100001500020000250003000035000来 源 ：《2019年武汉科技创新报告》，戴德梁行研究部8CUSHMAN & WAKEFIELD 9CUSHMAN & WAKEFIELD十四五期间：三大计划促产业转型 提 升，打 造“ 9 6 5 ”产 业 集 群近期发布的武汉市国民经济与社会发展十四五规划中，十四五期间武汉市产业发展将着力于推行“三大计划”，即支柱产业壮大计划、战略性新兴产业倍增计划和现代服务业升级计划，着力构建以战略性新兴产业为引领、先进制造业为支撑、现代服务业为主体的“965”现代产业体系。来源：《武汉市国民经济和社会发展十四五规划和2035年远 景目标 纲 要 》，戴 德 梁 行 研究 部武汉市产业集群分布图江岸区青山区武昌区洪山区江汉区硚口区汉阳区商贸物流文化旅游装备制造航空航天航运物流智能制造建筑业临空经济技术开发区（东西湖）武汉化工区东湖新技术开发区网络安全新型显示现代物流健康食品汽车及零部件智能制造生态旅游新能源汽车和智能网联汽车新能源新材料智能家居通用航空生命健康先进基础材料智能制造氢能金融服务创意设计商务商贸文化旅游健康服务工程设计“光芯屏端网”生物医药人工智能空天信息量子科技直播电竞数字经济汽车及零部件大健康装备制造光电子信息产业武汉经济技术开发区“965”产业集群大支柱产业集群：“光芯屏端网”汽车制造和服务大健康和生物技术高端装备和先进基础材料大 新 兴 产业 领 域：网络安全航空航天空天信息人工智能数字创意氢能大未来产业方向：电磁能量子科技超级计算脑科学和类脑科学深地深海深空智能建造商贸物流绿色环保文化旅游现代金融965武汉市十一五至十四五时期产业规划来源：武汉市国民经济和社会发展规划 十一五至十四五传统制造业升级 + 培育发展战略新兴产业推动武汉市 GDP 破万亿传统制造业高端化、战略新兴产业和服务业快速发展助力武汉市 GDP 在十四五期间迈向 2 万亿十一五时期2006-2010十三五时期2016-2020十二五时期2011-2015十四五时期2021-2025加快产业结构优化升级，壮大支柱产业， 巩固优势产业，发 展新兴产业，淘汰 劣势产业，支持区级经济发 展，构建具有综合竞争优势的新型产业体系，实现从老工业基地、传统商贸重镇向先进制造业基 地、现代服务业中心转型升级。坚持工业主攻方向不动摇，深入实施“武汉制造2025”，着 力 构 建“ 现 有支柱产业—战略性新兴产业—未来产业”有机更新的迭 代产业体系，初步建 成国家先进制造业中心。基本构建成具有比较优势的现代产业体系。形成以战略 性新兴 产业为先导，先 进制造业和现代服务业为支撑的现代产业体系。构建现代产业体系，提高经济质量效益和核心竞争力，推 行“ 三 大 计 划 ”（ 支 柱 产业壮大计划、战略性新兴产业倍增计 划、现代服 务业升 级 计 划 ），着 力 构 建 以 战略 性新兴 产业为引领、先 进制造业为支撑、现代服务业为主体的“965”现代产业体系。 10CUSHMAN & WAKEFIELD来源：戴德梁行研究部图表5：武汉市经济预测2021-2025预计2024年GDP破2万亿2019年，武汉市地区生 产总值 突 破1.6万亿，2020年武汉市政府工作报告制订的武汉市经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长7. 5%至7. 8%，保守估计排除疫情因素的影响，2020年武汉市地区生产总值本将可能会突破1.7万 亿 元（ 按 增 速7. 5%预 测 ）。 按照武汉市国民经济和社会发展十四五规划，2020至2025年武汉市地区生产总值年均增速预计在7%左 右，那么 预 计在2024年左右武汉市地区生产总值将突破2万亿。16,223.2