房地产：宽货币仍在，类债资产长牛

房地产行业在信贷占比当中接近一半，而房企端信用扩张低于预期，扩信用政策的验证期仍在 。当前的政策组合是稳货币和宽信用，而在宽信用中的工具并没有明确指明房地产，考虑到房地产行业在新增人民币贷款当中的比重接近40%，同时，在社融中的占比也较高，不依靠房地产的宽信用政策预计仍然难以维持信用的有序扩张。3月份的社融数据已经呈现出短期贷款替代长期贷款、政府部门替代居民和企业部分的情况，尽管总量数据在扩张，但结构上仍然有一定宽信用受阻的信号。预计未来1个季度，仍然属于宽信用政策的验证期。 从“ 稳货币宽信用”到“宽货币宽信用”，稳定性现金流的实物资产将占优 ，从稳货币到宽货币的时间窗口，都是这类资产的舒适期。从估值角度，宽信用的发力点在于分子端（盈利），而宽货币的发力点是先分母（贴现率）、后分子。在缺乏信用抓手的情况下，金融机构的风险偏好较低，宽信用政策低于预期的概率较大，分子端的修复预期并不强，更多的是在博弈后疫情时期的到来。考虑中期维度，经济下行期中，盈利的超预期仍然较难观察，因此宽货币仍然存在窗口期。接下来，贴现率带来的估值变化，仍然将占据主导，具备稳定性现金流的实物资产将占优。 B端业态持有物业和REITs的底层资产，这种类债资产均将处于持续的舒适期 。我们看好核心城市核心位置的写字楼业态和高能级城市的顶级园区公司，主要是稳定的B端收租业态，拥有比C端业态更加稳定的现金流，分子端相对更稳定，并更能获得分母端贴现率下行带来的重估。 我们推荐金融街，受益中新集团。同时继续推荐二线央国企方向，受益如中交地产、建发股份等有大股东或者公司内资金支持的房企，同时推荐央国企中的保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、金科股份、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利