房地产行业周报：新房销售环比回落，新型城镇化梯度放开落户

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM房地产行业周报新房销售环比回落，新型城镇化梯度放开落户证券研究报告Research Report2022年7月18日江宇辉地产行业首席分析师编号：S1500522010002电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要本周核心观点：本周新房成交面积环比回落，二手房成交面积环比热度保持，库存环比仍保持下降趋势，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周成都、南京、长沙完成第二批集中供地，较2022年首轮成交宗数、面积和金额均有提升，溢价率和流拍率也有所改善。房企信用方面，融创中国被境外评级机构下调主体评级，三盛控股和首创置业撤销评级，颐和地产一笔境内债未按时兑付，冠城大通一笔境内债展期。重点政策解读：国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案：到2025年全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，农业转移人口市民化质量显著提升，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口，同时提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制。目前中国的城镇化率为64.72%，处于30%-70%的城镇化快速发展区间，城镇化率仍有上升空间，并且中国户籍人口城镇化率仅为45%，仍有较大的提升空间。考虑到户籍所导致的金融服务、购房资格和公共服务带来的购房意愿不同，中国64%以上的城镇化率所形成的真实购房需求可能被高估，新型城镇化有望增加对农村转移人口的吸引力、提升新增城镇人口的收入水平和购买力，释放购房需求。一周行情回顾：本周（2022/7/11-2022/7/17）申万房地产指数下跌6.07%，跑输上证综指2.25pct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数下跌8.23%，跑输输恒生综指1.72pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：顺发恒业（37.64%）、ST海投（8.76%）、万通发展（8.12%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：合景泰富集团（-30.97%）、融信中国（-29.11%）、旭辉控股集团（-27.86%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌16.07%，跑输恒生综指9.56pct，跑输恒生中国企业指数8.21pct，在各类板块中位列第30/30。涨幅前3名公司分别为：弘阳服务（2.27%）、国锐地产（-1.77%）、佳兆业美好（-4.60%）；跌幅前3名公司分别为：碧桂园服务（-30.17%）、旭辉永升服务（-26.06%）、合景悠活（-24.44%）。地产市场监测：本周（2022/7/9-2022/7/15）30个大中城市新房成交面积225.92万平方米，环比下降6.0%，同比下降49.6%。15城二手房成交面积173.14万平，同比下降0.9%，环比上升7.4%。17个重点城市库存面积19677.14万平，环比上升1.0%，去化周期94.72周，较上周缩短1.40周。上周（2022/7/4-2022/7/10100大中城市土地供应建面1503.11万平，同比下降57.6%，环比下降74.40%，土地成交建面1679.26万平，同比下降35.7%，环比下降63.20%，供需比下降至0.90。房企融资情况：本周（2022/7/11-2022/7/17）房企境内新发债总额为172.00亿元，同比上升34%，环比上升32%；债务总偿还量为143.8亿元，同比上升16%，环比下降30%，净融资额28.2亿元。本周没有海外地产债发行。上周（2022/7/4-2022/7/10）共有21个房地产信托发行，发行总额41.84亿元，平均期限1.66年，平均年收益率7.52%，发行规模较一周明显上升，发行期限缩短，收益率微升。风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容7月10日河南焦作焦作市人民政府办公室公积金贷款发布《关于进一步促进焦作市房地产市场平稳健康发展的若干意见（试行）》，包括促进住房消费、稳定住房供给、加大金融支持力度、优化产业发展环境以及规范房地产市场运行等方面。《意见》支持高校毕业生在焦购房。对已在焦作市建立公积金账户并实际缴存的应届高校毕业生，办理市城区内首套商品住房公积金贷款时，在首付款不低于总房款30％的情况下，借款人连续正常足额缴存6个月以上的，可享受个人公积金账户余额20倍的最高贷款额度。7月10日湖北黄冈黄冈市住建局购房补贴发布《关于进一步促进黄冈市区房地产市场平稳健康发展的补充措施》。围绕着力助企纾困、激发合理需求和稳定市场预期等方面提出了明确意见。一是进一步为企业纾困，缓解企业资金压力，解决企业融资需求。二是减轻购房者成本，激发合理需求。主要包括把购房补贴政策与国家生育政策、人才政策、农民进城政策结合起来，根据实际情况给予相应购房补贴，降低住房公积金贷款条件，补缴公积金也可以享受相应的政策，实行“认贷不认房”。三是推行征收安置房票制度。建立房地产调度机制，形成工作合力，解决房地产市场突出问题，进一步促进房地产市场良性循环和健康发展。7月11日山西忻州忻州市人民政府网临时购房补助山西省忻州市人民政府7月1日发布《忻州市促进房地产业良性循环和健康发展三十六条措施》提出发放临时购房补助：从2022年7月1日起至2022年12月31日，凡购买忻州城区新建商品住房的，可以家庭为单位，申请领取一次性临时购房补助；购买面积90平方米以下的补助1万元；购买面积90至143平方米（含）的补助2万元；购买面积143平方米以上的补助3万元。7月12日全国-发改委户籍制度改革印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出要深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁；全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。完善城市住房体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。（国家发展和改革委员会）7月12日辽宁大连大连市住房公积金管理中心公积金贷款自7月12日起，大连市提高个人住房公积金最高贷款额度。市本级最高额度由单人40万元，双人70万元，提高至单人45万元，双人80万元；其他区域由单人33万元，双人58万元，调整为单人40万元，双人67万元。这是大连市近十年来首次提高个人住房公积金最高贷款额度。7月13日深圳-深圳市龙岗区人民政府办公室预售资金监管7月11日，深圳市龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》的通知，从加强土地使用源头管理、注重设计合理性、加大建设监管力度、完善销售环节管理、严格验收环节监管、确保有序交付和强化使用管理等方面提出23条意见。未来要严厉查处违约行为；另外，通知还提出强化预售资金监管，加大对宣传、价格的监督检查力度。 3请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析-政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容7月13日吉林长春长春省直住房公积金管理分中心公积金贷款7月13日，长春省直住房公积金管理分中心发布关于调整住房公积金个人住房贷款有关政策的通知称，将提高公积金贷款的单笔最高额度，同时将提高第二次贷款个人账户余额计算倍数。7月14日全国-国家发改委综合政策国家发改委正式发布《“十四五”新型城镇化实施方案》，《实施方案》从加快农业转移人口市民化，深化户籍制度改革，优化城镇化空间布局和形态，推动新型城市建设，推进城乡融合等多方面提出多项举措。7月14日陕西西安西安住建局预售资金监管西安住建局联合5部门共同印发《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》。其中提及，强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。通知还包含严格执行土地出让规定、实施项目建设全过程监管、加强商品预售许可管理、强化商品房预售资金监管及规范商品房交付行为5大方面的工作内容。7月15日全国-上交所REITs上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》。 4请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策点评⚫国家发改委印发“十四五”新型城镇化实施方案：⚫主要目标：到2025 年，全国常住人口城镇化率稳步提高，户籍人口城镇化率明显提高，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距明显缩小。农业转移人口市民化质量显著提升，城镇基本公共服务覆盖全部未落户常住人口。⚫加快把农业转移人口市民化：方案提出坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，存量优先、带动增量，稳妥有序推进户籍制度改革，推动城镇基本公共服务均等化，健全配套政策体系，提高农业转移人口市民化质量。同时强调要完善农业转移人口市民化配套措施，中央财政在安排城市基础设施建设、保障性住房等资金时，对吸纳农业转移人口多的地区给予适当支持；各级国土空间规划编制修订充分考虑人口规模因素特别是进城落户人口数量，科学测算和合理安排城镇新增建设用地规模，在人口集中流入地区优先保障义务教育校舍建设和保障性住房建设用地需求。⚫放开放宽除个别超大城市外的落户限制：放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。全面取消城区常住人口300 万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。全面放宽城区常住人口300 万至500万的I型大城市落户条件。解读：户籍人口城镇化率不足45%，城镇化仍有提升空间：目前中国的城镇化率为64.72%，远低于日本、美国和英国等发达国家的80-90%的城镇化率，处于30%-70%的城镇化快速发展区间，城镇化率仍有上升空间，并且中国户籍人口城镇化率仅为45%，仍有较大的提升空间。加快农业转移人口市民化和放宽户籍政策将进一步释放城镇化带来的购房需求：考虑到户籍所导致的金融服务、购房资格和公共服务带来的购房意愿不同，中国64%以上的城镇化率所形成的真实购房需求可能被高估，而新型城镇化正式要求提高农业转移人口市民化的质量，包括教育、就业服务、居家落户等方面，这些举措有望增加对农村转移人口的吸引力、提升新增城镇人口的收入水平和购买力，进一步释放城镇化带来的购房需求。新市民金融服务提供信贷支持，新型城镇化加快形成住房长期需求的支撑：此前，银保监会和央行发布《关于加强新市民金融服务》，提出了从金融服务方面满足新市民的安居需求，满足新市民合理购信贷需求、提升新市民公积金服务水平等，将进一步释放城镇人口的购房需求。结合新型城镇化实施方案来看，随着落户限制在大都数城市放开放宽，农村转移人口落户享受市民公共服务、拥有购房资格后，新市民金融服务为市民化的转移人口提供进一步的信贷支持，户籍城镇化率提高叠加有力的信贷支持，新型城镇化加快将在未来成为住房长期需求的重要支撑。 5请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM一周行情回顾-房地产本周（2022/7/11-2022/7/17）申万房地产指数下跌6.07%，跑输上证综指2.25pct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数下跌8.23%，跑输输恒生综指1.72pct。本周涨幅前10的地产公司分别为：顺发恒业（37.64%）、ST海投（8.76%）、万通发展（8.12%）、广汇物流（7.73%）、电子城（4.88%）、苏州高新（3.