调研感受调控较为严苛，限价限购齐上阵；限价导致房价梯队差异不明显；当前市场热度趋稳，土地供应较少；棚改项目管控较严；主要为地缘性客户，两极分化，偏爱刚需或好地段改善住宅；本地龙头房企一家独大，品牌房企影响力较弱。目前保定市市内下辖5区（竞秀区、莲池区、满城区、徐水区和清苑区），4市、15县及两个2开发区：保定国家高新技术产业开发区、白沟新城。市内五区包括竞秀区、莲池区、满城区、徐水区和清苑区，市辖区的市场板块按照方位分为城东、城西、城北、城南四个板块。城东配套较为成熟；城西打造文体新城，发展进度相对缓慢，目前深保产业园，配套空白；城北北二环到北三环，地王板块，其中徐水区靠近雄安，限购最严苛；城南老城区，长城汽车总部位于此板块。01 市场综述市场逐渐走向正规化“解遗”后购房者观望情绪重从2014年提出京津冀一体化开始，保定市房地产市场在2015-2017年经历一轮火爆，房价出现大幅上涨，由2015年的6000-7000元/平方米上涨至2016年的1万元/平方米左右，再到2017年涨至约1.5万元/平方米。2017年雄安新区规划公布，保定市开始实行限购政策，四限调控层层加码，市场回归理性以及本地自住性需求。2019年调控更加严格，第二季度市场下行，第三季度市场进一步恶化。由于河北省之前整体房地产市场不健全，为规范房地产市场有序发展，政府出台“解遗”，补证、违规清理集中解决历史遗留问题，期间出现一些原开发商“解遗”困难，部分项目出现拿证困难，本地中小房企纷纷出现资金链断裂，民间借贷、信托等集中暴雷，导致项目交房困难甚至烂尾。受此影响，五证齐全、施工进度成购房者关注焦点，购房决策周期拉长，转化率由之前的3:1、4:1提升至10:1。02 调控政策非户籍缴纳社保3年限购一套首套房贷50%目前保定市主城区调控政策严苛，本市户籍限购2套住宅、非本地户籍家庭需要社保连续缴满3年限购1套住房，其中徐水区由于紧邻雄安新区，限购更加严苛，除了本区户籍居民以外，保定本地其他区域居民需要在徐水缴纳3年社保才有购房资格。主城区首套房首付需50%，部分地块限售10年。2017年保定市限价一刀切，高层、小高层、洋房售价皆不得超过1.3万元/平方米，开发商通过捆绑电商、车位等变相突破限价；2019年市场监管趋严，严禁开发商以捆绑的方式突破限价。03 价格梯度城区限价1.3万元/平方米城北城东房价较高 由于保定市在2017年市场火热的时候价格快速上涨至1.5万元/平方米，后出炉限购政策致使地产市场回归相对理性，由于保定市有较为严苛的限价政策，因此各区域房价最高价持平，梯队不是特别明显。分别来看城北的北二环到北三环本为保定市地王板块，之前是全市价格高地，房价在1.3万元/平方米，市北郊区徐水区由于靠近雄安新区，限购最为严苛，即使是保定本地人也需要在徐水缴纳3年社保才有购房资格，房价在8000元/平方米左右。城东配套成熟，且距离北京乘坐高铁只需要40分钟，房价也处于限价位1.3万元/平方米，该区域主打100-115平方米的三房改善型住宅。城西板块打造文体新城，但是发展进度相对缓慢，房价目前1万元/平方米左右，纯刚需盘比较多，板块内的深保产业园有部分企业进驻，但是周围配套刚刚起步，以不限购的LOFT公寓产品居多，单价在8000-9000元/平方米；城南为老城区，市容环境一般且容易发生交通拥堵，且城市配套比较落后，目前房价在8000-12000元/平方米。04 土地市场一级市场不会继续放量净地有限保定市由于前几年土地市场及地产开发市场不完善，土地一级开发时间、资金成本皆不可控，隐性资金成本偏高。2019年银行棚改资金监管趋严，工商银行需二级以上的开发资质，中国银行全年棚改仅6亿元的信贷额度，农行没资金额度。从8月份开始，不会再新增棚改业务。目前保定供地集中在北三环、西二环，都为净地而非一级棚改项目，但总体体量较小，其中西二环最多剩1千亩地，总体供地稍显不足。05 客群偏好地缘性及周边郊县客户多好地段改善、地段稍差刚需易去化客群按照不同板块来看，板块地缘性比较强，如城东区域的客群来源主要是莲池区本地客户和周边县居民，本地客户占比至少30%。城西纯刚需盘客群主要是西边竞秀区本地居民、周边村及周围县城居民，LOFT由于不限购不限贷，会吸引到一部分其他城市如北京投资客等。其他各个区县购房也多半就地消化。市场两级分化，好地段的改善大户型和地段差一点的刚需小户型较易去化，中间档产品去化困难。地缘性客户居多，大都来自于本区域以及周边县市。06 竞争格局本地龙头房企占优品牌房企影响力较小地方财政受限，供地以一级市场开发为主，本地房企拿地有优势，外来房企进入门槛偏高。外来房企一般倾向于收购或和本地房企合作，或者以二级市场招拍挂方式进入，目前，适合招拍挂的净地主要集中在北三环、西二环，其中西二环开发殆尽最多剩1千亩，外来房企能进入多少存疑，所以品牌房企的楼盘相对较少，在保定的影响力较小。另一方面，本地中小房企也由于各种原因如资金链断裂出局。总体来说保定楼市呈现出本地龙头房企隆基泰和一家独大的情况，其今年前九月累计销售额远远高于第二名房企。07 营销去化渠道分销等营销方式较多 通过各家代理及互联网渠道分销，实际广告及案场营销较少。如隆基泰和虽然十一也进行打折降价活动，譬如99折、销售均价减200等，但总体折扣较低。石榴翡翠山通过3-4家组合代理且自带合作渠道，本地渠道有客户资源，转化率较高；实行全民经纪人，最高佣金2万/套。并且强销主动出击，下乡拓客，敲锣打鼓接地气。明星盘到访量日均10-20组、周末30组，月均销售160套；公寓渠道盘日均30组、周末100组，月均成交超300套。08 未来展望主城区限购限价仍会继续进行目前保定市房地产市场的热度较之前有所减退，但仍维持一定热度，在限购政策下整体运行平稳。加上周边深保产业园、雄安新区等预期，可以预计主城区限购限价仍会继续进行。在保定房地产市场进一步规范化的情况下，本地中小房企资金资质等方面将继续存在压力，市场占有率将会进一步压缩，但由于政府供地放量不足，品牌房企进入扩大其在保定的影响力也有一定的困难，未来一段时间本地龙头房企仍将在保定保持较高的市场占有率。典型项目一：隆基泰和铂悦山▲售楼处沙盘/区位图地理位置：七一东路以南，京港澳高速收费站以东，顺达路以北物业类型：小高层、高层建筑面积：10.5万平方米装修：精装开盘时间：2019年1月24日上次开盘售价：12500元/平方米-13500元/平方米项目点评：项目以高层和小高层为主，科技智能化住宅，分为4个园区，四园分别为春晖园、夏花园、秋实园和冬景园，目前已经开盘的为夏花园和冬景园。今年1月24日首推夏花园和冬景园，当天去化360套房，户型面积段在85-150平方米，均价在1.27-1.35万/平方米，去化良好目前已经接近售罄。今年5月25日加推秋实园两栋楼，约220套分别为高层和小高层，开盘当天约去化50套。每日到访量约10-20组，有通过代理及互联网渠道拓客。典型项目二：石榴翡翠山▲售楼处沙盘/实景/室内图地理位置：风能街与北三环交叉口南行200米路东物业类型：板塔结合 高层建筑面积：201920平方米装修：毛坯最新开盘时间：2019年8月上次开盘售价：8000元/平方米项目点评：项目作为承接深保产业园的loft产品，40年产权不限购不限贷，商用水电。小区主打作为居住用，特点为封闭式小区并且可以通燃气。主力户型32-65平方米，9栋楼共2800套房子，层高4.5米-4.9米。去年6月开盘，推了600套左右，基本售罄，后续8月1日加推，8月-9月共去化330套左右。虽然项目定位承接深保产业园未来人群，但目前客群仍是北市区中心和周围县还有部分北京投资客。有三家本地渠道、全民经纪人等方式拓客，且石榴做营销起家 本身在营销方面具有优势，客户转化率较高。-克而瑞