1/ 7 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 成交规模环比大涨，南京提高宅地竞拍门槛 克而瑞研究中心 2020-08 2/ 7 成交规模环比大涨，南京提高宅地竞拍门槛 2020年第34周，上海、武汉、长沙等多个城市在本周集中拍地，重点监测城市的土地成交面积也得以较上一周明显回升。不过，受热点城市相继调整土拍规则、加快普通地块入市节奏影响，本周平均地价和溢价率则呈现出下滑趋势，流拍现象也较上周有所加剧。此外，南京在本周又再度提升了土地竞拍门槛，从竞拍方式、资金门槛等多个方面着手，以期稳定市场发展。 土地政策：南京土拍取消“竞人才房”，重新改为摇号并限制竞买地块数量 在多次收紧政策稳定市场后，南京再于8月18日修改土拍规则，进一步控制地价上涨，抑制市场升温。具体措施包括达最高限价后取消竞人才房面积、改为摇号成交，同时上调保证金比例，加强竞买资金审查以及限制竞买地块数量等。次日，江苏省也发布了《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，提出重点加强对南京、无锡和苏州住宅用地监测、评价和考核，保障房地产市场平稳健康发展。 表1 近一周各省市出台土地相关政策一览 城市 政策 具体内容 江苏 《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》 落实分级指导监督和调控责任，明确房地产市场平稳健康发展城市主体责任，部重点加强对南京、无锡、苏州市住宅用地供应监测、评价和考核；合理安排供地规模结构和布局；及时公布住宅用地信息；严格监督考核。 南京 —— 进一步严格住宅用地公开出让，调整竞价成交方式，严格控制地价水平，明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人；提高住宅（商住）用地竞买保证金比例，并要求一个月内付清全部土地成交价款；严格竞买资金审查；限制竞买地块数量。 数据来源：CRIC 土地成交：成交量环比大幅上涨，平均地价小幅下滑 2020年第34周（8月17日-8月23日），进入8月下半旬，重点城市推地节奏有所恢复，总成交体量也较上一周环比回升。具体来看，重点城市本周成交建筑面积达1729万平方米，环比大涨81%，超出去年同期4成多；金额方面，本周重点城市成交总金额达1030亿，同环比均明显上涨；价格方面，由于地价较低的中西部城市为本周成交主力，因此重点城市平均地价较上一周微降5%，平均楼板价为5959元/平方米，连续第三周呈现环比下降趋势。 3/ 7 图1 2019年第34周-2020年第34周土地成交走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看。一线城市中仍仅有上海和广州有土地出让，其中上海9宗、广州4宗；上海成交的9幅地主要分布在外环外，区位相对较偏，不过由于多宗地所在板块周边断供已久，这些地块仍然受到了房企的热烈追捧，最终9宗地中有3宗溢价率超过30%，远洋、融信、保利等均有落子；广州也成交了4幅地，有3宗是位于黄埔、天河的商办用地，余下1宗位于南沙，和上周成交的南沙湾宅地一样，这宗地最终也封顶成交，由深业置地成功竞得。二线城市中武汉、长沙和西安的成交面积均在100万平方米以上，其中近来推地积极的武汉成交量更是突破了450万平方米，共成交9宗地，其中绿地拿下黄陂临空经济区7宗，预计用于建设中部博览中心项目。三四线城市中，长三角城市拍地仍然较为积极，绍兴、衢州、温州等城市均有多宗土地出让，大湾区城市中则仅有佛山有2宗地商住地成交，分别由上坤和佛山竞得。 图2 2019年第34周-2020年第34周成交土地城市能级分布走势图 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 成交建面 成交金额 成交均价 单位：万㎡ 单位：元/㎡ 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 一线城市 二线城市 三四线城市 单位：万㎡ 4/ 7 市场热度：溢价率环比下滑，流拍率延续上涨 成交溢价方面，本周重点城市的成交溢价率为14.2%，较上周下降了3.6个百分点，主要是由于二三线城市溢价率下滑所致。为了降低竞拍热度，热点二三线城市更改了土拍规则，采用“限地价”的竞拍方式压低成交溢价率，如厦门、宁波部分地块的溢价率上限仅为25%；在此影响下，二三线城市的溢价率明显下滑，其中二线城市本周平均溢价率仅为9.1%。 土地流拍方面。随着重点城市本周大量推地，特别是二线城市有多宗条件一般的地块入市，土地流拍率出现上升趋势，但仍位于近一年较低水平。具体来看，本周重点城市的流拍率为5.8%，较上周进一步上行。本周流拍主力城市主要以三四线城市为主，泉州、烟台等城市均有土地流拍。 图3 2019年第34周-2020年第34周重点监测城市土地溢价率与流拍率走势（%） 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 周度TOP5：上海土地供应力度持续，厦门岛内最高地价再被刷新 临近月末，各城市推地节奏有所恢复，除上海，厦门、宁波等城市也均有多宗优质地块入市。这些优质土地也吸引了房企的激烈争夺，从本周成交总价榜TOP5地块来看，这5幅地的成交溢价率均在20%及以上，并且宁波东部新城核心片区地块和广州南沙横沥岛地块均是以最高限价成交，竞争十分激烈。值得一提的是，广州南沙横沥岛地块不仅达到了最高限制地价，竞人才公寓面积同样也达到最高限制，最终以摇号决定竞得人，土拍热度极高。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 第34周 第36周 第38周 第40周 第43周 第45周 第47周 第49周 第51周 第53周 第2周 第4周 第6周 第8周 第10周 第12周 第14周 第16周 第18周 第20周 第22周 第24周 第26周 第28周 第30周 第32周 第34周 溢价率 流拍率 5/ 7 表2 第34周总价TOP5地块房企竞拍情况（亿元，元/平方米） 排名 城市 重点地块 竞拍情况 竞得 房企 溢价率 成交总价 竞得楼板价 周边同类地块楼板价 价格变化 备注 1 上海 嘉定区南翔镇地块 4个竞拍主体参拍；81轮竞价 融信 36% 48.71 38763 27254 42% 配建不低于5%保障房 2 上海 浦东新区康桥地块 3个竞拍主体参拍 华发+仁恒 33% 45.00 49263 —— —— 配建不低于5%保障房 3 宁波 东部新城核心区以东片区C3-1#地块 195轮竞价 江山万里+雅戈尔 25% 42.07 32516 20750 57% 配建人才房1300平方米 4 广州 南沙区横沥岛地块 3家房企参与摇号 深业置地 24% 40.05 19140 12369 55% 配建23200平方米人才公寓 5 厦门 翔安区2020XP09 5家竞拍主体参拍 保利发展 20% 38.50 23959 18950 26% —— 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 单价榜单方面，本周成交地价最高的地块是厦门岛内的五缘湾优质宅地，由建发以最高限价竞得，成交楼板价达50566元/平方米，若考虑配建面积，实际可售楼板价高达5.8万元/平方米，打破岛内地价的天花板。门槛地块位于宁波东部新城核心片区，同样达到了最高限价，由江山万里和雅戈尔联合体竞得，成交楼板价达32516元/平方米， 较去年保利拿下的周边同类型宅地价格上涨了57%，地价上涨幅度较大。 表3 第34周单价TOP5地块房企竞拍情况（元/平方米） 排名 城市 重点地块 竞拍情况 竞得 房企 溢价率 竞得楼板价 周边同类地块楼板价 价格 变化 备注 1 厦门 湖里区2020P06 13家房企竞拍 建发 25% 50566 50603 0% 无偿配建7000平方米 2 上海 浦东新区康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块 3个竞拍主体参拍 华发+仁恒 33% 49263 —— —— 配建不低于5%保障房 3 上海 嘉定区南翔镇地块 4个竞拍主体参拍；81轮竞价 融信 36% 38763 27254 42% 配建不低于5%保障房 4 上海 青浦区徐泾镇新开横河南侧地块 4家房企竞拍；172轮竞价 远洋 35% 38484 28209 36% 配建9.89%的保障房 6/ 7 5 宁波 东部新城核心区以东片区C3-1#地块 195轮竞价 江山万里+雅戈尔 25% 32516 20750 57% 配建人才房1300平方米 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 重点地块点评：建发封顶摘得厦门五缘湾优质宅地 周度重点成交地块：湖里区2020P06 宗地概况 地块地图 区域 湖里区 成交日期 2020-08-21 总用地面积 (万㎡) 1.71 成交总价 (亿元) 26.8 总建面积 (万㎡) 5.30 楼板价 (元/平方米) 50566 所属板块 五缘湾板块 详细交易方式 拍卖 环线位置 岛内 地块属性 纯住宅 受让方 建发 周边土地成交情况 土地名称 成交日期 用途 占地面积 (万㎡) 建筑面积 (万㎡) 总价 (亿元) 成交楼板价 (元/㎡) 湖里区2020P04 2020-06-12 纯住宅 2.02 5.80 29.35 50603 周边项目情况 项目名称 最新开盘日期 用途 总建面积(㎡) 成交均价（元/㎡） 万科湖心岛 2020-07-30 普通住宅；别墅 199,710 60094 数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统 地块分析： 8月21日，厦门公开出让4宗住宅用地，分别位于湖里、同安和翔安，最终这4宗地均成功出让，合计揽金108亿元。在4宗地中，关注度最高的当属位于岛内湖里五缘湾的住宅用地，共吸引了13家房企竞拍，最终由建发以26.8亿元的总价以及配建7000平方米的条件竞得，平均楼板价为50566元/平方米，溢价率为25%。若考虑配建面积，实际可售楼板价已经高达5.8万元/平方米，创下厦门有史以来最高楼面价纪录。 具体来分析这宗地的情况。从位置来看，地块所在的五缘湾板块是厦门发展较为成熟的豪宅片区之一，居住氛围浓厚，配套也比较完善。交通方面，地块紧邻五缘湾大道，驾车出行极为方便。地块周边的商业资源也十分丰富，除周边社区配套外，万达广场、银泰百货、五缘湾天虹购物中心等大型购物中心均在地块周边1公里内。购房者最关注的教育和医疗配套也非常优质，项目附近有金林湾实验学校、高林中心小学、金安小学 7/ 7 等学校和复旦大学附属中山医院、弘爱医院、厦门大学附属心血管医院等诸多优质医疗资源。目前，地块周边在售新房项目较少，二手房挂牌价格已经高达8万元/平方米，而该地块上新房销售均价限价在7.08万元/平方米，相比之下有一定的价格优势，未来项目去化压力或将较轻。