房地产行业：江苏省三四线城市（八十五），淮安篇

2021年，淮安房地产市场经历了从极热到极冷的转变。上半年新房全市五区成交均价破万，二手房“学区房”最高单价破10万元/平方米，年初土拍地王频出。下半年新房销售流速腰斩、多盘踩踏降价，二手房价最高腰斩跳水，宅地出让完全停止。2021年3月我们曾经对淮安进行过一轮市场调研。彼时正值楼市“疯狂”。我们认为淮安楼市热潮是长期房价洼地后的集中补正，凭借的是学区炒作下的二手房价格飙涨和地价上涨给予的房价上涨预期，二者作用下辅以新房供应不足，使得新房一房难求,但明显出现强弩之末的疲态。盈亏同源，得于斯者亦毁于斯。2022年3月我们对淮安再次进行“回头看”。随着全国楼市下行、民营房企债务危机频发，淮安二手房价跳水、下半年土地停供，市场预期破灭后导致新房供应积压、成交量价齐跌。