降息降低购房成本，市场需求有望提振

周度观点： 央行下调5年期LPR：5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，维持不变；5年期以上L PR为4.45%，较前值下调15bp。 基于调整后的5年期LPR，首套房贷款利率下限降至4.25%。我们认为，LPR下调后，各地按揭贷款利率下调空间进一步扩大，有利于降低消费者购房成本，从而促进市场景气度触底回升。 首套房商贷利率较LPR下调20个基点：5月15日，央行和银保监会联合发布通知，贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 与地方性施策相比，自上而下的全国性信贷政策放松释放了更为积极的信号。因城施策下，多个城市调整了对首套房的认定标准。因此，我们认为，此次政策不仅反映了要满足消费者刚性住房需求，也体现了对改善性住房需求的支持。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（05.14-05.20）：重点监测33城合计成交面积268.0万㎡，环比上周下降9.7%；2022年累计成交5750.5万㎡，累计同比下降46.7%。其中，一线城市成交32.3万㎡，环比上周下降26.3%，2022年累计成交1020.6万㎡，累计同比下降4 0.1%；二线城市成交149.6万㎡，环比上周下降3.2%，2022年累计成交2891.4万㎡，累计同比下降37.1%；三线城市成交86.2万㎡，环比上周下降12.4%，202 2年累计成交1838.5万㎡，累计同比下降59.0%。。 土地供应（05.09-05.15）：百城土地宅地供应规划建筑面积471万㎡，2022年累计供应规划建面14967万㎡，累计同比下降57.1%，供求比1.26。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2144元/㎡，近四周平均挂牌均价6154元/㎡，环比增长1%，同比增长54.5%。 土地成交（05.09-05.15）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积529万方，2022年累计成交11853万㎡，累计同比下降59.2%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6866元/㎡，环比下降20%，同比下降28.1%，整体溢价率为2.9%，2022年平均楼面价5458元/㎡，同比下降3%，溢价率4.1%，较去年同期下降15.7个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（05.14-05.20） 重点监测33城合计成交面积268.0万㎡，环比上周下降9.7%；2022年累计成交5750.5万㎡，累计同比下降46.7%。其中，一线城市成交32.3万㎡，环比上周下降26.3%，2022年累计成交1020.6万㎡，累计同比下降40.1%；二线城市成交149.6万㎡，环比上周下降3.2%，2022年累计成交2891.4万㎡，累计同比下降37.1%；三线城市成交86.2万㎡，环比上周下降12.4%，2022年累计成交1838.5万㎡，累计同比下降59.0%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（05.09-05.15） 百城土地宅地供应规划建筑面积471万㎡，2022年累计供应规划建面14967万㎡，累计同比下降57.1%，供求比1.26。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积222万方，今年累计供应5610万㎡，累计同比下降62.6%，累计供求比1.23；三四线城市供应规划建筑面积249万方，今年累计供应8156万㎡，累计同比下降55.2%，累计供求比1.21。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价2144元/㎡，近四周平均挂牌均价6154元/㎡，环比增长1%，同比增长54.5%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价2114元/㎡，近四周平均起拍楼面价6225元/㎡，环比下降5.5%，同比增长28.7%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2162元/㎡，近四周平均起拍楼面价3152元/㎡，环比增长1.3%，同比增长2.3%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（05.09-05.15） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积529万方，2022年累计成交11853万㎡，累计同比下降59.2%。其中，一线城市无新增成交；二线城市成交建筑面积271万㎡，今年累计成交4553万㎡，累计同比下降59.1%； 三四线城市成交建筑面积258万㎡，今年累计成交6717万㎡，累计同比下降57.9%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为6866元/㎡，环比下降20%，同比下降28.1%，整体溢价率为2.9%，2022年平均楼面价5458元/㎡，同比下降3%，溢价率4.1%，较去年同期下降15.7个百分点。其中，一线城市无新增成交；二线城市住宅用地平均成交楼面价为9799元/㎡，整体溢价率为3.4%，2022年平均楼面价7142元/㎡，同比增长15.4%，溢价率4.7%，较去年同期溢价率下降13.5个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3782元/㎡，整体溢价率为1.6，2022年平均楼面价3197元/㎡，同比下降20.9%，溢价率2.4%，较去年同期溢价率下降24.6个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。