宏观经济专题报告：房地产后周期下的金融转型

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 报告日期：2022年08月03日 分析师：蒋飞 S1070521080001 ☎ 0755-83537175 Email:jiangfei@cgws.com 分析师：李相龙 S1070522040001 ☎ 0755-23820694 Email:lxlong@cgws.com 相关报告 《七月大类资产配置月报》2022-07-01 《六月大类资产配置月报》2022-05-31 《五月大类资产配置月报》2022-04-29 《美联储加息周期正式开启》2022-03-18 《就地过年再发力，政策仍需再加码》2022-03-16 《降息政策可期》2022-03-14 《通胀处低位，政策仍不变》2022-03-10 《俄乌战争或影响进出口》2022-03-08 房地产后周期下的金融转型 ——宏观经济专题报告 要点 中国房地产市场走过了长周期的大发展，二十多年来中国房地产保持着需求推动的高速发展趋势，房价也随之快速上涨。随着房地产调控政策的实施，住宅商品房销售金额同比出现负增长，而住宅房价更是从年初就见顶回落，持续下跌。可以认为，中国房地产行业开始步入下一个周期。 我国已经走过房地产的上涨周期，还未进入下跌周期。这一阶段，我们需要关注房地产后周期的特征，分别是购房者较低的预期和抵押品不足的问题。购房者较低的预期受疫情冲击和收入增速不断降速两方面因素影响。对收入信心的下降造成居民提高了储蓄的意愿，储蓄意愿的上升和房价下跌的预期几乎是同时发生的，这给房地产市场的复兴带来挑战。另一方面，原本通过“囤地”和“惜售”等方式坐等土地和房屋价值上升的模式已经无法延续，当前抵押品不足的问题正在凸显出来。 在我国，由于银行主导型的投融资体制严重依赖抵押品，导致固定资产部门发展较为迅速，从而可能会挤占其他产业发展空间。因此，在经济转型中，需要资本市场新融资模式，并做出如下改革： 一是全方面改变商业银行的发展模式。首先，商业银行应与资本市场共担风险；其次，充分释放商业银行的竞争潜力；最后，完善“商业银行-地方政府-国有企业”的投融资体制。 二是加快建立市场主导的资本市场。首先，减少对资本市场的行政干预；其次，加快完善配套制度；最后，扩大资本市场高水平双向开放。 风险提示：国内宏观经济政策不及预期；房地产调控超预期；货币政策超预期；新冠疫情再次爆发。 证券研究报告 宏观经济研究 专题报告 分析师 专题报告 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 房地产后周期开启 ................................................................................................................. 4 2. 房地产后周期特征 ................................................................................................................. 5 2.1 购房者较低的预期 ......................................................................................................... 5 2.2 抵押品不足的问题 ......................................................................................................... 6 3. 结构升级与经济转型 ............................................................................................................. 8 3.1 经济转型之一：房地产新发展模式 ............................................................................. 8 a)摆脱对房地产的过度依赖 ........................................................................................... 8 b)改革抵押品评估模式 ................................................................................................... 9 3.2 经济转型之二：资本市场新融资模式 ......................................................................... 9 a)全方面完善商业银行的发展模式 ............................................................................. 10 b)加快建立市场主导的资本市场 ................................................................................. 10 4．风险提示 .............................................................................................................................. 11 专题报告 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：中日房地产市场数据比较 ............................................................................................... 4 图2：商品房销售额及销售面积 ............................................................................................... 4 图3：商品房销售价格与销售额变化 ....................................................................................... 4 图4：居民收入感受及信心 ....................................................................................................... 6 图5：居民对房价预期及储蓄意愿 ........................................................................................... 6 图6：国内商品房销售、投资和建设情况 ............................................................................... 6 图7：100大中城市土地成交面积及总价 ................................................................................ 6 图8：百城成交土地溢价率及住宅价格指数变化 ................................................................... 7 图9：百城成交土地总价及新增中长期贷款 ........................................................................... 7 图10：城投债净融资和总发行量 ............................................................................................. 7 图11：城投债净融资额 ............................................................................................................. 7 图12：实体经济杠杆率及房地产业在GDP中的贡献率 ........................................................ 8 图13：抵押贷款价值与市场价值 ............................................................................................. 9 专题报告 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 1. 房地产后周期开启 自从1998年《国务院关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，到2020年8月住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，中国房地产市场走过了长周期的大发展。 图1：中日房地产市场数据比较 图2：商品房销售额及销售面积 资料来源：IFIND，长城证券研究院 资料来源：IFIND，长城证券研究院 中国房屋平均销售价格自从1999年的2053元/平方米上涨到2021年的10139元/米，上涨了5倍；商品房销售面积从1999年的1.46亿平方米上升到2021年的18亿平方米，上涨了12倍；商品房销售额从1999年的3000亿元上升到2021年的18.20万亿元，上涨了60倍；二十多年来中国房地产保持着需求推动的高速发展趋势，房价随之也不断上升。 中国当前的房地产市场如同三十年前的日本，如果以2010年为基期，2021年中国房价指数为220，日本房价指数在1990年为233，两者非常相近。而日本是在1991年发生土地市场泡沫破裂，给中国敲了一个警钟。 图3：商品房销售价格与销售额变化 资料来源：IFIND、长城证券研究院 05010015020025030019982005201220192026203320402047日本:CPI:估算租金:指数:+372月:年度商品房销售额:住宅:累计值:年度:/商品房销售面积:住宅:累计值:年度:指数日本:城市土地价格指数:所有城市土地:总体平均:+31年中国房租指数020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0000200,000,000400,000,000600,000,000800,000,0001,000,000,0001,200,000,0001,400,000,0001,600,000,0001,800,000,0002,000,000,0001987199219972002200720122017商品房销售额商品房销售面积0.00.20.40.60.81.01.2(100)(50)0501001502002000-032002-092005-032007-092010-032012-092015-032017-092020-03商品房销售额住宅月度同比商品房销售价格 专题报告 长城证券5 请参考最后一页评级说明及重要声明 2020年中国实施了新一轮的房地产调控政策，