调研感受今年市场热度逆市上扬，中心城区供应紧缺是主要原因；限购政策剔除外来投机客群，本地内生需求依然有力；棚改货币化影响甚微，老旧片区拆迁难度大；9月地价创新高，引起房价上涨预期，中心城区好项目基本开盘即光；区域价格分化明显，客户地缘性强；项目营销基本都上渠道，主要针对部分尾盘；明年投机客群集中交房，或给房市降温。01 市场综述供货较少、限购放松使得唐山市场热度不降反升在今年行业压力加大的背景下，唐山市场热度依旧，甚至略微好于去年。主要原因在于，唐山市中心城区供货量太少，土拍市场土地出让有限。根据调研信息，今年唐山市中心城区的供地很少，新出的也都是20-30亩的小地块，政府供地计划完成率较低，而且目前路北路南在售项目基本属于尾盘阶段，未来供货十分有限。其次，地价不断攀升增加房价上升的预期，刺激居民购房需求。9月24日，凤凰新城新出让一幅地块，起始楼面价达到了8888元/平方米，创下唐山出让起始单价新高，这也意味着新出的项目价格大概率在20000元/平方米以上。最后，棚改影响较小以及限购边际放松对唐山需求形成有力支撑。与其他三四线城市不同，唐山市并没有大规模的棚改货币化安置，虽然中心城南湖片区有较多的旧房及村庄，但是拆迁成本太高，拆迁压力太大，基本不会有太大动作，从调研项目来看，购房人群里拆迁户并不多见，棚改货币化对于唐山无太大影响。8月15日，政府明面上没有动作，实际上暗地已经取消限购，本地客户无需验资，使得市场进一步升温，中心城区优质项目基本上开一栋去一栋。02 调控政策调控主要集中在限购及住房公积金调整由于16年北京炒房团大批进入唐山，导致唐山房价一路水涨船高。市政府从17年4月开始对中心城区（路北、路南、高新技术开发区）推出限购政策，先是针对非本市户籍且在中心城区有房人群实施限购。7月调控加码，非本市户籍需要提供一年以上的纳税证明，方可在本市购房。本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购，且中心城区房子不能超过一套。并且调整住房公积金政策，首套首付30%，二套有贷40%，公积金认房又认贷，二套首付60%，该政策一直持续至今。但从19年8月15开始，政府暗地解除本地人群限购政策，政策边际出现松绑，市场升温明显。03 区域房价区域价格分化明显凤凰新城为全市标杆唐山市下辖七区五县。市区以新华道为界，上为路北，下为路南，路北区以北有开平、丰润、古治三区。路南区以南有丰南及曹妃甸两区。整体上看，各个区域价格分化明显。以路北区的凤凰新城为首，该片区是唐山最高端地段，交通便利且围绕青龙湖、凤凰湖公园，环境优美，小区东面为远 洋城商圈，均价基本在1.4-1.5万元/平方米，唐山壹零壹全市价格标杆，售价达到2.5万/平方米，该地区改善型的大户型去化最好。北部生态区位于路北高新区及丰润区之间，占地4000亩，政府亲自命名，重点发展绿化及公园，但是配套基本空白，定位纯刚需产品，房价6500-7500元/平方米，距市区开车约10-15分钟。再往北则是丰润地区，是唐山未来重点发展区域之一，目前房价位于7500-8500元/平方米。路南虽然与路北同为中心城区，但是由于受到历史地震问题影响，地块有塌陷，居民购房有所抗拒。可以简单分为南湖、站西片区，整体配套设置较旧，南湖周边房价1.2-1.3万元/平方米，围绕火车站的站西片区则是唐山未来重点发展区域之二。路南再往下是丰南区，房屋均价在8100元左右。04 客户结构本地客群占比80%以上内需有力支撑市场2018年唐山市GDP位居全省第一，支柱产业煤炭、钢铁，产业工人月薪8000-10000元，内生需求较为强劲，特别是8月限购解除之后释放出了大量改善需求。本地刚需、改善客户为楼市成交主力客群，17年出台的非本市一年社保要求清理出大量投资客群。从调研情况来看，购房客群以地缘性为主，本地客群占比80%以上。2019年以前，客户之间地缘性很强，丰南、丰润区及周边郊县客户不到市区买房。以新华道为界，路南、路北客户相互隔绝，很少跨区域购房。19年开始，随着90后置业人群出现，再加上环保治理、工厂搬迁，客户地缘意识有所改善。05 营销去化房企不愁去化渠道多以尾盘为主由于中心城区整体市场较热，好项目基本开盘当天即所剩无几，客户购房积极、房企不愁去化。工作日日均到访量20-30组，热销项目新城澜樾府月均到访约700组，去化150-180套，月流量2亿元。位于北部生态区、配套较差的凤凰城，月均去化80-90套。房企基本不上折扣，十一期间主要做一些家电礼包实物赠送、砸金蛋等活动。渠道多运用在尾盘以及地段较偏项目，主要以贝壳、房多多为主。06 土地市场中心城区土地供应紧缺9月地价创新高2019年，唐山市路南及路北区计划新增供地面积57、118公顷。但从调研的实际情况来看，中心城区出让地块基本零零散散，且以20-30亩的小地块为主，9月新拍楼面价达到8888元/平方米的地块也是凤凰新城区域最后一块，政府整体供地计划完成率较低。在中心城区供地不足的情况下，土地出让价也是节节攀升，较高的出让价格使得房企盈利承压，因而土拍市场并不火爆。创新高地价的凤凰新城地块虽然楼面价高，但并未溢价，说明房企都很理性。还有南湖周边一地块出让起始楼面价也达到7500元/平方米，这意味着房价需要卖到2万元以上房企才会有比较好的盈利水平，但是目前南湖地区在售的项目均价也就在1.2-1.3万/平方米，该 地块项目未来是否能盈利还有待商榷。 07 企业竞争品牌房企分割唐山本地房企所剩无几近年来随着政府管控加强，各方面都更加规范，大部分本地开发商由于自身经营不善、资金链断裂以及受到全国性开发商进驻的影响，基本所剩无几。目前唐山市场被大开发商分割，万科、华润是本地人购房首选，主要是由于进入唐山市场早，第一批买房人群赚到了钱，因此做出了口碑。第二梯队则是富力、新城、碧桂园、禹洲等以及唐山的本地房企新天地。融创则是今年刚进入唐山。08 综述供货吃紧导致市场火爆内生需求形成有效支撑唐山是重工业城市，支柱产业煤炭、钢铁，GDP全河北省第一，产业工人月薪基本在8000-10000元，有力支撑起唐山内需。再加上市区内新房供应紧缺、棚改拆迁影响小、唐山本地人爱买房，不爱卖房以及很多十年以上的房产不能上市交易等原因，导致一手房供应吃紧，二手房流通量又小。因此在大环境往下走的时候，唐山逆流而上。但是也要有所警惕，因为土拍市场接连创新高，不断刺激居民的购房热情。动辄7、8千的出让楼板价也就意味着项目售价大概率破2万，唐山的市民未来能否接受将会是一个问题。目前均价能卖到2万以上的仅有唐城壹零壹项目，该项目2010年开盘，在唐山市有着接近10年的口碑。而且16年进入唐山的北京炒房团的期房将会在19-20年进入集中交付期，可以预见接下来二手房的供应将必然会提升，等到供应恢复了正常以后，唐山市场的内需是否足以支撑也是需要考量的因素。典型项目一：碧桂园?凤凰城▲售楼处沙盘/区位图地理位置：唐山市第一迎宾大道，建设北路东侧物业类型：小高层、高层建筑面积：15.6万平方米装修：毛坯开盘时间：2018年9月上次开盘售价：小高层7100-7200元/平方米，高层6600元/平方米项目点评：项目位于丰润区及鲁北高新区之间的北部生态区，北部生态区为政府亲自命名，主打生态、绿化，主力户型为101平方米的三房，140平方米属于改善型。周边配套空白，但驾车到唐山中心城区也仅需10-15分钟，项目定位刚需，主要优势在于性价比高。目前日均到访25组左右，月成交约80套，国庆期间卖了约40套，销售整体去化良好。典型项目二：富力盛悦府▲售楼处实景/沙盘/区位图地理位置：龙华西道与友谊北路交口东北物业类型：一期为高层、小高层；二期为洋房、别墅、小高层建筑面积：16万平方米 装修：一期精装、二期毛坯开盘时间：2018年7月上次开盘售价：小高层14000元/平方米，洋房17000元/平方米，别墅25000元/平方米项目点评：项目主力户型131-176平方米大三房及大四房，项目位于凤凰新城区域，西邻友谊路，南临龙华道，东至规划路，北至荣华道。主要定位高端改善。分为两期开发，一期精装售价14500元/平方米，已经售罄。二期今年3、4月份开盘，目前别墅和两栋洋房还没开盘，其他在售项目基本已经没房了，剩下一些尾房主要通过渠道销售。典型项目三：新城澜樾府▲售楼处沙盘图地理位置：西电路与谊园道交叉口物业类型：小高层、高层建筑面积：39万平方米装修：毛坯开盘时间：2018年8月上次开盘售价：12000元/平方米项目点评：项目位于路南区，距唐山火车站仅2000米，便捷交线路网纵横通达。近揽南湖公园生态涵养，南湖购物广场、锦绣天地购物等购物商场等醇熟商业丰盛悦享。主力户型为130平米3室，目前售价约12000元。日均到访约25组，月均去化150-180套，月流量两亿，从年初到国庆已经突破17.5亿元，今年冲刺20亿，是唐山的热门项目。-克而瑞