拓展能力增强，第三方占比提升

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 日期 2021.08.20 收盘价（港元） 21.30 总股本（亿股） 1.54 总市值（亿港元） 32.83 净资产（亿元） 13.80 总资产（亿元） 23.37 每股净资产（元） 8.95 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 宋婧茹 songjingru@xyzq.com.cn SFC：BQI321 SAC：S0190520050002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 02168 .HK ＃dyCompany＃ 佳兆业美好 ＃title＃ 拓展能力增强，第三方占比提升 ＃createTime1＃ 2021年08月21日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2018A 2019A 2020A 2021H1 营业收入(百万元) 896 1,262 1,730 1,325 同比增长(%) 33.9 40.9 37.1 78.8 核心净利润(百万元) 106 171 255 222 同比增长(%) 39.4 61.5 49.2 63.2 毛利率(%) 30.9 30.0 30.5 32.6 核心净利润率(%) 11.8 13.5 14.7 16.8 净资产收益率(%) 10.7 24.7 17.7 16.6 每股收益(元) 0.50 1.17 1.51 1.36 每股股息(港仙) 18.00 52.00 69.00 -- 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  核心净利润同比增长63.2%，业绩符合市场预期：2021H1，公司营业收入13.25亿元人民币(下同)，同比增长78.8%；其中，物业管理、交付前及顾问、社区增值和智能解决方案服务的占比分别为42.7%、41.7%、7.4%和8.3%，业务和母公司实现高度协同。2021H1，公司核心净利润为2.22亿元，同比增长63.2%，核心净利润率为16.8%，公司业绩符合市场预期。  毛利率略降：2021H1，公司综合毛利率为32.6%，较去年同期下降1.2个百分点，其中盈利能力下降的三项业务物业管理、交付前及顾问和智能解决方案服务的毛利率分别为29.8%、31.1%和30.8%，毛利占比分别为38.9%、39.7%和7.8%。公司毛利率下降主要因外拓第三方项目占比提升，以及低毛利业务收入占比提升。公司高毛利社区增值业务在高速发展阶段，上半年完成“小K生活”品牌升级，随着业务结构优化，公司利润率有望改善。  第三方项目占比持续提升：截至2021H1，公司在管面积为8626万平米，净新增在管面积2877万平米，已完成全年新增在管面积目标的67.7%；公司来自第三方的管面积占比63.7%，较2020年末增加13.8个百分点。2021H1，公司外拓新增在管面积约1540平米，超过2020全年。通过“佳美+并购公司”双品牌联动，并购公司具有持续拓展能力；公司自身拓展能力不断增强，并购储备充足，预计全年在管面积有望超过1亿平米。  我们的观点：公司通过外拓、股权合作、合资平台等多种方式进行多维度扩张，积极拓展第三方市场，拓宽城市服务业务边界，多元业态综合发展，规模有望稳健增长。2021上半年公司完成社区增值服务品牌升级，未来有望保持高速增长，驱动公司盈利能力提升。公司估值目前处于较吸引的位置，建议投资者积极关注。 风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  核心净利润同比增长63.2%，业绩符合市场预期：2021H1，公司营业收入13.25亿元人民币(下同)，同比增长78.8%；其中，物业管理、交付前及顾问、社区增值和智能解决方案服务的占比分别为42.7%、41.7%、7.4%和8.3%，业务和母公司实现高度协同。2021H1，公司核心净利润为2.22亿元，同比增长63.2%，核心净利润率为16.8%，公司业绩符合市场预期。 图1、核心净利润 图2、2021H1营收占比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  毛利率略降：2021H1，公司综合毛利率为32.6%，较去年同期下降1.2个百分点，其中盈利能力下降的三项业务物业管理、交付前及顾问和智能解决方案服务的毛利率分别为29.8%、31.1%和30.8%，毛利占比分别为38.9%、39.7%和7.8%。公司毛利率下降主要因外拓第三方项目占比提升，以及低毛利业务收入占比提升。公司高毛利社区增值业务在高速发展阶段，上半年完成“小K生活”品牌升级，随着业务结构优化，公司利润率有望改善。 图3、分部毛利率 图4、2021H1毛利占比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  第三方项目占比持续提升：截至2021H1，公司在管面积为8626万平米，净新增在管面积2877万平米，已完成全年新增在管面积目标的67.7%；公司来自第三方的管面积占比63.7%，较2020年末增加13.8个百分点。2021H1， 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级) 公司外拓新增在管面积约1540平米，超过2020全年。通过“佳美+并购公司”双品牌联动，并购公司具有持续拓展能力；公司自身拓展能力不断增强，并购储备充足，预计全年在管面积有望超过1亿平米。 图5、在管及合约面积 图6、2021H1在管面积来源分布 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  我们的观点：公司通过外拓、股权合作、合资平台等多种方式进行多维度扩张，积极拓展第三方市场，拓宽城市服务业务边界，多元业态综合发展，规模有望稳健增长。2021上半年公司完成社区增值服务品牌升级，未来有望保持高速增长，驱动公司盈利能力提升。公司估值目前处于较吸引的位置，建议投资者积极关注。  风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级) 表1、行业估值表（截至20210820） 代码 公司 股价 市值 EPS（人民币元） PE （港元） （亿港元） 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 06098.HK 碧桂园服务 53.95 1741 0.98 1.38 2.08 3.20 47.0 33.2 22.0 14.3 06666.HK 恒大物业 6.02 651 0.26 0.39 0.57 0.77 19.9 13.3 9.0 6.7 01209.HK 华润万象 38.55 880 0.47 0.65 0.89 1.22 69.6 50.6 36.7 26.8 01516.HK 融创服务 18.64 578 0.26 0.40 0.66 0.91 61.2 39.6 23.9 17.3 09666.HK 金科服务 44.45 290 1.24 1.68 2.54 3.74 30.4 22.4 14.9 10.1 03319.HK 雅生活服务 29.25 415 1.48 1.91 2.52 3.35 16.8 13.0 9.9 7.4 00873.HK 世茂服务 16.24 384 0.34 0.54 1.01 1.66 40.6 25.3 13.7 8.3 01995.HK 永升生活服务 14.68 245 0.27 0.40 0.60 0.81 47.1 31.3 20.9 15.4 06049.HK 保利物业 43.30 240 1.21 1.63 2.18 2.92 30.4 22.6 16.9 12.6 02869.HK 绿城服务 7.88 256 0.22 0.30 0.40 0.52 30.4 22.3 16.7 12.9 02669.HK 中海物业* 6.41 211 0.21 0.28 0.37 0.48 30.5 22.9 17.3 13.4 09909.HK 宝龙商业 22.35 144 0.52 0.75 1.05 1.47 36.5 25.3 18.1 12.9 01755.HK 新城悦服务 15.70 137 0.55 0.86 1.21 1.68 24.1 15.6 11.0 8.0 03913.HK 合景悠活 5.82 117 0.21 0.35 0.60 0.96 23.6 14.1 8.2 5.2 06989.HK 卓越商企服务 5.83 71 0.31 0.42 0.58 0.76 16.0 11.9 8.5 6.5 09983.HK 建业新生活 5.74 73 0.33 0.49 0.68 0.95 14.7 10.0 7.2 5.1 09928.HK 时代邻里 4.73 47 0.25 0.42 0.63 0.84 16.1 9.6 6.3 4.8 01778.HK 彩生活 2.57 38 0.35 0.37 0.40 0.42 6.3 5.9 5.5 5.2 06677.HK 远洋服务 4.61 55 0.31 0.36 0.52 0.71 12.5 10.9 7.6 5.5 03316.HK 滨江服务 20.10 56 0.79 1.17 1.78 2.60 21.5 14.6 9.6 6.6 06958.HK 正荣服务 4.79 50 0.20 0.27 0.40 0.54 20.2 15.2 10.3 7.5 03662.HK 奥园健康 4.20 31 0.34 0.50 0.68 0.89 10.5 7.1 5.2 4.0 06668.HK 星盛商业 3.79 39 0.18 0.26 0.34 - 17.6 12.5 9.4 02168.HK 佳兆业美好 21.30 33 1.54 2.30 3.45 5.26 11.8 7.9 5.2 3.4 平均 27.7 19.3 13.2 9.6 资料来源：Bloomberg，兴业证券经济与金融研究院整理 *中海物业为港币报表，黑体为兴业证券预测 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 海外跟踪报告(未评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询