申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 基本面低位盘整 政策面持续向好 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：基本面低位盘整 政策面持续向好 1-12月房地产行业数据公布，各项指标单月同比增速均相较11月有一定程度下行，未能延续跌幅收窄趋势，行业基本面仍处于低位盘整状态。另一方面，政策端利好持续推出，5年期LPR利率下降5个基点，不同城市在“因城施策”方向下对房地产行业政策做出调整，将一定程度促进行业基本面持续改善。  商品房累计销售额持续下行，单月销售额同比小幅下行。2021年1-12月累计商品房销售额18.2万亿，同比增长4.8%，单月销售额2万亿，同比减少17.8%，跌幅增加1.5个百分点。春节前市场将保持稳定，重点关注5年期LPR利率下调后2-3月商品房市场表现。随着春节假期将近，商品房市场进入传统淡季，叠加疫情影响，商品房市场难再现大变化。1月份5年期LPR利率下调，叠加节后为房地产行业传统的销售“小阳春”，届时可以更清晰观察销售市场未来走向。预计一季度商品房市场将出现明确反弹。  12月竣工面积单月同比增速保持正增长，新开工面积单月同比增速未见好转。12月房地产新开工面积单月同比增速-31.1%，降幅扩大10.1pct。竣工面积累计同比增速为1.9%，较上月减少13.5pct，单月同比增速回落，但仍保持正增长。预计在房企资金紧张水平下降，以及商品房市场出现明显好转迹象前，房企新开工意愿仍将保持低迷。在新开工高峰期时滞效应、“保竣工”以及加快预售资金解禁三重因素影响下，竣工同比增速仍有支撑。  房地产开发投资完成额12月单月增速-13.9%，降幅扩大9.6个百分点，未能延续11月反弹趋势。工程端支出回落，土地款支出大幅下行，导致房地产投资额单月值同比明显下滑。12月土地购置费同比减少34.7%，较上月跌幅扩大23.6个百分点，土地购置费单月金额大幅下行是导致房地产开发投资额下行的主因。12月土地购置费外的房地产开发投资支出单月同比增速为-9.8%，较上月减少8.3个百分点，未能延续11月同比降幅收窄的反弹趋势。土地购置费及工程类支出下行压力将延续。随着时间进入2022年，土地市场低迷的基本面影响将逐步显现，工程款方面也将受到土地市场低迷及新开工面积走弱影响，面临下行压力。  房地产开发资金来源单月同比增速回落，各资金渠道单月同比增速均下行。12月房地产开发资金来源同比增速-19.3%，降幅扩大12.3 pct。个人按揭贷款、国内贷款、自筹资金三项均出现二次回落，定金及预收款保持下行趋势。政策面持续呵护下，销售市场将逐步走出底部，促进各资金渠道复苏。  在全国及地方方面政策面均出现持续的边际改善，预计将推动商品房市场基本面逐步回升。 数据追踪（1月17-1月23日）：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-19 PCT、-21 PCT，一线城市-16 PCT，-12 PCT，二线城市+13 PCT，-0.1 PCT，三线城市-58 PCT，-54 PCT。  二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-24 PCT，累计同比-19 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-64 PCT，成交建筑面积累计同比-71 PCT，成交金额累计同比-79 PCT，土地成交溢价率为1%。  城市行情：环比：北京（-28 PCT）、上海（-34 PCT）、广州（-16 PCT）、深圳（-1 PCT）、杭州（-53 PCT）、武汉（-5 PCT）、南京（+37 PCT）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。 评级 增持 2021年1月23日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 126 行业平均市盈率 9.73 市场平均市盈率 15.91 3 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《物业服务及管理行业周报：融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份》2021-11-14 2、《房地产行业研究周报：部分城市销售下跌收窄 居住属性引导市场分化》2021-11-08 3、《房地产行业研究周报：物业服务及管理行业周报万科拟分拆万物云到港交所上市》2021-11-08 -40%-20%0%20%40%60%80%100%房地产沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：基本面低位盘整 政策面持续向好 ......................................................................................................................... 3 1.1 销售额累计同比增速持续走低 单月同比增速未能延续反弹 ......................................................................................... 3 1.2 竣工面积保持单月同比正增速 新开工面积持续低迷 .................................................................................................... 3 1.3 房地产开发投资完成额累计增速4.4% 土地购置费拖累指标下行 ................................................................................. 4 1.4 开发资金来源单月同比增速回落 各渠道资金来源单月同比均走低 ............................................................................... 5 1.5 政策端持续向暖 呵护行业健康发展 ............................................................................................................................... 6 1.6 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 7 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 9 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 4.2 二手房成交数据 .......................................................................................................................................................... 10 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 4.4 部分重点城市周度销售数据 .........................................................................................................................................11 5. 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 11 图表目录 图1： 商品房销售额累计同比..................................................................................................................................................... 3 图2： 商品房销售额单月值及同比 ............................................................................................................................................. 3 图3： 新开工、施工、竣工面积累计同比 ................................................................................................................................... 4 图4： 新开工、施工、竣工单月值同比 ..................................................................................................................