版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 5 企业年报-克而瑞研究中心 万科、招商资产减值计提超30亿，房企还需“轻装上阵” 朱一鸣、汪慧 2022年5月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 5 企业年报-克而瑞研究中心 万科、招商资产减值计提超30亿，房企还需“轻装上阵” 资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来，受行业盘整及疫情影响，房企加速“缩表”，资产减值计提现象普遍，这也在一定程度拉低了净利润水平，甚至成为部分企业亏损的主因，影响不容忽视。 目前来看，市场下行压力延续，房企资产减值亏损的“阵痛”或仍不可避免。但从长期来看，资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。以下本文将具体分析行业资产减值现况、成因以及房企主要面临的风险点。 一、大额资产减值频现，万科、招商蛇口计提均超30亿元 从2021年财报披露来看，多家房企大额计提资产减值，且计提规模增幅显著，导致净利润受到不同程度冲击，头部房企也不例外。2021年末，万科对资产进行全面减值测试，就部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值，较2020年末增加15.5亿元，合计减少权益净利润约25.5亿元。招商蛇口计提资产减值也达到33.9亿元，较2020年末增加31.9%。 风险房企也是资产减值的重灾区,这些企业为应对流动性困境，纷纷通过降价销售、低价出让资产回流资金，从而面临更大的挑战。2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光分别计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。 整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。尤其是2021年下半年，行业深陷流动性困境，企业违约、暴雷事件频发，购房信心严重受挫，市场需求进入寒冬期，销售价格预期、资产评估更加谨慎，因此也导致大额计提资产减值现象普遍。 表：典型房企2021年计提资产减值损失（亿元） 企业简称 2021年 2020年 同比 华夏幸福 131.88 73.38 79.7% 阳光城 69.29 7.95 771.7% 蓝光发展 65.76 1.66 3864.1% 绿地控股 52.44 33.76 55.3% 新城控股 48.37 15.97 202.9% 荣盛发展 36.47 1.96 1759.9% 万科地产 35.14 19.81 77.4% 招商蛇口 33.91 25.70 31.9% 中南建设 29.87 4.98 499.3% mNqPqQtOnNqNqMwPsQoRsR8OaO6MsQqQoMsQlOmMqNfQmOtP7NnPnMwMpOoNuOmNnQ 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 5 企业年报-克而瑞研究中心 广宇发展 23.12 3.65 532.9% 金科股份 21.62 4.10 427.0% 华侨城A 21.24 8.49 150.1% 大悦城 19.80 7.22 174.4% 华远地产 16.18 6.55 147.0% 金地集团 12.08 6.40 88.7% 首开股份 10.84 3.77 187.8% 金隅集团 10.09 7.17 40.7% 注：不包括信用减值损失 数据来源：企业年报、CRIC 二、市场不确定性大，存货或加剧资产减值风险 从资产减值计提构成来看，存货跌价损失占最重头，长期股权投资、投资性房地产以及其他减值损失占比一般较小。目前市场下行压力延续，存货资产不确性也增加。尤其是持有大量存货的企业，不仅资金被占用，增加企业流动压力，同时面临的资产减值风险也较高，对企业业绩波动和估值都会产生连带影响。 从目前行业存货现况来看，受政策监管、资金限制，房企普遍收紧投资、加速去化，整体存货量增速持续放缓，头部房企碧桂园、万科、中海等存货总量仍领头，此外华侨城、建发国际、华发等国企存货量也位列高位区。但由于各个企业战略惯性、库存结构、去化效率不同，未来面临风险也不一样。 除了行情影响外，存货跌价风险还较大程度取决于房企的存货周转效率以及现房库存积压情况。结合企业存货周转率和现房库存占比（已竣工存货/存货总量）来看，存货周转率低、现房库存占比高的房企，存货资产减值风险更高。如合生创展，尽管近几年积极进行战略调整，加快去化，但“慢周转”特征仍显著，2021年存货周转周期只有0.15，且现房库存占比高达34.1%。在市场下行背景下，房价预期不容乐观，且去化压力大，库存若进一步挤压，不可避免会带来更大的资产减值压力。 图：2021年末房企存货周转率与现房库存占比散点图 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 5 企业年报-克而瑞研究中心 注：现房库存占比=已竣工存货/存货总量 数据来源：CRIC 三、行业底部渐显，资产减值计提或随之收缩 目前，市场仍处于探底阶段，在谨慎性原则下,合理计提资产减值有其必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性，实行一次性计提。 中短期来看，除了计提，加强存货管理、减轻存货压力尤为重要，也是企业止损和控风险的有力抓手。目前债务、现金流是房企的最软肋，这也就要求房企在投资方面更加谨慎，若将部分重心转至存货上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，不失为上策。 同时，在集中供地政策下，各大城市已相继落实控地价、限房价竞拍规则，这也意味项目未来的溢价、升值空间极为有限，储备成本在走高，“囤货”可能会导致资产减值损失增加。因此，坚持提高周转效率，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工交付周期，不仅能加快现金回流、提高资金利用效率，也是止损的关键举措。 中长期来看，房地产发展以“稳”为主基调，经历销、投、融、营全方位政策相继落地、执行，调控力度也已基本触顶，市场底部逐步显露，企稳、巩固是发展趋势。在此趋势下，资产减值计提也会收缩，根据市场恢复情况，部分房企存货跌价损失或能转回，形成收益。 总结：在市场降温、预期走低的背景下，房企计提资产减值进入高峰期。2021年大额计提频现，万科、招商蛇口、绿地、新城等房企计提资产减值大幅增加，均达数十亿碧桂园万科地产新城控股建发国际中梁控股融信中国旭辉控股华发股份富力地产雅居乐远洋集团禹洲集团宝龙地产合生创展港龙中国金隅集团仁恒置地众安集团金融街北辰实业瑞安房地产朗诗地产0%10%20%30%40%50%60%0.00.10.20.30.40.50.60.70.8现房库存占比存货周转率 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 5 企业年报-克而瑞研究中心 元，给企业盈利带来不同程度的冲击。 由于存货跌价损失是房企计提资产减值的重头，尤其对于存货周转率低、现房库存占比高的房企来说，存货资产减值压力更大。因此，我们认为“轻”存货是目前很多房企的重任。此外，风险房企作为资产减值的重灾区，也警示行业安全性经营，保证经营、财务的稳健性是避免更大资产减值损失的保障。