中国宏观经济专题报告（第92期）：政策“组合拳”下的中国房地产市场

政 策“组 合 拳”下 的 中 国 房 地 产市 场 政 策“组 合 拳”下 的 中 国 房 地 产市 场 报 告 人 ： 潘 颖 豪2 0 2 4年1 1月6日 一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整 目录 二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果 三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳 长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 »人口发展模式：城镇化率 »根据国际经验，当一个国家的城镇化率达到30%至70%时，通常意味着城镇化进程进入加速阶段。 长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 »总人口达到顶峰 »我国人口增长模式已经从传统型过渡至现代型，即低出生率、低死亡率、低自然增长率，人口规模已经越过峰值。 长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 »人口年龄结构变化 u人口结构转型：u少儿抚养比总体下降和老年抚养比持续上升u劳动力年龄结构不断老化，老龄化程度加深 长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 »人口区域分布结构 中期：房地产市场的周期性波动规律 中期：房地产市场的周期性波动规律 »房地产库存去化压力迎来新一轮上扬 中期：房地产市场的周期性波动规律 14.30»房地产供给端迎来新一轮收缩 短期：当前经济运行中的新情况新问题 全 球 经 济 环 境 复 杂 多 变： »国际贸易摩擦： 主 要 经 济 体 之 间 的 贸 易 壁 垒 逐 渐 增 多 ， 导 致 全 球 贸 易 增 速 放 缓 ， 跨 国 企 业 面 临 更 复 杂 的 经 营环 境 »地缘政治风险： 俄 乌 冲 突 、 巴 以 冲 突 以 及 近 来 的 黎 以 冲 突 等 ， 将 给 全 球 经 济 带 来 持 续 的 不 确 定 性 。 »全球供应链的重构： 全 球 产 业 链 供 应 链 的 重 构 ， 从 全 球 单 一 产 业 链 供 应 链 到 全 球 产 业 链 供 应 链 的 多 元 化 与 碎 片 化降 低 资 源 在 全 球 范 围 内 的 配 置 效 率 ， 进 而 提 升 很 多 产 品 的 中 长 期 生 产 成 本 ， 进 而 提 升 全 球 的 通 货 膨 胀 中 枢 。削 弱 中 国 企 业 在 全 球 产 业 链 供 应 链 上 的 中 枢 环 节 地 位 ， 中 国 的 外 贸 外 资 增 长 将 因 此 而 面 临 挑 战 。 今 天 最 大 的 不 确 定 性 ： 美 国 总 统 选 举 结 果 ， 共 和 党o r民 主 党 ？ 短期：当前经济运行中的新情况新问题 »国内经济正处在结构调整转型的关键阶段：周期性矛盾和结构性矛盾 »需求结构转型： 投 资 需 求 、 净 出 口 为 主低 利 润 、 低 工 资 的 贸 易债 务 驱 动 型 的 消 费 消 费 需 求 为 主高 附 加 值 、 高 工 资 的 贸 易收 入 增 长—积 累 增 长 型 的 消 费 »产业结构转型： 二 产 占 比 下 降 背 景 下 ， 提 高 制 造 业 的 全 要 素 生 产 率三 产 占 比 上 升 背 景 下 ， 克 服 服 务 业 的“鲍 莫 尔 成 本 病” 一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整 目录 二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果 三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳 近期房地产“组合拳”政策特点 一 个 核 心 关 键 词— — “放 权” ①取 消 限 购②取 消 限 售③取 消 限 价④取 消 普 通 住 宅 和 非 普 通 住 宅 标 准 »推动地方政府因城施策»赋予城市政府调控自主权»调整或取消购房限制性措施 近期房地产“组合拳”政策特点 »三个“充分调动” »一是充分调动地方政府积极性 新增 实 施1 0 0万 套 城 中 村 改 造 和 危 旧 房 改 造（ 重 点 支 持 地 级 城 市 、 给 予 专 项 借 款 、 允 许 专 项 债 、 给 予 税 费 优 惠 ）财 政 部 赋 予 地 方 一 定 的 自 主 权 ， 保 持 政 策 的 稳 定 性 和 公 平 性 。 »二是充分调动房地产企业积极性 国 家 统 计 局 对7 0个 大 中 城 市 在9月 下 旬 开 展 的 月 度 房 价 问 卷 调 查 显 示 ， 预 期 未 来 半 年 新 建 商 品 住 宅 和 二 手 住 宅销 售 价 格 保 持 稳 定 或 上 涨 的受 访 从 业 人 员占 比 分 别 为5 8 . 3 %和4 5 . 4 %， 对 比 上 月 调 查 结 果 ， 分 别 提 高1 0 . 0个 和6 . 5个 百分 点 。 年 底 前 ， 将“白 名 单”项 目 的 信 贷 规 模 增 加 到4万 亿 — —“应 进 尽 进”、“应 贷 尽 贷”、“能 早 尽 早”截 至 到1 0月1 6日 ， 据 统 计 ，“白 名 单”房 地 产 项 目 已 审 批 通 过 贷 款 达 到2 . 2 3万 亿 元 。 预 计 到 年 底“白 名 单”项 目 贷 款 审 批 通 过 金 额 将 超4万 亿 元 。 近期房地产“组合拳”政策特点 »三个“充分调动” »三是充分调动购房者积极性 ①降 低 住 房 公 积 金 贷 款 利 率（0 . 2 5个 百 分 点 ） 降 低 居 民 的 购 房 成 本 减 轻 还 贷 压 力 支 持 居 民 刚 性 和 改 善 性 住 房 需 求 ③降 低 存 量 贷 款 利 率④降 低“卖 旧 买 新”换 购 住 房 的 税 费 负 担 市场反应基本情况：筑底企稳 9月26日中央政治局会议 »“以价换量”特征犹在：市场交易量明显拉升，成交量的“止跌回稳”带来成交价的“止跌回稳” 全 国 层 面： 聚 焦 北 京： 环 比 增 长4 1 . 7 %（ 今 年 最 高 ）环 比 增 长2 0 . 4 %（1 9月 以 来 最 高 ） 新 建 商 品 房二 手 房 市场反应基本情况：筑底企稳 »筑底企稳的差异性影响——政策传导效应 »新建商品房交易量： 一 线 城 市 同 比 增 长1 4 . 1% 广 州 、 深 圳 、 南 京 、 宁 波 、 大 连 、 东 莞 等 城 市 同 比 增 长 超3 0% 1 1个 省 份 实 现 同 比 增 长 ， 湖 南 、 天 津 、 广 东 、 江 西 、 江 苏 增 幅 超1 0%»二手房交易量： 一 线 城 市 同 比 增 长4 7 . 3% 北 京 、 上 海 、 深 圳 、 杭 州 等 城 市 同 比 增 长 超5 0% 2 0个 省 份 实 现 同 比 增 长 ， 北 京 、 上 海 、 河 北 、 辽 宁 、 浙 江 等 省 份 增 幅 超1 0% 一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整 目录 二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果 三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳 坚持一个核心观念：系统观念 »房地产工作千头万绪，需“同向”发力，不能抛开宏观经济运行的其它指标谈房地产 »部门间存在政策时滞，政策“组合拳”不仅需要“同向”发力，还需要“同时”发力 u不能有“等一等”的心态，避免挤牙膏式政策影响居民期望u尽快推出扩张性财政政策，如允许专项债券用于土地储备、收购商品房作为各地保障性住房u尽快取消普通住宅与非普通住宅标准的税收政策u存量公积金利率同步下调u…… »因城施策，地方与中央需要“同心” u地方政府应同步调整购房补贴、二手房交易政策等，与中央的土地供应、税收政策保持一致，以确保政策的一致性和执行力 u除部分超一线城市外，全面取消限购政策 明确一个基本原则：适度指导≠过度干预 »既要管得住，又要放得活u各地取消新房指导销售价 »引导房地产行业满足人民对更好生活的向往 u保障性住房收储兜底作用u持续增加“好房子”供应（如第四代住宅）u加强物业指导：既要有好房子，又要有好物业u老旧小区改造质量等工作的指导 强化一个中心工作：发挥市场主体主观能动性 需求端： »不断增加居民收入，让老百姓“敢买房、买得起房”»激发刚需、改善等不同需求群体积极性u降低居民购房门槛和成本，如进一步放宽户籍制度限制，让流动人口真正留下来u解决改善性置换群体的交易难点 供给端： »化解房地产企业债务»疏通房企融资“堵点”»加大项目“白名单”信贷投放力度，加快推动完成保交房任务 p结 语 »长短结合，迈向理性繁荣的房地产市场 Knoll, Katharina, MoritzSchularick, and Thomas Steger. 2017. "No Price Like Home: Global House Prices, 1870-2012."American Economic Review, 107 (2): 331–53. 聚焦政策“组合拳”下的中国房地产市场，CMF专题报告发布 11月6日，CMF宏观经济热点问题研讨会（第92期）于线上举行。 本期论坛由中国人民大学一级教授、经济研究所联席所长、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人、联席主席杨瑞龙主持，聚焦“政策‘组合拳’下的中国房地产市场”，来自学界、企业界的知名经济学家杨瑞龙、毛振华、王小鲁、冯俊、伍戈、潘颖豪联合解析。 论坛第一单元，中国人民大学国家发展与战略研究院副教授潘颖豪代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。 报告围绕以下三个方面展开： 一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整 二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果 三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳 一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整 （一）长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变 当前房价出现深度调整的一大原因是支撑房价高位运行的宏观指标发生较大变动。从城镇化率来看，改革开放后我国城镇化率逐年增长，2023年常住人口城镇化率为66.16%。根据国际经验，当一个国家的城镇化率达到30%至70%时，通常意味着城镇化进程进入加速阶段，但之后会进入平台阶段。 从人口来看，人口总量一定程度上代表了住房需求的总量。我国总人口数近几年达到了顶峰水平，人口增长模式已经从传统型过渡至现代型，即低出生率、低死亡率、低自然增长率，人口规模已经越过峰值。 从人口年龄结构变化来看，我国人口结构发生了深刻变化，少儿抚养比总体下降，老年抚养比持续上升，劳动力年龄结构不断老化，老龄化程度加深。根据以往统计数据，购房主 体年龄段主要在25岁至44岁之间，大约占购房群体的75%左右，但这一年龄段的人口数量在总人口中的占比呈现逐年下降趋势。 从人口区域分布结构来看，收缩城市指标用于衡量城市人口净流出的数量。2010-2020年，人口净流出城市的数量不断增加，各个城市应根据自身实际情况来实施房地产政策。 （二）中期：房地产市场的周期性波动规律 第一，新建商品房销售价格指数呈现周期性波动。2023年以来，一、二、三线城市新建商品房价格指数一直处在下降周期。 第二，房地产库存去化压力迎来新一轮上扬。库存可以分为住宅、办公楼、商业营业用房，办公楼和商业营业用房库存量基本平稳，主要库存压力来自于商品住宅，这一轮库存量已经接近上一轮最高点。 第三，基于以上新形势，房地产供给端迎来新一轮收缩。房地产开发投资和房地产新开工面积自2021年以来呈现显著的下降趋势。 （三）短期：当前经济运行中的新情况新问题 从外部环境来看，全球经济环境复杂多变。一是国际贸易摩擦，主要经济体之间的贸易壁垒逐渐增多，导致全球贸易增速放缓，跨国企业面临更复杂的经营环境。二是地缘政治风险，俄乌冲突、巴以冲突以及近来的黎以冲突等，将给全球经济带来持续的不确定性。三是全球供应链的重构，从全球单一产业链供应链到全球产业链供应链的多元化与碎片化。