电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年7月18日 行业研究 停贷风波下，预售制度会不会取消？ 核心观点： （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险，包括已然发生的停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。而且，当前行业的风险和问题已经产生，未来的影响面有多少，风险的传染力度有多强，都有很大的不确定性，已现的问题和未知的风险都是需要高度警惕，并快速有效的解决，即使现房制度百利无一害，可能作用更在于解决长期问题，也很难应对好当前已经显性化的，迫在眉睫的挑战。 （3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，一种制度，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。当外部条件发生变化时，可以对制度进行有针对性的调整和完善，甚至当一切条件都成熟时，预售制度也可以有序退出。但现阶段来看，对其进行改进，完善，让其更适应当下行情，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会未尝不可，可能也是最佳选择之一。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 6月底，景德镇恒大项目由于迟迟未能复工，业主集体发布公告，假如项目不能在一定时间内复工，业主将选择集体停贷。7月，陷入停贷风波的项目数量快速增加，至15日，总数已超300个，并仍在持续增长中。 当停贷事件发生，人们也习惯于问责，问责主体，问责制度，所以预售制度再度被定义为风险之源，倘若没有预售制度，包括停贷事件在内的一切问题就不会出现，取消预售制度便是将风险连根拔起，事实是否真的如此？取消了预售制度，房地产行业发展所面临的问题就真的能够迎刃而解了吗？我们可能要持怀疑态度。 （1）房地产行业所产生的这些问题真的只是因为预售制度吗？预售制度虽有过，但更多在于功，行业产生的问题或风险，包括已然发生的停贷事件，归根到底是多方面因素综合作用的结果，预售制度自然也担不得如此重大的罪过； （2）现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？现房销售本质目的是坚持“以人为本”，切实维护好消费者的合法权益。但现房销售制度从根本上说也是一种工具，本身并无所谓优劣，用不用不得好还需要看人怎么去用，如何确保制度执行到位，作用有效实现，相应的政策如何配合，如何发挥合力都至关重要，如果用不好这一工具，那也难保不会衍生出新的问题，新的风险。而且，当前行业的风险和问题已经产生，未来的影响面有多少，风险的传染力度有多强，都有很大的不确定性，已现的问题和未知的风险都是需要高度警惕，并快速有效的解决，即使现房制度百利无一害，可能作用更在于解决长期问题，也很难应对好当前已经显性化的，迫在眉睫的挑战。 （3）预售制度真的要退出吗？与现房销售制度相同，预售制度本身也是一种工具，一种制度，有其适用的条件和环境，如何用好它才是关键。当外部条件发生变化时，可以对制度进行有针对性的调整和完善，甚至当一切条件都成熟时，预售制度也可以有序退出。但现阶段来看，对其进行改进，完善，让其更适应当下行情，与现房销售制度一道服务于消费者，服务于行业，服务于社会未尝不可，可能也是最佳选择之一。 （4）当前推出现房销售是否真的合适？现房销售制度的推出又将有哪些挑战和影响？当下房地产企业已然面临严峻挑战，多房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险爆出，更快引致行业硬着陆，风险不可控。现房销售制度的推进也需要循序渐进，试点先行，实践中总结经验，推而广之。 目录 引言 ....................................................................... 2 一、停贷风波起，快速蔓延至全国各地 .......................................... 3 二、预售制度是不是房地产风险爆发的根源？ .................................... 3 三、现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？ ................................ 4 四、预售制度会不会退出？现在是不是退出的好时机？ ............................ 7 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 一、停贷风波起，快速蔓延至全国各地 6月底，由于个别项目停工，迟迟未有复工迹象，业主多次维权无果后，发布公告，要求项目要在一定时间内复工，否则将集体停贷。本以为是个例的事件，但是十个10余日，全国各地反而掀起了一阵风波，陷入停贷风波的项目数量在7月12日、13日、14日快速攀升，总数超300个，仍在增长中，各省市均未能幸免，包括各项基础条件优势明显的一二线城市，如深圳、上海、郑州等，郑州更是重灾区。 在业主发出的公告书中，核心内容有几点： 其一、放贷银行存在违规放贷情况，项目主体结构未封顶时，已经发放个人住房贷款； 其二、监管银行未尽到预售资金监管义务，监管资金未按规定打入监管账户； 其三、开发商违规挪用预售监管资金，导致建设资金匮乏，项目迟迟不能复工，交房遥遥无期，项目随时面临烂尾风险； 其四、项目的施工进度与计划不透明，业主无法获得项目开发进展的具体信息； 其五、业主要求项目在一定期限内复工建设，否则将集体停贷。 可以明确的看到，消费者或者说业主的诉求在于推进项目的复工建设，最终能够顺利收房，即使时间上有所延长，也在可接受的范围。项目迟迟未能复工建设，归根到底也并不是开发商一方之过，也非银行一方可促成，单单的将问题归咎于哪一方可能都有失公允，归咎责任也不是核心所在，重点在于找到解决之法，保障好消费者的居住需求满足。 二、预售制度是不是房地产风险爆发的根源？ 停贷风波的发生，对很多人来说可能也并未有太多的意外，微观主体的感受更直接、更具体，停贷反而是一种预兆，一种最直接的反映：房地产行业发展仍然面临着严峻挑战，无论是自身原因，还是外部附加压力。 由于停贷风波的出现，预售制度再度成为众矢之的，万恶之源：停贷潮的出现就是因为预售制度的采用。因为预售制度的存在，开发商可以前置的拿到消费者购房款，可以将购房款用于项目建设，也可以做适度的腾挪，去投资拿地，调度到其他项目，或者调度到集团去偿还债务等等，资金使用的自由度更大，而在行业的上行阶段，或者说行业向上发展的阶段，并未有严格的预售资金监管存在，企业资金链断裂的可能性也并不大，企业可以有效的调度好资金。然而，当调控趋严，各项政策接踵而至，企业资金端压力不断显现，暴雷事件频发，调度出去的资金很难再被补足，就造成了项目建设资金匮乏，复工遥遥无期，消费者担忧更甚，甘冒征信风险，采用相对极端的方式欲寻求权益维护之法，此时，人们又习惯于将这一切问题的根源归咎于预售制度，倘若预售制度取消，一切问题都可以迎刃而解，事实真如此吗？ 在房地产行业高速成长、房企快速成熟的历程中，预售制度发挥了多大作用，可能也无需过多言语表达，预售制度之功同样不可抹杀。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 伴随房企暴雷，项目烂尾或无法按时交付的风险提升，人们开始问责，或指摘企业发展不善，对风险的预警措施做的不够，或苛责部分人员的言论妖魔化了房地产地位，扭曲了人们对于房地产的正确、客观的认知和关注；或抱怨政策过于严格，丝毫不留余地等等。 客观上说，房地产行业爆发出的风险，可能也不能完全归咎于哪一单一个体，企业战略不清，发展盲目或会增加企业风险暴露的风险，但是外部不确定事件的冲击也可能是压死骆驼的最后一根稻草；单一政策严格或会约束企业发展，但也不至于让风险频繁发生。对于房企为何频繁暴雷的原因，我们也在文章或报告中提及多次，各因素的综合作用造就了当下房地产行业的现状，其中有不可控，也有不可预测性，衍生负面问题也在所难免。 回顾到预售制度本身，因为有预售制度存在，所以企业有加杠杆定的可能，也有快速发展的基础，但要说房地产行业内所有的问题根源于预售制度的使用，那也有失公允。房企大力度举债，高杠杆，高周转发展，本身就于外部的融资环境，企业本身的风格，不确定事件等因素有关，即使没有预售制度，当不确定因素冲击到企业根本时，暴雷或倒下也大有可能，而且同样处在预售制度之下，为何部分房企反而能获得更多优势？ 在说到项目烂尾问题，不可否认，部分城市确实存在比较严峻的项目烂尾问题，但这真能完全归结到预售制度上吗？如果根源于预售制度，那么为何只有此处项目烂尾问题如此严重，其他区域则欣欣向荣，城市面貌反而焕然一新，经济发展水平也上了新台阶？烂尾问题的产生是否与当地的特定环境有关，企业为何会拿到这么多土地？需求是否足够支撑大量的房地产开发？是否有特定的政策约束，限制了项目继续施工建设等等？ 预售制度的产生和存在，确实为房企加杠杆提供了基础和便利，加速了行业的发展进程和腾飞，也确实会衍生出一些负面效应，包括项目烂尾，企业风险积聚等等，但也并至于所有的问题完全都根源于此。 为了避免项目烂尾或工程质量问题，各个城市也在持续收紧预售资金监管，保障充足的资金用于项目的工程建设，不给房企留有自由动用的空间，守好维护消费者合法权益的底线。 三、现房销售能够解决多少问题，化解多少风险？ 与预售制度相对应的就是现房销售，顾名思义，现房销售就是房屋建好后再进行销售，因此，企业就不