电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月1日合景悠活（03913.HK）独立性全业态增强，第三方业务占比近九成，迈入高质量增长期核心观点：3月29日，合景悠活发布上市后首年业绩报告。报告期内，得益于企业「多轮驱动」的战略，合景悠活的管理规模、经营能力、综合实力均实现了跨越式增长，成绩亮眼。截至2021年12月31日，合景悠活在管面积达到2.06亿平方米，较2020年末增长395.4%；合约面积达到2.78亿平方米，较2020年末增长420.4%。与其他已发布业绩报告的物企相比，合景悠活的规模增长速度居领先地位。2021年，合景悠活录得总营业收入32.55亿元，同比增长114.6%；毛利润为12.26亿元，同比增长92.0%，毛利率为37.7%；净利润为6.84亿元，同比增长111.4%，净利率为21.0%,位居已披露业绩的物企的前列。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言3月29日，合景悠活发布上市后首年业绩报告。报告期内，得益于企业「多轮驱动」的战略，合景悠活的管理规模、经营能力、综合实力均实现了跨越式增长，成绩亮眼。截至2021年12月31日，合景悠活在管面积达到2.06亿平方米，较2020年末增长395.4%；合约面积达到2.78亿平方米，较2020年末增长420.4%。与其他已发布业绩报告的物企相比，合景悠活的规模增长速度居领先地位。2021年，合景悠活录得总营业收入32.55亿元，同比增长114.6%；毛利润为12.26亿元，同比增长92.0%，毛利率为37.7%；净利润为6.84亿元，同比增长111.4%，净利率为21.0%,位居已披露业绩的物企的前列。一、多轮驱动实现规模跃升，持续发力城市服务截至2021年12月31日，合景悠活在管面积达到2.06亿平方米，较2020年末增长395.4%；合约面积达到2.78亿平方米，较2020年末增长420.4%。与已披露2021年度业绩的其他物业企业相比，合景悠活在管及合约面积的增速均位居行业领先位置。图：2019-2021年合景悠活面积及增速数据来源：企业业绩报告合景悠活在管及合约面积的高速增长主要得益于企业在收并购和市场化外拓方面取得的进展： 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3在收并购方面，合景悠活共发起三项重要的并购案：收购悠活智联（原雪松智联科技），获得超8600万方在管面积，企业在管面积突破1.2亿平方米，规模实现跨越式增长；收购上海申勤物业管理服务有限公司，获得约1800万方在管面积；收购广东特丽洁环境工程有限公司，获得约3600万平方米在管面积。在第三方外拓方面，合景悠活凭借高质量服务，以及经营多年所培育的专业市场团队、多元渠道及市场口碑，实现了对外拓能力的反哺。2021年，合景悠活外拓272个项目，新增在管面积1981万平方米，且有69%的在管面积位于一二线城市。合景悠活积极外拓，对于企业独立性、区域深耕以及业态布局带来了直接的影响：面积结构优化，独立性显著提升：截至2021年末，合景悠活第三方项目在管及合约面积均占总面积88%，较2020年末分别提升35及46个百分点，企业市场化能力得到极大印证。在市场上，物企的独立运营能力一向被视作评判企业质量的重要标准，合景悠活在独立性方面的提升将进一步提高企业的市场认可度和品牌影响力。深化区域深耕战略，密度提升布局均衡：合景悠活持续深耕优势区域，提升项目密度，从而实现规模效应。报告期末，大湾区及长三角两大优势区域在管面积分别同比增长296%和650%，项目密度进一步深化；整体区域结构也朝着均衡布局不断发展优化。目前，合景悠活位于上海、北京、广州、佛山、南宁五个城市的在管面积均超过1000万平方米，另有10个城市的在管面积超过300万平方米。这些城市多为经济发达的高能级城市，拥有广阔的增长空间；同时，高密度布局有利于企业开展增值服务，获取更多附加价值。图：2019-2021年合景悠活区域分布情况 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4数据来源：企业业绩报告全业态覆盖，多品牌协同发展：2021年，合景悠活实现赛道更多元化，非住物业在管面积占比约为51.9%，首次超越住宅物业在管面积占比。合景悠活的非住宅物业主要包括商业物业及公共物业：在商业物业领域，合景悠活在管购物中心、写字楼及产业园等项目，并为18个项目提供商业运营服务；在公共物业领域，合景悠活通过标杆项目推广、与成员企业互通渠道共享资源等方式获取项目，目前已布局高校、医院、机关物业及交通物业等业态。企业并购的上海申勤即是一家专注于公共物业的企业，进一步提高了企业的公共业态领域的服务能力。与此同时，在国家政策指引、行业趋势的带动下，合景悠活把握住市场机遇顺势入局城市服务赛道。近年来，合景悠活不断与地方政府达成战略合作，拓展城市服务广度与深度；依托新并购的特丽洁，深耕大湾区城乡环卫一体化等领域，业务版图开启全新增长点。在此基础上，合景悠活秉持“一品多牌”策略，在住宅物业、公建物业、商业物业等领域实行多品牌策略，不断完善品牌矩阵。将业务品牌化是近年来物业行业的一大热点趋势，在提升专业度的同时增强品牌辨识度以及传播力度，有利于企业实现多品牌跨业态、跨区域联动的效果。表：合景悠活品牌一览表 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5资料来源：企业业绩报告、业绩发布会二、经营指标翻倍增长，服务边界持续拓宽2021年，合景悠活录得总营业收入32.55亿元，同比增长114.6%；毛利润为12.26亿元，同比增长92.0%，毛利率为37.7%；净利润为6.84亿元，同比增长111.4%，净利率为21.0%。图：2019-2021年合景悠活经营情况数据来源：企业业绩报告在盈利端，合景悠活的毛利率较2020年略有下滑，主要是因整合并购标的及对于已有项目的品质投入，但得益于企业的数智化应用以及行之有效的管理费率管控措施，净利率基本与2020年持平。企业通过各种手段提升或保持盈利水平，为未来扩张及收并购项目整合留足空间，也是企业践行高质量发展的必要过程。在收入端，从各业务线来看，合景悠活业务分为住宅物业管理服务和非住宅物业管理及商业 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6运营服务两大板块。2021年，住宅物业管理服务收入19.36亿元，同比增长82.3%；非住宅物业管理及商业运营服务收入13.19亿元，同比增长189.9%。图：2019-2021合景悠活收入构成情况数据来源：企业业绩报告在住宅物业板块，社区增值服务发展最为亮眼，全年录得营业收入6.05亿元，同比大幅增长108.6%。合景悠活在社区增值服务板块持续探索「物业服务+生活服务」模式，提供家居生活服务、物业代理服务、公共区域增值服务等。社区增值服务对于业主黏性、支付意愿等因素依赖程度较高，合景悠活通过多年服务累积客户群，并持续提升服务力、打造多元服务场景，获得了客户的信赖，业务发展呈现良好态势。图：合景悠活住宅物业服务场景 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7图片来源：企业业绩发布会对于社区增值业务的未来发展方向，管理层表示：对于现有的成熟型业务，要积极利用资源、精准洞察客户需求，提供更好的服务体验；对于专业型业务，将持续打造核心经营能力，做深做透，力求将业务市场化；对于探索型业务，企业将持续保持关注，逐步布局研究、等待发展机遇。在非住宅物业及商业运营板块，合景悠活克服疫情带来的不利影响，凭借稳健的经营能力和风险管控能力，在逐步恢复经营及客流的同时，精准挖掘客户需求并提升产品级次，使得购物中心实现客流量及销售额增长超50%，出租率突破88%；写字楼维持100%收缴率，出租率突破88%，均处于行业领先水平。为进一步发展商业物业板块的业务，合景悠活将采取以下三点策略提升运营能力：升级空间场景，打磨符合未来消费趋势的产品：围绕线下商业注重“体验和社交”的特点，结合不同区域的消费者，因地制宜融入当地特色文化和创新场景；打磨差异化内容，避免同质化竞争：借助新一代消费群体熟悉的渠道，积极与消费者互动，打造含IP、文化主题在内的场景内容，并匹配相应商户商品，提高客户转化率；深化对客服务，灵活调整经营方案：提供高效便捷的场景空间，组合能满足客户衣食住行的业态配套，为客户带来不同场景下专业、人性化、有质感的服务。作为服务更好开展的依托，合景悠活持续提升服务品质和运营能力。2021年，合景悠活完善制度及体系建设，坚持标准化管理，提升服务的精细化、持续性和稳定性，力求实现企业核心能力和业主体验的双提升。三、推进投后融合发展，探索共生共赢之道 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8自上市以来，合景悠活陆续收购多家物企以扩大规模和补足业态，并且在2021年合景悠活将投后管理提升至战略高度，对于投后整合及融合给予充分重视。为推进并购方更好融入集团体系，避免“只收不管”带来的经营风险，合景悠活制定了精准的投后管理策略，最大化保留并购方企业特色及竞争优势的同时，对其进行全方位赋能，为未来实现持续的增量打好基础。图：合景悠活投后管理机制图片来源：企业业绩发布会目前，合景悠活的投后管理能力已在宜家创生的发展上有所体现。在总部的赋能下，宜家创生管理提效成果显著，2019-2021年净利润复合增长率达到70%，管理费率下降至8.5%；同时，企业满意度逐年提升，管理团队稳定性高，真正实现财务运营能力双优。结语：从目前已披露业绩的企业来看，合景悠活的规模增长、经营指标均位于行业前列，成绩可谓亮眼。随合景悠活几单并购落地，企业后续的投后整合及外拓能力的提升值得关注。在2021年，合景悠活完成了2000万平米的拓展目标，公司管理层给出的2022年拓展再翻一倍的目标兑现值得期待。对于2022年，管理层表示，对收入保持40%—50%的增长预期。在当前行情下，合景悠活应坚定自身「多轮驱动」的战略，并辅以服务品质提升及数智化应用，以高质量的发展获得成长和突破。【免责声明】 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和