核心观点与数据
- 房企存货总量连续四年下滑：2025年上半年，典型房企存货总量8.14万亿元，较2024年末下降4.6%，连续第四年负增长。TOP31-50、TOP51-100房企降幅超7%，TOP10房企降幅最小（2.3%）。央企存货总量基本持平，部分房企（如中国金茂）因新增土地储备略有增长。
- 开发中与竣工存货均收缩：开发中存货4.61万亿元，下降7.0%；已竣工存货1.77万亿元，下降3.4%。开发中存货降幅与去年持平，竣工存货短期下滑但优于去年同期。
- 现房库存压力加剧：已竣工存货占比26.9%，创五年新高，增幅较去年同期收窄1.2个百分点（同期上涨1.7个百分点），但去化压力依然存在。56%房企现房占比提升，头部与高压力房企分化显著。
- 存货跌价计提规模高位：19家A股房企存货跌价准备余额1598亿元，较年初下降0.8%，但存货跌价比4.67%，较年初增长0.25个百分点，仍处高位。民营房企跌价比最高（13.12%），远超其他梯队（央企2.71%，国企/混合所有制约4%）。
- 库存管理成为核心竞争力：存货占总资产比重降至47.7%，“轻装上阵”成行业共识。房企通过“老项目让利+新项目高周转”策略优化库存，加权平均存货周转率加快至0.28次/年。
研究结论
- 房企存货规模持续收缩，但现房库存压力和减值风险仍存。存货结构优化和“轻装上阵”成为行业趋势。
- 存货跌价计提压力持续，民营房企风险相对较高。房企需加速去化、计提减值，并通过高周转新项目缓解资金压力。
- 未来房企将更注重库存管理效率，以时间换空间，平衡规模与安全。
