1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 停贷风波恐打断行业弱复苏 媒体近日报道，全国多个城市的停工烂尾项目的业主发起「集体停贷」，宣告不会再对其按揭贷款进行供款，直至楼盘复工。根据不完成之统计，累计停贷项目已超200个，而且数量还在上升之中。我们以40家违约、展期房企（包括恒大、融创等）的销售作基础去估算，涉及按揭金额估算超过10,000亿元。停贷将对银行按揭不良率造成压力，亦会影响金融稳定性，我们预期稳定措施将在短期内出台。整体而言，地产行业的复苏过程非常脆弱，近期停贷事件及地方银行危机，短期行情板块波动应该加剧，投资者须更审慎配置地产板块。 报告内容 业主集体停贷。媒体近日报道，武汉、郑州、长沙、南昌等城市多个停工烂尾项目的业主最近发起「集体停贷」，每批业主都向相关银行发出了公开信，宣告不会再对其按揭贷款进行供款，直至楼盘复工。根据不完成之统计，累计停贷项目已超200个，而且数量还在上升之中。市场对停工项目涉及的按揭贷款总额估算之差距较大。我们以40家违约、展期房企（包括恒大、融创等）的销售作基础去估算，2020-22上半年销售总额约90,000亿元，假设20-30%的停工率、40%的按揭比率，涉及按揭金额估算超过10,000亿元。 风险外溢。停贷将对银行按揭不良率造成压力，亦会影响金融稳定性，我们预期稳定措施将在短期内出台，以解决当前问题。关于预售制度，这涉及整个行业核心的营运规则，要大规模改动也需要有足够讨论，短期内应该会持续下去，然而，考虑到烂尾楼风险，项目预售款监管将再度收紧，另外，银行对房贷融资的审批、放款时间亦可能会延长以配合更详细的尽调工作，预期房企现金流压力加大。 弱复苏恐被打断。央行公布了六月金融统计数据，金融机构贷款余额2.06百万亿，新增贷款13.7万亿元，其中，社融增量 5.17万亿元（同比多增1.47万亿元）、企业债券融资2,495亿元（同比减增1430亿元）、政府债券融资1.62万亿元（同比多增8680亿元）。社融增量结构有明显改善，代表房贷的居民户中长期新增贷款6月同比减增的幅度只有990亿元，远轻于1-5月的平均值（3500亿元）。此外企业部门的中长期新增贷款约1.45万亿元，同比多增6130亿元，同比多增幅度高于1-5月的平均值（净减增2000亿元）。然而，在烂尾楼阴霾之下，7月的销售及融资数据可能出现回软。 板块行情短期持续波动。整体而言，地产行业的复苏过程非常脆弱，六月成交的反弹可能只是过去几个月因疫情及市场环境变动，而对购房计划延后所释放的效果，7、8月的销情本来就存在较大的不确定性，加上近期停贷事件及地方银行危机，短期行情板块波动应该加剧，投资者须更审慎配置地产板块，或关注头部、央企、国企背景的发展商，如中海、华润、越秀、建发等。 风险提示：调控放松效果不确定性、疫情反复、资本市场态度审慎、银行融资、购房信心 Tabl e_Title 2022年7月15日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 中国海外 (688.HK) 华润置地 (1109.HK) 越秀地产 (123.HK) 中国金茂 (817.HK) 中海宏洋 (81.HK) 建发国际 (1908.HK) 股价表现 地产板块 物管板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.101.2001-2202-2203-2204-2205-2206-2207-22地產板塊恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2021 2022 2023 2021 2022 2023 2021 2022 2023 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 华润置地 1109.HK 33.95 不適用 未評級 6.4 7.0 6.3 0.87 0.85 0.78 4.7% 5.1% 5.6% 越秀地产 123.HK 9.75 不適用 未評級 6.3 5.6 5.2 0.56 0.53 0.50 7.0% 7.0% 7.7% 中国金茂 817.HK 1.93 4.50 买入 4.4 3.3 2.9 0.42 0.36 0.33 7.2% 11.1% 12.6% 中海宏洋 81.HK 3.87 不適用 未評級 2.3 2.1 1.9 0.40 0.34 0.30 9.4% 10.6% 11.4% 建發國際 1908.HK 17.90 20.00 买入 5.5 5.0 3.9 0.68 1.41 1.16 14.9% 8.4% 10.4% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：出险房企操盘口径销售金额 图2：出险房企操盘口径销售面积 2019年 2020年 2021年 2022年 上半年 亿元 亿元 亿元 亿元 中国恒大 6,019 6,965 4,356 231 融创中国 5,278 5,463 5,677 1,071 绿地控股 3,686 3,389 2,758 650 世茂集团 2,091 2,404 2,161 350 中南置地 1,758 2,068 1,824 309 阳光城 1,821 1,919 1,618 215 金科集团 1,576 1,788 1,498 352 富力地产 1,446 1,445 1,183 206 龙光集团 959 1,422 1,588 271 中梁控股 1,126 1,216 1,237 279 荣盛发展 1,054 1,250 1,230 205 融信集团 1,021 1,193 1,254 261 正荣集团 826 1,232 1,148 180 佳兆业 964 1,175 1,047 113 雅居乐 913 1,050 1,056 244 奥园集团 1,028 1,073 982 110 祥生集团 908 1,011 1,045 180 卓越集团 667 833 939 195 华夏幸福 1,454 949 缺数据 缺数据 宝龙地产 504 669 835 172 新力地产 680 804 571 12 禹洲集团 483 733 689 126 蓝光发展 880 927 缺数据 缺数据 佳源国际 722 274 323 59 弘阳地产 449 467 382 70 花样年 350 484 301 42 三盛集团 361 484 255 30 当代置业 392 372 317 19 泰禾集团 799 260 缺数据 缺数据 力高集团 265 324 349 107 阳光大地 201 324 325 117 领地集团 237 253 216 39 大唐地产 161 262 253 55 景瑞地产 217 251 226 29 上坤集团 221 221 220 47 鑫苑中国 222 219 201 58 大发地产 145 219 268 20 天誉置业 80 197 90 14 国瑞集团 缺数据 170 132 34 总销售 41,962 45,756 38,554 6,468 2019年 2020年 2021年 2022年 上半年 万平方 万平方 万平方 万平方 中国恒大 5,684 7,774 5,337 259 融创中国 3,617 3,937 3,973 802 绿地控股 3,249 2,660 2,206 547 金科集团 1,726 1,784 1,637 464 中南置地 1,432 1,574 1,352 249 世茂集团 1,179 1,371 1,228 217 阳光城 1,435 1,350 1,011 134 富力地产 1,328 1,148 935 165 中梁控股 1,188 970 1,054 273 荣盛发展 985 1,179 1,093 195 奥园集团 1,024 1,023 921 113 龙光集团 699 897 934 173 祥生集团 821 816 780 141 雅居乐 688 781 739 188 佳兆业 611 877 782 54 正荣集团 533 773 668 111 蓝光发展 904 1,073 缺数据 缺数据 华夏幸福 1,236 502 缺数据 缺数据 融信集团 415 520 570 128 阳光大地 322 548 544 204 宝龙地产 316 435 529 113 卓越集团 353 417 495 69 新力地产 441 487 377 12 禹洲集团 313 488 397 70 力高集团 242 354 373 125 当代置业 375 359 313 21 弘阳地产 338 326 247 49 花样年 309 328 218 22 领地集团 271 251 219 46 大唐地产 158 250 257 59 三盛集团 243 274 171 25 佳源国际 缺数据 246 245 47 上坤集团 175 155 160 35 鑫苑中国 193 164 105 50 大发地产 120 174 161 13 泰禾集团 343 110 缺数据 缺数据 景瑞地产 90 117 123 20 天誉置业 78 194 58 17 国瑞集团 缺数据 128 103 21 总销售 33,433 36,811 30,312 5,231 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报