调研感受城市旅游资源丰富，但开发程度不高城市住房存量大，经开区存在较多在建房 优质教育资源紧俏，名校房源受追捧城市客群对房价敏感，些许差价销售表现天差地别项目分销是普遍现象返乡置业是当下购房支柱，市场波动具节点性房价虚高存在上涨瓶颈城市概况：棚改降温后依靠返乡置业带动走量，刚需市场对价格敏感度高上饶主城城区面积小而狭长，延信江呈南北走向，凤凰中大道是城市发展主干道，贯穿全城。广信区和信州区是老城区，广丰区则较为偏远。规划上，经开区和高铁新区两个新区各居南北。 近一轮周期中，上饶是典型的以棚改推动市场、以返乡置业为主的“节点型”城市。2016年以前以本地开发商为主，居民购房理念与城市产品迭代均发展较为缓慢，市场以刚需为主，客户多以本地及周边县市自住为主，对价格敏感度较高。近两年，随着品牌房企近两年集中“下沉三四线”而进入上饶后，市场才开始提速。 由于城市棚改实际开工进度自2018年7月几乎骤冷，金九银十明显缺色，2019年上半年在返乡置业潮带动下市场略有好转，市场当前转入持销期，各项目纷纷改规适应新的市场需求，部分此前主打精装房的项目纷纷加推毛坯房源，项目去化表现主要取决于产品定价高低，整体来看，上饶目前以毛坯为主，精装项目不多且当前节点去化相对有限。 当前市场在建未售项目与已售未交付项目体量都很高，市场较2018年底尚有起色但难言真正回暖，而商品住宅消化周期也相应较长，已超过15个月。2019年下半年经开区与高铁新区均有数个大盘待开，届时会对市场产生一定冲击。由于市场以本地需求为主，开发商竞争力度将加大。政策力度：“限签”执行宽松，房贷利率上浮20%上饶政策环境相对宽松，目前仅有“限签”。从执行力度来看，也未明确单项目每月备案套数，仅适度放缓网签节奏。 房贷政策上，以刚需首置为主，首套房首付比例20%，罕有高首付比例客户。2019年各大银行房贷利率上浮20%，此前仅上浮15%。从利率上调后的市场表现来看，购房成本的上涨对需求抑制明显。棚改情况：2018年7月以来棚改大幅缩水部分改善型客户观望态度浓郁棚改是此前上饶市场快速发展的主要推力，全市棚户改造起于2010年，2018年前历年实际开工体量均在江西省前二，以货币化安置为主。2018年年中受中央政策调控，城市棚改力度呈断崖式下降，虽棚改计划量保持但实际开工量大幅缩水。由于棚改安置是城市客群置业主要购买力来源，缩水后部分改善性客户转为观望，市场主要以刚需为主。房价水平：区域房价虚高与购买力上限致使上半年房价横盘销售均价方面，广信区、经开区在售商品住宅均价在7500元/平方米，信州区则较高达到9000元/平方米。预计未来新房均价将有较长时期横盘。一方面当前新房均价相比城市土拍2000元/平方米左右的地价较高，特别是信州区房价 存在一定虚高；另一方面由于城市购买力薄弱，购房者对房价上涨敏感，房价存在上涨阻力。客户结构：本地客、返乡置业为主，返乡时点部分项目来访量有1-2倍增幅上饶市场主力客群一方面来自本地，另一方面，以外地工作本地置业的返乡客户为主，其占比超过40%。由于新房均价相比核心城市处在低位，棚改退潮下返乡置业效用明显，市场表现出明显的时点性淡旺波动。传统节日期间广信区项目普遍可增加1.5倍左右案场来访量，高铁新区部分项目销售流量也增加2倍以上。城市购房需求“名改善实刚需”，改善需求仅是低房价下此前棚改拉动的假象，棚改力度下降后此前存在的改善客群转为观望，市场仍以刚需客为主。购房偏好：刚需对面积要求高，棚改客户喜欢就地安置上饶客群呈现以下特点：第一，虽然购房主力主要以刚需为主，但对小面积并不“感冒”，100-120平方米的户型接受度较高；第二，本地客户投资意识不强，购房意愿仅为“按需置业”，个体户热衷于购置底商经营餐饮；第三，各区域客群地缘性购房明显，棚改客户多采取就地安置。第四，上饶客群住房观念尚处在“刚需1.0”，周边乡镇以及高铁新区、广丰区等地客群普遍偏爱自建房，对城区商品住宅持观望和试探态度。产业支撑：旅游资源丰富但尚未形成产业支柱，两新区发展仍待落地上饶整体以旅游业为主，虽有山水古建等旅游资源，但由于发展规划晚和城市基建不完善，旅游业未形成集群效应，没有成为支柱产业。两个新区中经开区为国家级高新区，以汽车、光伏、光学产业为主产业，有晶科能源、汉腾汽车、凤凰光学等企业入驻。高铁新区则受政府规划而起，目前规划先行配套未落，无产业支撑，存在大量待迁棚改。土地市场：地价稳定且相对偏低，房企拿地热情有限土地方面，2019年2月绿地在经开区拿416亩土地后撬动地市热度，但整体地价保持稳定。目前上饶市有超过150亩的土地政府要求需配建公共设施，全市平均地价在2000-3000元/平方米之间，与往年相比并未出现明显涨幅。 2019年上半年有少量宗地成交，品牌房企对市场仍然保持谨慎乐观，溢价率与参拍企业数量均不高，拿地多为战略性布局，对城市货值的补充，整体拿地热情不高。企业竞争：品牌房企合作开发、联手当地企业降低风险万科、恒大、碧桂园、金科、美的置业、阳光城等品牌房企均有进入上饶，市场份额挤压下本地房企中仅友邦等老牌房企存在。品牌房企对于市场仍然相对谨慎，开发过程中多数采取合作开发，并引入一家本地开发商。 整体来看，目前本地企业在当地并未建立较大的优势，而品牌房企与本地房企相比也并无明显品牌溢价，主要源自房客群对房价敏感度高。 考虑到未来大体量潜在供应的存在，部分项目加紧工期并让出适度折扣以求更快清盘，在棚改退潮、需求有限的情况下，各项目对客户争夺异常激烈。市场难点：返乡客群无法持久，购买力薄弱与置业观念不成熟是症结上饶经济发展水平较平庸，居民购买力和购买需求主要来源棚改支撑。在棚改几乎停滞的情况下，后续购买需求匮乏、购买力下降，销量仅靠返乡置业支撑。但返乡置业需求存在不确定性，长此以往难以为继。随着房价上涨、刚需被 满足，返乡客群的数量也将减少。届时上饶房市发展发展有较大可能将停滞，较大潜在库存下单靠城市本身刚需客群滋生改善需求难度较大。 整体来看，上饶市场热点板块在经开区与广信区，城市需求量固定，购房需求受购买力与人文特点的限制具有明显上升阻力，棚改潮退下未来市场命运主要取决于返乡置业的持久度。典型项目一：上饶·帝泊湾▲售楼处实景/区位图地理位置：广信区惟义路三经路交汇处 物业类型：小高层 建筑面积：项目总规划200亩 装修：毛坯 开盘时间：2019年3月 上次开盘售价：7300元/平方米项目点评：上饶·帝泊湾项目为美的置业、新力、汇成合作项目，产品系来自于新力。区位上坐落于上饶主要水域信江边，地块为滨江西路上现有唯一滨江横向用地，项目为经开区唯一在售中小户型。项目主要竞争力在于恰当的中小户型面积段。2019上半年市场稍有回暖，平均案场到访量与实际加推转化率尚可。项目基于对市场特性的判断定位刚改，主打毛坯产品。由于产品策划契合市场需求同时主力面积段可选房型较多，毛坯出售情况下销售表现明显良好，上半年平均每天案场到访量15-20组，实际加推转化率尚可。典型项目二：中骏·东投·雍景府▲售楼处区位/沙盘地理位置：广信区惟义路三经路交汇处 物业类型：小高层 建筑面积：项目总规划200亩 装修：毛坯 开盘时间：2019年3月 上次开盘售价：7300元/平方米项目点评：本项目位于广信区，广信区由此前上饶县撤县设区而成。撤县设区举措在一定程度上推动了区域购房需求。项目最大亮点为周边教育零距离，周遭三面为从幼儿园至高中全程配套学校环绕，同时项目四至的三经路与五经路均为单向车道。在独一无二的教育资源加持下项目畅销，在淡旺两期均有不俗表现。但需要注意的是，项目虽拥有独特的教育配套资源，但从项目前期策划到项目实际推盘节奏均是采取走量模式，预售均价与板块均价相当未有拔高，可见项目对当地市场客群缺乏持久性信心。-克而瑞