房地产行业更新：再次强调资产荒，布局类债资产

当前政策在宽货币方面进度低于预期，并在逐步引导宽信用，央行降准降息未到 ，而国常会鼓励宽信用 。年初以来经济下行的预期在加大，海外经济的加息周期、地缘政治和国内疫情均加剧了对经济增长的担忧，在稳增长放在更加重要的位置上时，市场在预期有相关的宽松货币政策出台，而时至当前，降准降息的力度仍然低于预期。相反，在各级会议当中，对宽信用的引导更加强烈，目前市场的实际情况更多展现为稳货币、宽信用的大方向。 但市场已经开始交易宽货币和信用受阻，信用抓手的缺失，使类债资产已有前期表现 。由于微观数据和中观数据出现了较大的统计和调研差异，市场对经济下行的压力更为担忧，因此，市场对宽货币的预期在没有实际政策出台的背景下，依然有较高期待，并在以稳增长路线的股票市场和国债利率上均有体现。而另一方面，REITs的高倍数认购，也反应了当前市场对稳定现金流的类债市场抱有极大关注度，这背后，体现的是市场对宽货币的确定性和宽信用的不确定性的预期。我们认为，当前政策的克制，最终会在信用扩张端体现，也即，宽货币终将到来，而信用扩张在选取信用抓手方面，将有一定阻碍，最终形成资产荒格局。 开始布局类债资产，核心城市的实物资产更加受到青睐，相对更看好B端生意的写字楼业态 。相比于消费类的类债资产，实物类的类债资产更符合当前的宏观背景，主要是寻找逆周期的资产，而非顺周期，同时，逆周期的资产在当前市场的估值更低。因此，我们推荐在核心城市具备实物资产的持有型物业，包括金融街，受益中国国贸等。其他继续推荐二线央国企，受益如中交地产、建发股份等有大股东或者公司内资金支持的房企，同时推荐央国企中的保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等； 优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利