广东海南240万平仓储，拟借助REITS加速布局整合

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告|2022年04月12日买入1嘉诚国际（603535.SH）广东海南240万平仓储，拟借助REITS加速布局整合公司研究·公司快评交通运输·物流投资评级：买入（维持评级）证券分析师：姜明021-60933128jiangming2@guosen.com.cn执证编码：S0980521010004证券分析师：曾凡喆010-88005378zengfanzhe@guosen.com.cn执证编码：S0980521030003事项：公司公告：嘉诚国际公告与工商银行签订《战略合作协议》，双方将在金融业务、投资银行业务领域全面建立合作关系，形成长期合作伙伴关系。金融业务方面，在符合国家产业相关政策前提下，工行将向公司提供总量30亿元人民币或等值外币的综合金融服务支持。投资银行业务方面，对公司实施的重大融资业务以及各类资产收购、兼并、重组，工行将充分发挥项目融资经验，为公司提供ABN、REITs、类REITs、并购基金、并购贷款等投行创新型产品，协助公司完成物流网络异地扩张和产业上下游业务整合。嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区（广州+海南）合计总建筑面积约235万平方米，并拟探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，目前项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。国信交运观点：结合4月10日国务院发布建设全国统一大市场的意见内容，物流在于“立足内需，畅通循环。以高质量供给创造和引领需求，使生产、分配、流通、消费各环节更加畅通”，手段则是“建设现代流通网络，推进多层次一体化综合交通枢纽建设，推动交通运输设施跨区域一体化发展。”我们对行业和嘉诚国际的解读如下：1、意见本质是立足于国内一盘棋，提升商品流通效率，单看：海（航运港口）、陆（公路铁路物流）、空（航空机场）各领域，国内经历多年发展已具备一定规模和网络规模，并初具国际化效应，当前痛点则在于流通的结点，即邻于产销、核心中转区域的物流枢纽，即综合物流园，更何况每年物流尤其是仓储用地指标少。2、结合当下物流地产（核心是仓储）是REITS的核心底层资产之一，收益率稳定且核心区域受益价格长期上涨的逻辑，嘉宝、南山等标的已开始表现，我们认为交运板块中持有核心物流资产，未来具备成长性且估值较低标的或将迎来风口，REITS作为工具箱选项，做大做强的概率较大，嘉诚国际拟试水上述业务将进一步拓展仓储覆盖区域，并完成上下游整合。3、嘉诚国际目前在运营、在建、规划的高标准智慧物流园区合计建筑面积约235万平方米，卡位优质稀缺区位的广州和海南。公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务。4、工行30亿金融支持的战略合作协议将进一步强化公司的融资能力，若叠加REITS项目能陆续落地，预计会对公司异地扩张和产业上下游整合带来积极影响。盈利预测与投资建议：公司广州60万方国际港项目即将在2022年2季度全部投入运营，而定位于免税等综合物流的海口仓库将在2023年陆续交付。考虑到相比于前次报告，公司产能投产进度稍慢于预期，自3.89亿、4.79亿分别下调2022-2023年盈利预测至3.22亿、4.14亿，引入2024年盈利预测，预计2024年归母净利润为5.52亿。目前市值对应22年盈利仅15.6倍；参考A股其它物流及物流地产标的，公司50亿市值对应远期235万方自有仓库面积体现出较强性价比，同时叠加海南概念，股价弹性较大，维持“买入”评级。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2评论：事件：公司与工商银行签订《战略合作协议》，披露235万方仓储规划，拟借助REITS增加融资渠道并完成异地扩张和上下游整合嘉诚国际公告与工商银行签订《战略合作协议》，双方将在金融业务、投资银行业务领域全面建立合作关系，形成长期合作伙伴关系。金融业务方面，在符合国家产业相关政策前提下，工行将向公司提供总量30亿元人民币或等值外币的综合金融服务支持。投资银行业务方面，对公司实施的重大融资业务以及各类资产收购、兼并、重组，工行将充分发挥项目融资经验，为公司提供ABN、REITs、类REITs、并购基金、并购贷款等投行创新型产品，协助公司完成物流网络异地扩张和产业上下游业务整合。嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区（广州+海南）合计总建筑面积约235万平方米，并拟探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，目前项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。结合全国统一大市场构建，公司借助本次战略合作及REITS探索，积极布局物流痛点并完成跨区域扩张和上下游整合结合4月10日国务院发布建设全国统一大市场的意见内容：物流在于“立足内需，畅通循环。以高质量供给创造和引领需求，使生产、分配、流通、消费各环节更加畅通”，手段则是“建设现代流通网络，推进多层次一体化综合交通枢纽建设，推动交通运输设施跨区域一体化发展。”，我们对行业和嘉诚国际的分析如下：1、意见本质是立足于国内一盘棋，提升商品流通效率，单看：海（航运港口）、陆（公路铁路物流）、空（航空机场）各领域，国内经历多年发展已具备一定规模和网络规模，并初具国际化效应，当前痛点则在于流通的结点，即邻于产销、核心中转区域的物流枢纽，即综合物流园，更何况每年物流尤其是仓储用地指标少。2、结合当下物流地产（核心是仓储）是REITS的核心底层资产之一，收益率稳定且核心区域受益价格长期上涨的逻辑，嘉宝、南山等标的已开始表现，我们认为交运板块中持有核心物流资产，未来具备成长性且估值较低标的或将迎来风口，REITS作为工具箱选项，做大做强的概率较大，嘉诚国际拟试水上述业务进一步拓展仓储覆盖区域，并完成上下游整合。3、嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设的高标准智慧物流园区合计建筑面积约235万平方米，卡位优质稀缺区位的广州和海南。公司拟探讨通过嘉诚国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务。4、工行30亿金融支持的战略合作协议将进一步强化了公司的融资能力，同时嘉诚拟携手工行探讨通过旗下国际海南多功能数智物流中心项目发行公募REITs，项目已经向海南省发改委申请纳入REITs试点项目库。若未来REITS项目能陆续落地，预计会对公司异地扩张和产业上下游整合带来积极影响。公司远期展望未来公司将在全国乃至全球重要交通枢纽节点城市布局海陆空立体化智慧物流园区，组建全国一张网，完善物流链路，为客户更好地提供全链路一体化物流服务；根据当前规划，预计2021、2022、2023年公司自有仓储面积分别为15、75.4、100.4万平，所有备考项目落地后5年内合计自用仓储面积将达到234万平，届时公司将会从区域型逐步蜕变为初具网络效应的物流公司，且核心资产处于消费、进出口能力较强的广东和顶层设计、面向世界的海南自贸区，稀缺性较强。 dVjWmUeW9UnVgZaXiZ7N8QbRtRoOpNpNkPpPmQfQrQpN7NnMsRvPmPnOxNtRqM请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3公司235万平米高标仓储园区细节及行业对比1、项目细节：嘉诚国际目前在运营、在建、规划建设高标智慧物流园区合计总建筑面积约235万平方米，包括广州天运国际物流中心（在运营，15万㎡）、嘉诚国际港园区（二期建成并陆续投用，60.4万㎡）、嘉诚国际（海南）多功能数智流通中心（25万㎡）、天运国际（海南）数智加工流通中心（40万㎡）、大湾区（华南）国际电商港（45万㎡）、大湾区嘉诚国际超级世界港（50万㎡）。上述高标智慧物流园区卡位稀缺地块，底层资产优质，未来有望为公司带来充足现金流和利润。表1：嘉诚国际在运营、在建、规划建设物流中心概况名称地点状态面积广州天运国际物流中心广州南沙自贸港区在运营，满负荷运营15万㎡嘉诚国际港园区广州市南沙区二期建成并陆续投用60.4万㎡嘉诚国际（海南）多功能数智流通中心海口市综合保税区主体结构施工建设阶段，计划于2023年投入使用25万㎡天运国际（海南）数智加工流通中心海南省洋浦经济开发区已取得土地使用权，即将开工建设40万㎡大湾区（华南）国际电商港广州市番禺区规划阶段45万㎡大湾区嘉诚国际超级世界港广州机场附近规划阶段50万㎡资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理2、可比标的：我们搜集了上市公司中涉及物流地产相关标的，具体包括中储股份、密尔克卫、德邦股份、顺丰控股、南山控股及中国物流资产，具体概况如下表所示：表2：嘉诚国际仓储资源可比公司概况仓储资源分布规模业态当前市值PEPB嘉诚国际海南、广州在运营75.4万㎡，在建、规划建设合计160万㎡高标准智慧物流仓库49.912.82.5中储股份全国20多个省、直辖市和自治区2021年末拥有土地面积约600万㎡仓库、办公楼、生活配套130.414.81.0密尔克卫主要分布于东南沿海物流节点城市2021年末拥有仓储面积约25万㎡，建设规划25万㎡危化品仓库，高端智能仓库等188.029.36.0德邦股份覆盖23各省份78个城市，管理仓库140个1H21仓库总面积101万㎡依托仓库为客户提供仓配一体化供应链服务162.240.52.7顺丰控股全国及东南亚，95个物流园，覆盖北上广等主要物流枢纽城市2021年末555万㎡规模，22年及以后再新建成439万㎡物流产业园商业办公，智能仓储，自动分拣、生活配套一体化现代产业园区2423.133.02.9南山控股全国范围，69个智慧物流园区，覆盖北上广等主要物流枢纽城市1H21运营管理、规划在建仓储面积共760万㎡（在运营约490万㎡）高标准仓库，配有办公楼、包装车间、停车场和集装箱堆存场地160.318.51.6中国物流资产全国范围，物流园50余个，覆盖北京、上海、武汉等核心城市2021年末面积达到370万㎡，在建物流园面积约40万㎡商业办公，智能仓储，自动分拣、生活配套一体化现代产业园区150.8-78.71.1资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理注：图中PE数据——顺丰控股、密尔克卫、嘉诚国际为我们的2022盈利预测对应的当前股价PE，南山控股、德邦股份为wind一致预期盈利预测对应PE，中国物流资产、中储股份为PETTM盈利预测与投资建议：公司广州60万方国际港项目预计在2022年2季度全部投入运营，而定位于免税等综合物流的海口仓库将在2023年陆续交付。考虑到相比于前次报告，公司产能投产进度稍慢于预期，自3.89亿、4.79亿分别下调2022-2023年盈利预测至3.22亿、4.14亿，引入2024年盈利预测，预计2024年归母净利润为5.52亿。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4目前市值对应22年盈利仅15.6倍；参考A股其它物流及物流地产标的，公司50亿市值对应远期235万方自有仓库面积体现出较强性价比，同时叠加海南概念，股价弹性较大，维持“买入”评级。风险提示：经济超预期下滑、公司项目建设进程低于预期相关研究报告：《嘉诚国际-603535-2021年中报点评：3Q扣非增26%，产能释放在即》——2021-10-18《嘉诚国际-603535-2021年中报点评：产能释放拐点已现，单季新高！》——2021-09-01《嘉诚国际-603535-重大事件快评：10万仓容7大业务，全面切入海南免税市场》——2021-03-02《嘉诚国际-603535-重大事件快评：挥兵南下，布局海南免税、跨境物流市场》——2021-01-13 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告